아파트 전세사기 유형 총정리 | 깡통전세 역전세 전세가율 확인 전세 계약 체크리스트 (2026)

오늘은 오피스텔 전세사기 피해 예방법 포스팅에 이어, 아파트 전세사기 피해 예방법을 알려드리려고 합니다.

1. 아파트 전세사기 유형
2. 전세 계약 전 꼭 체크해야 할 사항
3. 집품 후기와 보증금 리포트 확인하기

전세 계약 과정에서의 어려운 점과 주의 사항을 함께 파헤쳐 보아요!

---

1. 아파트 전세사기 유형

주로 발생하는 전세사기 유형에는 깡통전세(부적절한 전세가), 역전세, 중요 사실 허위/미고지, 대항력 요건 악용, 이중계약 등 위법 계약 등이 있습니다. 이 중 여러 유형이 사기 수법으로 함께 이용되는 경우도 있어요.

1) 깡통전세(부적절한 전세가)

깡통전세는 전세보증금과 주택의 매매가격이 유사한 수준이 된 상태예요. 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값과 비슷해 집값 하락 시 세입자가 전세금을 받지 못할 위험이 있죠.

보통 전세금이 매매가의 80% 이상이면 깡통전세라고 해요. 깡통전세는 무자본 갭투자로 인해 발생해요. 무자본 갭투자는 매매가격과 전세가격의 차이(갭)만큼의 돈으로 집을 매수하고, 직접 살지 않고 전세로 내놓다가 집값이 오르면 매도해 차익을 얻는 것이에요.

2) 역전세

주택가격이 하락하며 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 전세 계약이 만료된 임차인에게 전세금을 돌려주기 어려워진 상황을 말해요. 깡통전세와 같이 집값이 하락하는 시기에 많이 나타나요.

3) 중요 사실 허위/미고지

선순위 임차보증금이나 근저당 설정 금액을 숨기거나 속이고, 종부세나 재산세 등 당해세 체납 사실을 미고지 하는 거예요.

내가 집에 들어가기 전 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면, 나보다 은행의 권리가, 또는 다른 세입자들의 권리가 앞서게 돼요. 이때 집이 경매에 넘어가게 되면, 당연히 돌려받을 전세금도 위험해지게 돼요.

4) 대항력 요건 악용

주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 전입 다음날 성립하는데요, 이를 악용해 전입 당일에 주택을 매매하거나 담보물권을 설정하는 방식입니다. 여기서, 대항력은 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 힘이에요.

부동산 소유주가 바뀔 때 세입자를 아무 보상 없이 쫓아낼 수 있는가에 대한 문제와 관련되어 있기 때문에 전입 당일 잘 체크해야 하는 부분 중 하나랍니다.

5) 이중계약 등 위법 계약

공인중개사가 임대인에게는 월세 계약이라고 알리고, 임차인과는 전세 계약을 맺어 보증금을 수취하고 가짜 등기부 등본을 만들어 속이는 경우가 이에 해당해요.

또는 공인중개사가 이중 계약을 맺거나, 월세 세입자가 집주인인 척하며 이중 계약을 맺는 것도 위법 계약에 포함됩니다.

더 다양한 전세사기 수법은 집품의 다른 콘텐츠에서도 확인해 볼 수 있으니 참고하시고 내가 겪은 일이 전세사기가 아닌지 체크해보세요!

2. 전세 계약 전 꼭 체크해야 할 사항

1) 전세가율 확인하기

전세가율은 전세가격을 매매가격으로 나눈 비율로, 80%가 초과할 시 위험한 주택으로 판단합니다. 전세가율이 높다는 말의 의미는 전세보증금과 매매가의 차이가 작다는 듯인데요, 보통 안전하다고 판단되는 건물의 전세가율은 50~60%대입니다.

다만 최근 전세사기 이후 금융기관과 보증기관에서는 전세가율뿐만 아니라 전세금 + 선순위채권 합계가 주택가격 대비 약 90%를 넘는 경우 위험성이 높다고 판단하는 기준도 함께 활용되고 있어요.

2) 등기부등본 확인하기

먼저, 등기부등본 상의 집주인과 계약서 상의 임대인이 같은지 확인해야 합니다. 실제 소유주와 계약하는 것이 가장 안전하니까요. 또한, 개업한 공인중개사가 자격등록 후 정상영업 중인지 확인해야 해요. 공인중개사 협회에서 확인 가능하답니다.

혹시, 대리인과 계약을 진행한다면 임대인의 인감 증명서와 인감도장을 날인한 위임장을 반드시 확인해야 합니다. 집주인과 유선 통화를 통해 추가로 확인해도 좋아요.

내가 집에 들어가기 전 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면, 나보다 은행의 권리가 앞서게 돼요. 이때 집이 경매에 넘어가게 되면, 당연히 돌려받을 전세금도 위험해지죠.

이때, 다세대 주택과 다가구 주택의 차이를 잘 구분해야 해요.

