원룸 전세사기 피해 예방하는 방법 | 전세 기피 불러일으킨 바로 그것! (2026)

최근 대학가를 비롯한 다양한 지역의 원룸 전세사기가 기승을 부리고 있어요. 때문에 전세 기피 현상까지 심해지고 있는 상황입니다. 전세 가격이 뚝 떨어진 이유에 한 몫을 하죠.

비싼 보증금을 제대로 돌려받지 못해 큰 피해를 입은 사례들도 많으니, 더욱 주의를 기울여야 할텐데요, 그래서 오늘은 오피스텔 전세사기 피해 예방법, 아파트 전세사기 피해 예방법 포스팅에 이어 빈번하게 일어나는 원룸 전세사기 피해 예방법을 알려드리려고 합니다.

1. 원룸 전세사기 유형
2. 전세 계약 전 꼭 체크해야 할 사항
3. 집품 후기와 보증금 리포트 확인하기

전세 계약 과정에서의 주의 사항을 함께 알아보아요!

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1. 원룸 전세사기 유형

주로 발생하는 전세사기 유형에는 깡통전세(부적절한 전세가), 역전세, 상가로 등록되어 있는 건물을 주거용 건물로 속임, 중요 사실 허위/미고지, 위법 계약 등이 있습니다. 이 중 여러 유형이 사기 수법으로 함께 이용되는 경우도 있어요.

1) 깡통전세

깡통전세는 전세보증금과 주택의 매매가격이 유사한 수준이 된 상태예요. 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값과 비슷해 집값 하락 시 세입자가 전세금을 받지 못할 위험이 있죠.

2) 역전세

주택가격이 하락하며 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 전세 계약이 만료된 임차인에게 전세금을 돌려주기 어려워진 상황을 말해요. 깡통전세와 같이 집값이 하락하는 시기에 많이 나타나요.

뉴스원에 따르면, 지난 몇 년 간은 전셋값이 급격히 올랐지만, 최근 전셋값이 큰 폭으로 하락하며 역전세난이 많이 발생했어요. 그러나 전셋값이 반등을 이어가고 있어 다소 완화될 가능성이 있는 반면, 일각에서는 이를 회복하려면 꽤 오랜 시간이 걸릴 것으로 전망된다는 의견도 있어요.

3) 상가로 등록되어 있는 건물을 주거용 건물로 속임

전세입자를 구할 때, 상가로 등록된 건물을 주거용 건물로 속이는 경우가 이에 해당돼요. 모든 건물에는 용도가 있는데, 상가, 업무시설 등으로 등록된 건물을 다가구 주택 등으로 속이면 안 되겠죠. 이런 경우 전세사기를 의심해 볼 수 있어요.

4) 중요 사실 허위/미고지

선순위 임차보증금이나 근저당 설정 금액을 숨기거나 속이고, 종부세나 재산세 등 당해세 체납 사실을 미고지 하는 경우가 이에 해당돼요.

내가 집에 들어가기 전 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면, 나보다 은행의 권리가, 또는 다른 세입자들의 권리가 앞서게 돼요. 이때 집이 경매에 넘어가게 되면, 당연히 돌려받을 전세금도 위험해지게 돼요.

5) 위법 계약

공인중개사가 임대인에게는 월세 계약이라고 알리고, 임차인과는 전세 계약을 맺는 경우가 해당돼요. 공인중개사는 중간에서 보증금을 가로채고 가짜 등기부 등본을 만들어 속이곤 하죠.

더 다양한 전세사기 수법은 집품의 다른 콘텐츠에서도 확인해 볼 수 있으니 참고하시고 내가 겪은 일이 전세사기가 아닌지 체크해보세요!

2. 전세 계약 전 꼭 체크해야 할 사항

1) 등기부등본 확인하기

먼저, 등기부등본 상의 집주인과 계약서 상의 임대인이 같은지 확인해야 합니다. 실제 소유주와 계약하는 것이 가장 안전하니까요. 등기부등본을 확인하기 위해선 등기소에 방문하거나, 인터넷 등기소 혹은 무인민원발급기에서 확인 가능하니 꼭 체크해보세요.

혹시, 대리인과 계약을 진행한다면 임대인의 인감 증명서와 인감도장을 날인한 위임장을 반드시 확인해야 합니다. 집주인과 유선 통화를 통해 추가로 확인해도 좋아요.

또한, 공인중개사의 정식 자격과 신분을 확인하는 것도 중요해요. 개업한 공인중개사가 자격등록 후 정상영업 중인지 확인해야 하는데, 이는 공인중개사 협회에서 확인 가능하답니다.

등기부등본을 볼 때, 추가적으로 임차주택의 근저당 등 과다한 대출 여부가 있는지 확인해야 하고, 아래 이미지의 내용과 같은 압류, 가압류, 처분금지 등 권리제한사항이 있는지를 꼭 확인해야 합니다. 더불어 임차주택의 신탁등기 여부와 신탁원부 내용을 확인해야 해요.

2) 대출 여부 확인하기

집에 세입자로 들어가기 전 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면, 나보다 은행의 권리가 앞서게 돼요. 이때 집이 경매에 넘어가게 되면, 당연히 돌려받을 전세금도 위험해지죠.

