전입신고를 하지 않으면 월세를 깎아줄게~ 이런 말, 월세 계약을 하려 여러 매물을 보신 분들이 가끔 들어보셨을 말일텐데요. 월세를 깎아준다는 말에 혹할 수 있지만, 절대 이에 응해선 안 된답니다. 그 이유를 오늘 집품에서 알려드릴게요.
1. 전입신고와 확정일자의 의미
2. 전입신고 해야 하는 이유
3. 확정일자를 받아야 하는 이유
아직 전월세 계약을 해 보신 적이 없다면, 조금 어려울 수도 있지만 꼭 알아둬야 할 것이니 꼼꼼히 확인해 보세요!
1. 전입신고와 확정일자의 의미
1) 전입신고란?
전입신고는 쉽게 말해 ‘나 이제 여기에서 살 거야’ 라는 것을 공식적으로 알리는 것입니다. 새로운 거주지로 전입(이사)한 날로부터 2주 이내에 주소지 변경 등록을 해야 하는데요, 새로운 거주지 관할기관인 주민센터에 신고하면 됩니다.
2) 확정일자란?
확정일자는 다소 생소할 수 있는 용어예요. 전/월세 계약을 할 때 임대차계약서를 쓰게 될텐데요, 이 임대차계약서에 등기소나 주민센터 등의 공공기관이 특정 날짜에 도장을 찍는 것을 말해요. 이로써 특정 일자에 임대차계약문서가 존재하기 시작했다는 사실이 증명되죠.
2. 전입신고 해야 하는 이유
앞서 전입신고와 확정일자의 의미를 알아보았는데요, 이사했다고 알리는 과정이 꼭 필요한 이유가 무엇일까요? 바로 대항력 때문입니다. 자, 어려운 용어가 나왔는데요, 걱정 마세요. 다 알려드릴게요!
대항력은 내가 가지고 있는 법률적 권리를 제3자에게 주장할 수 있는 효력이에요. 이것이 전/월세에서 왜 중요할까요?
대항력을 갖추게 되면, 내가 살고있는 기간 동안 집 주인이 바뀌든 말든 계약 기간 동안은 그 집에서 살 수 있어요. 또 계약기간이 끝날 때 계약 시 냈던 보증금을 받을 수 있답니다.
너무나도 당연한 소리인데, 왜 대항력을 갖춰야만 이를 주장할 수 있냐구요? 만약, 내가 월세로 들어간 집을 담보로 집주인이 대출을 받았는데, 집주인이 대출금을 다 갚지 못한다면, 집이 경매에 팔려나가게 됩니다.
이 때 대항력이 없으면, 우리의 소중한 보증금을 돌려받을 권리가 저 끝으로 밀려나버려요. 설마 이런 일이 내게 일어나겠어 하는 마음으로 신고를 안 하곤 하는 분들이 있는데, 심심찮게 일어나는 일이니 꼭 주의를 기울이시길 바라요.
민법의 특별법인 주택임대차보호법은 등기소에 임차권 혹은 전세권등기를 하지 않더라도 점유와 전입신고(주민등록)을 한 경우 그 다음날 0시부터 제3자에 대항할 수 있는 대항력을 부여하도록 했어요.
임차인, 즉 월세로 들어가 사는 우리가 대항력을 갖춘 날은 전입신고를 한 다음 날부터라고 했는데요, 그보다 앞선 근저당이 있는 경우, 내가 살고 있는 집이 경매에 팔려 나간다면 나보다 먼저 설정된 근저당에는 대항할 수 없지만 그 다음 순위로 보증금을 돌려받을 권리가 생겨요.
여기서 또 하나! 근저당권은 다른 채권자보다 자기 채권이 우선적으로 변제 받을 권리예요. 만약 우리 집 주인이 집을 담보로 은행에서 대출을 받았다면, 근저당권은 은행에게 있겠죠. 근저당권에 대한 더 자세한 정보는 집품 근저당권 포스팅을 참고해 보세요.
전입신고는 새로운 거주지 관할 지역 주민센터에서 쉽고 빠르게 가능하답니다. 전입 신고 양식은 아래 사진과 같아요.
3. 확정일자를 받아야 하는 이유
최근 전세사기가 많은데요, 전세사기범들은 계약일과 잔금일 사이에 내가 전세로 들어갈 주택을 담보로 대출을 받는 경우가 있어요. 이 상태에서 집에 들어가면 어떻게 될까요? 만약 집이 경매로 넘어갔을 때, 우리는 또 보증금을 돌려받지 못할 거예요.
앞서 이러한 상황을 예방하기 위해 대항력을 갖춰야 하고, 대항력을 갖추기 위해 전입신고를 해야 한다고 했는데요, 우선변제권도 대항력과 함께 갖추는 것이 좋습니다.
우선변제권은 다른 채권자들보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리라고 생각하시면 쉽습니다. 이를 위해서 확정일자를 받는 것이 필요합니다. 주택임대차보호법 3조 2에서는 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매를 할 때 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제 받을 수 있다고 규정하고 있거든요.
여기서, 꿀팁을 하나 알려드릴게요! 바로 특약사항 넣기입니다. 전입신고와 확정일자 모두 오늘 신청해도 다음날 0시부터 효력이 발생해요. 이 허점을 노려 계약서를 작성한 오늘! 집주인이 대출을 받아버리면, 내가 후순위가 된답니다.
그렇기 때문에 계약서에는 임차인(우리)이 대항력과 최우선변제권을 충족하기 전까지, 즉 전입신고를 하고 확정일자를 받은 다음 날이 되기 전까지 다른 대출을 받거나 권리변동을 하지 않도록 해야 한다고 특약사항을 기재할 것을 요구하세요.
또한 이를 위반할 경우 계약은 무효로 하고, 임대인은 계약금 전액과 배액을 배상한다는 특약도 기재할 것을 요청하시고, 만약 이를 거절한다면 그 계약은 하지 않는 것이 좋겠습니다. 다른 특약사항을 넣을 것이 있는지 궁금하시다면 특약사항 포스팅을 참고해 보세요!
👉 전입신고란?
새로운 거주지로 전입(이사)한 날로부터 2주 이내에 주소지 변경을 등록하는 것
👉 확정일자란?
임대차계약서에 등기소나 주민센터 등의 공공기관이 특정 날짜에 도장을 찍는 것으로써 특정 일자에 임대차계약문서가 존재하기 시작했다는 사실이 증명되는 것
👉 전입신고 해야 하는 이유
만약 집주인이 주택을 담보로 대출을 받고, 이를 갚지 못할 경우 해당 주택이 경매로 넘어가게 되는데, 이때 대항력(전입신고를 해야 갖출 수 있음)이 없으면 보증금을 돌려받지 못한다.
👉 확정일자 받아야 하는 이유
주택이 경매로 넘어가게 될 때, 우선변제권(다른 채권자들보다 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 우선적으로 갖는 것)을 실행할 수 있기 때문
오늘은 월세를 계약할 때 전입신고와 확정일자 받기가 왜 꼭 필요한지 알아보았어요. 조금 어려운 내용이었지만, 꼭 알아둬야만 소중한 목돈인 보증금을 지킬 수 있답니다. 잘 숙지해 두시고, 전월세 계약 시 참고해 보세요!
