한국부동산원에 따르면 2025년 4분기 전국 오피스텔 전세가율(매매가격 대비 전셋값)은 85.44%로 집계됐어요. 서울은 84.32%였고요. 이전에도 높은 수준이었지만, 최근에도 여전히 높은 전세가율이 이어지고 있어서 오피스텔 전세 계약에서 보증금 안전성을 더 꼼꼼하게 확인해야 하는 상황이에요.
이렇듯 오피스텔의 전세가율이 높은 수준을 이어가면서 최근 빌라왕 사건을 시작으로 불거진 전세사기와 깡통전세에 대한 불안감이 오피스텔까지 번지고 있어요.
실제로 오피스텔도 전세보증금 반환 리스크에 대한 경계가 커지고 있어요. 최근에는 오피스텔 전세보증보험 가입 규모도 크게 늘면서, 세입자들이 계약 전 위험 여부를 더 적극적으로 확인하는 흐름이 이어지고 있습니다. 그렇기에 갈수록 오피스텔 전세 계약 시 깡통전세와 전세사기를 예방하는 것이 중요해지고 있습니다.
그래서 오늘은 전세계약 전 주의해야 할 5가지에 대해서 알려드리겠습니다.
1. 전세 계약서 상의 내용 체크하기
2. 특약에 넣어야 하는 사항 작성하기
3. 용도 확인하고 전입신고 하기
4. 집품 거주 후기 확인하기
5. 집품 보증금 확인 리포트 받아보기
어려운 전세 계약 과정을 집품과 함께 해요 :)
1. 전세 계약서 상의 내용 체크하기
계약서를 확인할 때는 실제 오피스텔 소유주와 계약하는 것이 가장 안전합니다. 등기부등본 상의 집주인과 계약서 상의 임대인이 같은지 확인하면 되겠죠? 혹시 대리인과 계약을 진행할 때에는 임대인의 인감증명서와 인감도장을 날인한 위임장을 반드시 확인해야 하는데요. 집주인과 유선으로 통화하여 추가로 확인하기도 합니다.
계약금과 중도금, 잔금을 지불하는 일정 등을 확인합니다. 협의했던 내용(금액을 치루는 시기)이 계약서 내에 명확하게 명시되어 있는지 확인해 안전하게 거래를 진행해야 합니다.
2. 특약에 넣어야 하는 사항 작성하기
계약 이후에 불미스러운 일이 발생하지 않도록 계약서 작성을 꼼꼼하게 해야 하는데요. 특히 임대인, 임차인 모두 합의한 내용은 계약서 상 특약으로 정하고 작성하는 것이 좋습니다. 특별히 추가하고 싶은 사항을 약속으로 정하는 것이죠.
예를 들어 대출발생 여부, 청소 여부, 원상 복구와 하자 보수 관련 등 양쪽의 의견을 합의하고 협의한 내용을 문서로 남기는 과정인 것이죠. 보증금을 지키기 위한 여러 조건 또한 특약으로 넣습니다. 갈등 사항을 최소화하고 불이익이 발생하지 않도록 특약사항은 까다롭게 적는 걸 추천합니다.
3. 용도 확인하고 전입신고 하기
오피스텔은 아파트와 일반 주택과는 달리 다양한 목적을 두고 이용할 수 있습니다. 일반 주거용으로 사용할 수 있고, 업무시설로도 사용할 수 있어요. 그래서 전세계약을 하기 전에 어떤 목적으로 신고가 된 오피스텔인지 꼭 확인하고 계약을 진행해야 합니다.
다만 여기서 중요한 점은 오피스텔은 건축물대장상 업무시설로 표시되는 경우가 많아도 실제로 주거용으로 사용하면 주택임대차보호법상 보호 대상이 될 수 있다는 점이에요. 공부상 표시만으로 단정하지 않고 실제 사용 용도를 함께 봅니다.
그래서 계약 전에는 건축물대장으로 주용도와 위반건축물 여부를 확인하고 실제로 전입신고가 가능한지 관할 행정복지센터에도 한 번 더 확인하는 것이 안전해요. 건축물대장은 정부24에서 발급할 수 있습니다.