이때, 다세대 주택과 다가구 주택의 차이를 잘 구분해야 하는데요, 다세대 주택은 세대별로 등기가 다른, 즉 집집마다 세대주가 다른 집이에요. 아파트가 대표적이죠. 다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기예요. 즉 건물주 1인이 모든 집을 소유하는 경우죠.

만약 다가구 주택이 경매로 넘어가면 건물이 통으로 팔리고, 세입자들은 입주한 순서대로 보증금을 돌려받아요. 때문에 건물 매매가, 전체 세입자의 보증금 총액, 경매로 팔렸을 때 내 몫까지 돌아올 수 있는지를 체크해야 해요.

3) 임대인 체납세금 확인하기

임대차 계약 전 또는 임대차 계약일부터 임대차기간 시작일까지 임대인 미납국세열람을 신청할 수 있어요. 임대인이 미납한 국세가 있을 경우 경매나 공매 등으로 건물이 처분되면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있어요.

임차보증금이 1천만 원을 초과할 경우 임대차 계약 체결 후 임대인 동의 없이 열람이 가능해요. 하지만 임대차 계약 전이거나 보증금이 1천만 원 이하일 경우 동의가 필요해요.

4) 전세가율 확인

건물의 전체 보증금의 합이 집값의 80% 이하가 되어야 합니다. 그 이상일 경우, 깡통 전세 사기를 당할 위험이 있는 집이라고 판단되곤 하죠. 전세가율이 높다는 말의 의미는 전세보증금과 매매가의 차이가 작다는 듯인데요, 보통 안전하다고 판단되는 건물의 전세가율은 50~60%대입니다.

5) 특약 넣기

세입자가 전입신고, 확정일자를 받기 전 집주인이 대출을 받으면 계약은 무효가 된다는 특약을 넣어보는 방법입니다. 세입자가 전입신고와 확정일자를 받기 전에 보증금을 받고 집주인이 주택담보 대출까지 받게 된다면, 만약 집에 경매에 넘어갔을 때 배당 순위가 뒤로 밀려나게 돼요.

세입자가 전입신고와 확정일자를 신청한다 하더라도, 이것이 적용되는 것은 신청한 다음 날부터 적용되기 때문에 계약을 할 때 위와 같은 특약을 넣어달라고 말해보세요.

6) 전세보증금 반환 보증 가입

이왕이면 전세 보증금 반환 보증에 가입 가능한 전셋집을 구하는 것이 가장 마음 편하겠죠. 전세보증금반환보증은 전세보증보험이라고도 불리는데, 전세 계약이 끝나면 돌려받아야 하는 보증금 반환을 책임져 주는 보험이에요.

주택도시보증공사 HUG가 주관하며, 보증 대상은 수도권의 경우 7억 원, 그 외 지역은 5억원 까지예요. 전세 계약 기간의 1/2이 경과하기 전에만 가입하면 돼요. HUG지사 또는 위탁 은행에 방문하거나 모바일로 신청을 할 수 있어요.

3. 집품 후기와 보증금 리포트 확인하기

위에서 말씀드린 방법들은 집을 알아보는 과정에서 나의 소중한 돈을 지키기 위해 꼭 필요한 과정들이에요. 하지만, 일일이 신경쓰기에는 시간도 많이 걸리고 복잡해 이사 과정이 고통스러워질 수도 있죠.

그럴 때는, 위의 방법들을 한꺼번에 적용해 체계적으로 알려 주는 집품 보증금 리포트로 확인해 보세요.

집품 보증금 리포트는 등기부등본과 건축물대장 등의 공문서를 스캔하여 보증금이 안전한지 알려드려요. 집주인의 전세 사기 이력, 건물의 불법 위반 건축물 해당 여부, 경매, 공매 이력 등 매우 중요하고 핵심적인 정보만을 꽉꽉 담은 리포트이니 꼭 확인해 보세요.

리포트를 받아본 후, 미리 이사 갈 집의 후기를 확인하는 것도 좋은 방법이에요. 집품에 등록된 거주 후기를 통해 임대인이 보증금을 떼먹은 적이 있는 나쁜 집주인은 아닌지 빠르게 확인해볼 수 있어요. 간단하게 주소만 입력하면 바로 검색이 된답니다.

실제로 집품에서 서울 강서구의 한 오피스텔 후기에 “갭투기가 의심돼 전세를 빨리 빼고 싶은데 다음 세입자부터 구해오라고 한다”는 내용이 있었어요. 이사 가고 싶은 집이 있다면, 전월세 계약 전 집품에서 거주 리뷰를 꼭 확인해 보세요. 보증금 정보와 더불어 집주인 정보, 교통, 인프라 등 많은 정보를 확인해볼 수 있답니다.

오늘은 많이 발생하고 있어 전세 기피를 불어일으키는 원룸 전세사기와 이를 예방하는 방법을 알아보았어요. 정보 열람을 원하는 집에 대한 계약 시 주의사항 등을 담은 간편 리포트는 집품에서 무료로 발급받을 수 있으니 바로 확인해 보고, 꼭 올바른 거래를 하시길 바랍니다!