집주인이 바뀌었어요! 어떡하죠?

1. 임대차계약서 다시 작성하나요?
2. 전세보증금은 누구에게 받나요?
3. 보증금을 우선 변제 받을 수 있나요?
   
   
    

전세나 월세를 계약하고 아무 걱정 없이 잘 살고 있는데 집주인(임대인)이 바뀌었다는 소식이 들립니다. 이런 경우 어떻게 대처해야 하는지 몰라 가장 당황스러운 쪽은 세입자(임차인)죠. 하지만 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 거주자가 안전하게 살 수 있도록 보장해주는 법이 있기 때문이죠. 집주인이 바뀌었을 때 세입자의 대처 방법에 대해 사례별로 살펴보겠습니다.


 

"집주인이 바뀌었을 때 임대차계약서를 다시 써야 할까요?"
 

집주인이 바뀌었다고 해서 임대차 계약서를 다시 써야하는 건 아닙니다.​ 새로운 집주인이 기존 세입자에게 나가 달라고 할 수 없으며, 세입자는 계약 만기 시까지 그대로 거주할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 세입자가 전입신고와 확정일자를 받아 거주하고 있었다면 대항력이 발생합니다. 새로운 집주인에게 기존 임대차 계약이 그대로 승계되는 것이죠. 즉 주인만 바뀌고 기존 계약 내용은 그대로 진행된다고 보면 됩니다.


 

"계약 기간이 끝나기 전에 집주인이 바뀌었는데, 전세 보증금은 기존 집주인에게 받아야 하나요 아니면 새로운 집주인에게 받아야 하나요?"
 

전세금 반환 문제로 임대인과 임차인이 갈등을 겪는 사례를 많이 볼 수 있습니다. 특히 임대차 계약이 끝나지 않은 상태에서 집을 판 경우에는 더욱 간단하게 해결될 문제가 아닌데요. 기존 집주인에게 받아야 하는지 새 집주인에게 받아야 하는지 모르는 경우가 생길 수 있습니다.

세입자가 원하는 경우에 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인에게 전세금을 받으면 됩니다. 새 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않는다면 전세금반환소송을 통해 권리를 찾을 수 있습니니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다'고 규정하고 있습니다. 여기서 양수인은 새로운 집주인을 의미하는데요. 새 집주인은 임대인의 지위를 받아 보증금을 돌려줄 의무가 생깁니다.


 

"새 집주인이 은행으로부터 대출을 많이 받았다고 합니다. 혹시 문제가 생겼을 경우 임차 보증금을 우선 변제 받을 수 있을까요?"
 

갑자기 집주인이 바뀌면서 세입자는 불안한 마음이 가장 먼저 들게 되는데요. 하지만 보증금에 대해 별로 걱정하지 않으셔도 됩니다. 집주인이 바뀌어도 세입자는 전세권을 가지고 있는 것입니다. 다시 등기를 할 필요도 없고, 전세권을 설정하거나 확정일자를 받을 필요도 없습니다.

새로운 집주인이 근저당을 설정했더라도 임차인이 근저당보다 선순위를 확보(우선변제권)하고 있기 때문에 혹시 경매가 진행된다고 해도 가장 먼저 보호받을 수 있습니다. 이때 우선변제권을 받으려면 먼저 대항력을 갖춰야 합니다. 대항력이란 확정일자 + 전입신고 + 점유(입주) 3가지 요소를 모두 갖추어야 되는 것이죠. 대항력의 효력은 전입신고와 입주를 완료한 그 다음 날 0시부터 발생하게 됩니다.