전세사기 수법은 매우 다양해서 정확히 알고 있지 않으면 전세사기 피해를 입을 수도 있어요. 그래서 오늘은 다양한 전세사기 수법을 정확하게 알려드리려고 합니다.
1. 공인중개사
2. 이중계약
3. 신탁부동산
4. 깡통전세
5. 바뀐 집주인
그럼 지금부터 총 5가지 전세사기 수법을 하나 하나 자세하게 알려드리겠습니다!
1. 공인중개사
공인중개사가 전세사기에 가담하는 전세사기 수법이 있는데요. 실제로 동아일보에 따르면 353억 규모의 전세사기 일당을 검거했는데, 공인중개사가 총책이었다고 합니다. 이 사건의 수법은 전세값을 부풀려 매매값과 비슷하게 만든 뒤 세입자가 낸 보증금으로 주택을 사는 ‘무자본 갭투자’였어요.
자세한 내용은 이렇습니다.
공인중개사 A 씨는 공인중개사 사무실을 차리고 분양대행업자와 중개 보조원과 함께 범행을 준비합니다. 가짜 집주인 2명을 정상적인 임대사업자나 투자자로 속여서 세입자들에게 계약을 체결하도록 유도합니다.
계약 후 전세보증금으로 계약한 집의 매매대금을 치른 후 해당 주택은 가짜 집주인 명의로 바꾸고, 계약이 종료되기 전 집주인이 파산했다고 하며 hug에 보증금 반환 의무를 떠넘겼습니다.
위의 사례 외에도 공인중개사 자격을 빌려 허위계약을 한 후 7억을 편취한 사례도 있어요. 진짜 공인중개사의 명의를 빌려서 공인중개사무소를 운영하면서 임대차 보증금과 월세 액수보다 과다한 금액으로 허위 계약을 하는 수법이었습니다.
공인중개사 전세사기 수법에 관한 자세한 내용과 예방법이 궁금하다면 공인중개사 전세사기 사례와 예방법을 확인해보세요!
2. 이중계약
이중계약은 한 목적물에 대하여 내용을 달리하여 계약을 두 개를 맺는 거예요. 부동산 이중계약 전세사기는 공인중개사가 이중계약을 맺거나, 임대관리업체가 맺거나, 월세 세입자가 집주인인 척하며 맺기도 합니다.
부동산 이중계약 전세사기 실제 사례는 이렇습니다.
공인중개사는 임차인과 전세 계약을 맺고, 임대인에게는 월세 계약이라고 속이는 방식입니다. 조선일보 기사에 따르면, 경기 고양시에서 공인중개사가 이러한 방식으로 이중계약을 체결하여 피해액이 약 30억 원 수준이라고 합니다. 이러한 공인중개사 이중계약 수법은 이중계약 전세사기 중 가장 흔한 수법입니다.
또한, 임대관리업체가 이중계약을 맺는 수법도 있는데요. 집주인과 월세 계약을 맺고 세입자와 전세 계약을 맺는 거예요. 실제 사례를 보면, 전세계약이 종료됐음에도 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 않고 200만 원, 400만 원씩 쪼개서 입금해서 알아보니, 세입자와는 전세 계약을 맺고 집주인과는 월세계약을 맺은 거였죠.
이외에도 흔하지는 않지만 월세 세입자가 집주인인 척 주민등록이나 통장을 위조하여 이중계약을 맺는 수법도 있어요.
이중계약 전세사기 수법에 관한 자세한 내용과 예방법이 궁금하다면 부동산 이중계약 유형과 예방법 알아보기를 확인해보세요.
3. 신탁부동산
신탁 부동산이란 부동산 소유자인 위탁자가 부동산을 유지하고 관리하거나 투자 수익을 올릴 목적으로 수탁자에게 신탁한 부동산입니다.
부동산을 신탁하게 되면 부동산 소유권은 수탁자에게 부여되고 임대차계약 권리도 수탁자에게 있습니다. 예를 들어, 집주인 A 씨가 부동산을 B 회사에 신탁하였는데 이를 숨기고 세입자와 집주인 A 씨가 계약을 맺는다면 권한이 없는 계약인 거죠.
권한없이 계약을 체결하면 임차인은 무단으로 거주하는 불법 점유자로 간주되어 퇴거 요청을 당하고 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
2023년 1월 소유권이 없는 신탁부동산을 이용해 38억 원대 전세 사기 범죄를 저지른 사건이 있었는데요. 실제 사례는 다음과 같아요.