전입신고를 못 하게 된다면 어떻게 될까요? 임차인이 주택임대차보호법을 적용 받지 못하는 경우가 발생하는데요. 혹시나 오피스텔이 경매에 넘어 가면 보증금(전세금)을 잃고 피해를 볼 수 있습니다.
전입신고는 보증금에 대해 제3자보다 우선으로 보장받을 수 있는 요건 중 하나인 것이죠. 참고로 보증금 우선권을 인정받을 수 있는 요건 3가지는 ‘전입신고, 점유(입주), 확정일자’입니다. 확정일자는 대법원 인터넷등기소에서 온라인 신청이 가능하고, 주민센터 방문으로도 받을 수 있어요.
4. 집품 거주 후기 확인하기
위에서 소개해 드린 방법들에 더해, 집을 알아보는 과정에서 미리 이사 가려는 집이 위험한지 알아보는 것도 중요합니다. 집품에 등록된 거주 후기를 통해 임대인이 보증금을 떼먹은 적이 있는 나쁜 집주인인지, 다음 세입자가 오면 보증금을 돌려준다고 하며 버틴 적이 있는지 등 집주인에 대한 정보를 확인해 볼 수 있어요.
특히 전세가율이 높은 오피스텔은 시세 하락이나 선순위 권리관계에 따라 보증금 회수 위험이 커질 수 있어서 계약 전에 실제 거주자 후기를 함께 보는게 도움이 돼요.
실제로 집품에서 서울 강서구의 한 오피스텔에 “갭투기가 의심돼 전세를 빨리 빼고 싶은데 다음 세입자부터 구해오라고 한다”는 후기는 것을 확인할 수 있고 그 외에 다른 지역의 오피스텔, 빌라, 주택 등에서도 보증금 문제가 불거지고 있는 것을 집품에서 알 수 있어요.
이사 가고 싶은 집이 있다면, 전세나 월세 계약을 하러 가기 전에 집품에서 거주 리뷰를 확인해 보세요. 보증금 정보는 물론이고 집주인 평가, 관리비, 집의 교통이나 인프라 등 장점과 층간소음 및 벌레와 같은 단점까지 확인해 볼 수 있습니다.
5. 집품 보증금 확인 리포트 받아보기
마지막으로, 최종 계약을 하러 가기 전에 내 보증금이 정말 안전할지 집품 보증금 확인 리포트로 확인해보세요. 궁금한 집의 주소와 보증금 등 간단한 정보만 입력하면 보증금이 안전한지 확인한 리포트를 발급받을 수 있어요. 내 집 또는 내 집이 될 곳에서 전세사기 걱정 없이 지낼 수 있을지 확인해 봐야겠죠.
집품 보증금 확인 리포트는 등기부등본과 건축물대장 등의 공문서를 스캔하여 보증금이 안전한지 확인해 드립니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않은 적이 있는 나쁜 집주인인지, 건물이 불법 위반 건축물에 해당 되는지, 경매나 공매 이력은 없는지도 확인해 줍니다. 세입자로서 보증금을 지킬 수 있게 해주는 영리한 리포트입니다.
그 외에 HUG 전세 보증보험 가입이 가능한지 여부 확인도 제공합니다. 또한 중소기업 청년 전세대출인 중기청 대출, 카카오전월세대출, 버팀목전세자금대출 등 주요 전세 보증금 대출이 가능할지에 대해서도 확인이 가능합니다.
확인을 원하는 집에 대한 계약 시 주의사항 등을 담은 간편 확인 리포트의 경우, 무료로 발급 받아 볼 수 있으니, 지금 바로 확인해 보시고 소중한 보증금을 지키세요!
오늘은 오피스텔 전세사기에 대해 알아보았어요. 최근 큰 이슈가 되고 있는 만큼 각별한 주의가 필요해요. 꼭 꼼꼼히 체크하시고 전세사기를 당하지 않도록 주의를 기울여주세요!