• 다세대 주택은 세대별로 등기가 다른, 즉 집집마다 세대주가 다른 집이에요. 아파트가 대표적이죠.
• 다가구 주택은 건물 전체가 하나의 등기예요. 즉 건물주 1인이 모든 집을 소유하는 경우죠.

만약 다가구 주택이 경매로 넘어가면 건물이 통으로 팔리고, 세입자들은 입주한 순서대로 보증금을 돌려받아요. 때문에 건물 매매가, 전체 세입자의 보증금 총액, 경매로 팔렸을 때 내 몫까지 돌아올 수 있는지를 체크해야 해요.

또한, 임차주택의 근저당 등 과다한 대출 여부가 있는지 확인해야 하고, 압류, 처분금지 등 권리제한사항 여부를 확인해야 합니다. 더불어 임차주택의 신탁등기 여부와 신탁원부 내용을 확인해야 해요. 

등기소에 방문하거나, 인터넷 등기소 혹은 무인 민원 발급기에서 확인 가능하니 꼭 체크해보세요. 아래 사진처럼 가압류/압류 등의 항목이 등기부등본에 있다면 주의해야 합니다.

3) 건축물대장, 등록여부 확인하기

무허가, 불법건축물 등록 및 주택 용도를 확인하기 위함이에요. 건축물 대장에 ‘근린생활시설’이 있다면 주택이 아니에요. 주거용 건축물이 맞는지 꼭 체크해 주세요. 정부24와 모바일 등으로 열람이 가능해요.

또, 지역 내 다수의 중개업소에 등록되어 있는지 확인해야 해요. 동일한 매물이 단 하나의 부동산에만 등록되어 있다면 의심해 볼 필요가 있답니다.

4) 임대인 체납세금 확인하기

임대차 계약 전 또는 임대차 계약일 ~ 임대차기간 시작일까지 임대인 미납국세열람을 신청할 수 있어요. 임대인이 미납한 국세가 있을 경우 경매나 공매 등으로 건물이 처분되면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있기 때문에 꼭 확인해야 해요.

임차보증금이 1천만 원을 초과할 경우 임대차 계약 체결 후 임대인 동의 없이 열람이 가능해요. 하지만 임대차 계약 전이거나 보증금이 1천만 원 이하일 경우 동의가 필요해요.

5) 전세보증금 반환 보증 가입

이왕이면 전세 보증금 반환 보증에 가입 가능한 전셋집을 구하는 것이 가장 마음 편하겠죠. 전세보증금반환보증은 줄여서 전세보증보험이라고도 부르는데, 전세 계약이 끝나면 돌려받아야 하는 보증금 반환을 책임져 주는 보험이에요.

주택도시보증공사 HUG가 주관하며, 보증 대상은 수도권의 경우 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하 수준에서 가입 가능해요. 전세 계약 기간의 1/2이 경과하기 전에만 가입하면 돼요. HUG지사 또는 위탁 은행에 방문하거나 모바일로 신청을 할 수 있어요.

3. 집품 후기와 보증금 리포트 확인하기

하지만, 위에서 말씀드린 방법들을 모두 확인하려면 너무 복잡하고 번거로울 수 있어요. 서류를 떼는 과정도 번거롭고, 직접 발급받아 확인하더라도 전문가가 아닌 이상 맞게 본 것인지 불안할 수 있죠.

그럴 때, 위의 방법들을 한 번에 적용해주는 서비스를 사용하면 편리해요. 최종 계약을 하러 가기 전 내 보증금이 정말 안전할지 아래와 같은 집품 보증금 리포트로 확인해 보세요.

집품 보증금 리포트는 등기부등본과 건축물대장 등의 공문서를 스캔하여 보증금이 안전한지 알려드려요. 집주인의 전세 사기 이력, 건물의 불법 위반 건축물 해당 여부, 경매, 공매 이력까지 확인해드려요. 매우 중요하고 핵심적인 정보만을 꽉꽉 담은 리포트이니 꼭 확인해 보세요.

주소와 보증금 등만 입력하면 나의 소중한 보증금이 안전한지에 대한 리포트를 발급받을 수 있어요. 위의 모든 방법들을 한꺼번에 적용해 주니 집을 구하기 바쁜 우리는 시간도 절약하고, 걱정도 덜 수 있죠.

또한, 집을 알아보는 과정에서 미리 후기를 확인하는 것도 좋은 방법이에요. 집품에 등록된 거주 후기를 통해 임대인이 보증금을 떼먹은 적이 있는지, 다음 세입자가 와야 보증금을 돌려준다며 버틴 적이 있는지 등 집주인에 대한 정보를 빠르게 확인해볼 수 있어요.

오늘은 꽤나 빈번하게 발생되는 아파트 전세사기를 예방하는 방법을 알아보았어요. 정보 열람을 원하는 집에 대한 계약 시 주의사항 등을 담은 간편 리포트는 무료로 발급받을 수 있으니, 바로 확인해보세요!