집주인 A 씨는 부동산 매입 후 신탁회사에 맡겼고, 소유권을 비롯한 임대차 권한은 신탁회사에 넘어갔습니다. 그럼에도 집주인 A 씨는 임대차 권한이 있는 것처럼 속여 전세계약을 맺은 후 보증금을 돌려주지 않는 수법이었습니다. 이러한 수법을 통해 피해자는 47명, 피해액은 약 38억 원이 발생했습니다.
신탁부동산을 예방하려면 어떻게 해야 하는지 궁금하다면, 신탁 부동산 의미, 전세 사기 예방 방법을 확인해보세요!
4. 깡통전세
깡통전세 주택이란 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값과 비슷하여 집값 하락 시 세입자가 전세금을 반환 받지 못할 위험이 있는 주택이에요. 즉, 매매가가 10억 원인 경우 집주인의 주택 담보 대출이 5억 원 전세보증금이 2억~3억 원인 경우 깡통전세라고 합니다. 주택 담보 대출이 없어도 전세가와 매매가가 비슷하면 깡통주택이라고 합니다.
통상적으로 전세금이 매매가의 80% 이상이면 깡통전세라고 해요. 이러한 깡통전세는 ‘무자본 갭투자’로 인해서 발생하는데요. 무자본 갭투자는 매매가격과 전세가격의 차이(갭)만큼의 돈으로 집을 매수하고 직접 살지 않고 전세로 내놓다가 집값이 오르면 매도하여 차익을 얻는 것이죠.
예시 사례는 다음과 같아요.
주택이 10억 원이고 전세가가 7억 원입니다. 세입자를 끼고 주택을 사면 전세금 7억 원에 내가 갖고 있는 현금 3억 원이면 주택을 살 수 있죠. 그런데 집값이 하락하고 전세금이 오르면 보유하고 있는 현금이 얼마 없으니 반환할 수 없는 거예요.
깡통전세사기 사례나 예방법이 궁금하다면 깡통전세 뜻, 예방하는 방법 알아보기를 확인해보세요.
5. 바뀐 집주인
바뀐 집주인 전세사기 수법은 집주인은 새로 바뀌고, 이전 집주인은 잠적하는 수법인데요. 2022년 9월, 서울에 수백 채의 집이 있음에도 전세보증금을 돌려주지 않고 집주인이 잠적하는 사건이 발생했습니다.
한 세입자가 등기를 확인하니 집주인이 변경된 것인데요. 이전 집주인과는 연락도 닿지 않고 전세보증금을 돌려주지 않았습니다.
혹은 바뀐 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우도 있는데요. 실제로 사례는 다음과 같아요.
2022년 3월, 서대문구의 한 신축 빌라에서 바뀐 집주인이 전세 보증금을 주지 않는 사건이 있었습니다. 바뀐 집주인이 세금을 내지 않아 집에 압류가 걸렸고 세입자는 1억 4천만 원에 달하는 전세보증금을 받지 못한 거죠.
2023년 이후 ‘전세사기 특별법’이 시행되면서 피해자에 대한 경·공매 유예, 우선매수권, 저리 대출 지원 등이 마련되었습니다. 다만 보증금 전액 보장은 아니므로 계약 전 등기부등본, 근저당·압류 여부를 반드시 확인해야 합니다.
만약 위의 사례처럼 집주인이 변경됐다면, 전세 월세 임대인 변경 시 대처하는 방법을 확인하고 보증금을 안전하게 지키세요!
✔️ 전세사기 수법 5가지
👉 공인중개사 전세사기
허위 공인중개사거나, 공인중개사가 전세사기에 가담하는 경우
👉 이중계약 전세사기
공인중개사가 세입자와는 전세계약, 집주인과는 월세계약을 체결하는 경우
👉 신탁부동산 전세사기
부동산을 신탁하여 소유권이 없는 사람이 이를 속이고 전세계약을 체결하는 경우
👉 깡통전세
전세금이 매매가의 80%에 달하는 주택을 무자본으로 매입한 후 매매가가 하락하여 전세금을 돌려주지 못하는 경우
👉 바뀐 집주인
집주인을 바꾸고 이전 집주인이 잠적하거나, 바뀐 집주인이 전세보증금을 반환할 능력이 없는 경우
이번에는 5가지 전세사기 수법에 대해 알아봤어요. 전세사기 수법은 다양하고 복잡해서 알아 두지 않으면 당할 수도 있으니, 이번 이야기를 통해 전세사기를 예방할 수 있길 바라겠습니다.
또한, 계약 전 전세사기를 피하려면 ‘집품 보증금 확인 리포트’를 활용해보세요. 임대인/건물 정보나 전세보증보험 가입 가능 여부 등에 대해서 알려드립니다.
