임차보증금반환소송 | 전세사기 당해도 보증금 돌려받는 방법? (2026)

매일경제에 따르면, 작년 1월부터 7월까지 발생한 HUG 전세보증금반환보증사고는 9,994건, 피해 금액은 2조 2,637억원 규모로 알려졌어요.

임대차보증금을 제 때 반환 받지 못하는 경우가 많아지면서 임대인과의 협의가 성립되지 않을때 법적 절차를 통해 보증금 반환을 받기 위해 임차보증금반환소송을 진행하는 건 수도 늘어나고 있어요.

소송에서 승소하게 될 시 강제 경매를 진행하거나 임대인의 재산을 제한할 수 있는 권한을 가질 수 있어 좋은 제도 이지만 소송자체가 오랜 시간이 걸리고 보증금 전액을 못 돌려받을 수 있다는 사실에 망설이는 피해자들도 많아요. 

그럼에도 여러분들의 소중한 보증금을 돌려받을 방안으로 임차보증금반환소송의 청구조건과 절차를 구체적으로 알아보아요. 

임차보증금반환소송 이란?
✏️임대인과 임차인의 계약이 종료되고 나서, 전세 혹은 월세의 임대차 보증금을 암차인이 반환받지 못하였을 때, 이를 받아내기 위해 임차인이 임대인을 상대로 진행하는 소송을 의미해요.

임차보증금반환소송 청구 조건은?
✏️임대차 계약 해지 여부
✏️임차권등기명령 신청 및 서류
✏️객관적인 전세사기 증거자료

임차보증금반환소송 절차와 효과는?
✏️임대차 계약 해지 통보
✏️임대차보증금반환 소송 제기
✏️법원 변론 진행 및 판결 선고
✏️집행문 부여
✏️강제집행신청

임차보증금반환소송 VS 지급명령신청
✏️채무자의 주소 여부
✏️채무자의 이의제기 여부

1. 임대차보증금반환소송 이란?

임대차보증금반환소송이란 임대인과 임차인의 계약이 종료되고 나서, 전세 혹은 월세의 임대차 보증금을 암차인이 반환받지 못하였을 때, 이를 받아내기 위해 임차인이 임대인을 상대로 진행하는 소송을 의미해요. 

최근 깡통전세와 같은 이유로 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는 경우가 빈번하게 발생하며, 임대차보증금반환소송 건수도 증가하고 있어요. 

2. 임대보증금반환소송 청구 조건은?

• 임대차 계약 해지 통보  

주택임대차보호법에 따르면 임대차 계약은 전세 계약이 끝나기 6개월에서 최소 2개월전 까지 계약 연장에 대한 논의가 없었다면, 묵시적인 계약 갱신이라고 규정하고 있어요. 

따라서 계약이 종료됨을 원한다는 임차인의 해지 의사를 기간 내에 전달해야하며, 추후에 이를 해지 의사 전달했음을 입증할 메세지 내역, 전화 녹음의 자료나 확실한 증거로는 내용증명이 필요해요.

• 임차권 등기명령 및 신청 서류

임차권등기명령이란 주택의 인도와 주민등록을 임대차에 대한 대항력의 취득과 존속 요건으로 하고 있어요. 임차인이 임대차 보증금을 돌려받지 못하고 다른 곳으로 가는 경우 이전에 취득한 임대차 대항력 및 우선변제권은 상실되어버리기에 이를 보호하기 위한 제도를 의미해요.

즉, 전세 보증금을 돌려받기 위해 임대차에 대한 대항력을 가져야하는데 이 때 계약, 점유 그리고 전입 세 가지 조건이 입증되어야 보증금을 돌려 받을 법적 능력을 가져요.

그러나 개개인마다 사정이 있기에 보증금을 돌려받지 못했지만 이사를 가야하는 경우가 생기는데 보증금을 받을 보호를 유지하기 위해 임차권등기명령을 신청해야해요. 

임차권 등기명령을 신청하지 않거나 신청하고 등기부등본에 기재되기 이전에 이사를 가게 된다면 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 돌려받을 수 없게 되므로 꼭 참고해야해요. 

• 객관적인 전세사기 증거자료

소송을 원활하게 진행하기 위해선 보증금 미반환 사실을 입증할 수 있는 증거 자료가 있어야 그나마 순조로운 소송을 진행할 수 있어요.

가장 먼저 앞서 말씀 드린 임대차계약해지 통보를 기간 내에 늦지 않게 했음을 입증할 자료 (내용증명, 메세지내역)등이 있어야 해요. 전화를 받지 않았다와 같은 객관적이지 못한 사실은 소송에서 입증 자료로 활용되지 못하기 때문에 정확한 증거 자료를 모으는게 중요해요.

3. 임차보증금반환소송 절차와 효과는?

임차권등명령만을 신청한 경우 보증금은 지킬 수 있을지라도 임대인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있는 법적인 효력은 없기에 임대인이 돌려주지 않으면 아무 의미가 없어요. 

따라서 임차권 등기 명령 후에도 보증금을 반환받지 못했다면 '임차보증금반환소송'을 진행해야해요.

임차보증금반환소송을 진행하게 된다면 소송에서 승소하여 임대인에 대한 권원을 확보할 수 있게 되고, 임대한 주택을 경매신청하거나 임대인 재산을 강제 집행하는 등 강제적인 임대차 보증금 회수 행동을 취할 수 있게되는 효과를 가져요.

4. 임차보증금반환소송 VS 지급명령신청

임차권보증금 반환소송과 지급명령 신청의 큰 차이는 '법적 소송을 진행하냐' '법적 소송을 하지 않느냐'의 큰 차이가 나요. 얻게 되는 법적 효력은 비슷하지만 소송을 기본적으로 금전적, 시간적, 정신적 소모가 크다보니 지급명령신청이 더 간편하다고 할 수 있어요. 

• 채무자의 주소가 확실하며, 서류 송달하는데 지장이 없는 경우

• 채무자가 지급명령에 대해 이의를 제기하지 않을 것으로 예상되는 경우 

두 가지 조건에 모두 해당하는 경우 임차보증금반환소송보다 지급명령 신청을 진행하는 것이 더 나을 수 있기에 상황에 따라 알맞다고 생각하는 제도를 적용하지면 좋을 것 같아요.

소송을 진행하시다 보면 짧으면 6개월 부터 길게는 몇 년 동안을 진행해야하다보니 금전적으로 혹은 정신적으로 힘들어 지고 보증금을 돌려받기 힘들어 보인다는 부정적인 생각을 가지게 되는 분들이 많아요.

그러나 소송을 포기해선 안되며 세입자 보호를 위한 각종 제도와 절차가 마련되어 있으므로 할 수 있는 최선을 다하겠습니다.