최근 보증금 반환 사고가 일어나는 상당 부분을 차지하는 유형은 매매가를 알 수 없는 신축빌라에서 많이 일어났어요. 오피스텔 전세사기 피해 예방법, 아파트 전세사기 피해 예방법에 이어 신축빌라 전세사기 위험성과 수법, 예방법에 대해 알아보려고 해요.
1. 신축빌라가 위험한 이유
✏️시세파악 어려움
✏️높은 전세가율
✏️세입자 구하기 어려움
✏️전세 보증보험 가입이 어려움
2. 신축빌라 전세사기 수법
✏️매매시세를 조작해 부풀려 임차인에게 설명하고 보증금 규모가 안전하다고 계약시키는 수법
3. 전세 계약 전 체크사항
✏️주변 매매가 전세가 확인
✏️임대인 체납 여부 확인
4. 집품 후기와 보증금 리포트 확인하기
✏️집품 보증금 리포트로 보증금이 정말 안전한지 미리 확인
✏️거주후기를 통해 임대인이 보증금을 떼먹은 경우가 있는지 꼭 확인
1. 신축빌라가 위험한 이유
1) 시세파악의 어려움
우리가 아파트를 보면 같은 동이라고 하더라도 층마다 시세가 다른 것을 확인할 수 있어요. 하지만 아파트의 경우, KB 시세 감정 등을 통해 비교적 쉽게 지난 거래 자료들을 확인할 수 있어요. 또한 거래량이 비교적 많고 전세와 매매의 가격 형성이 비교적 투명하게 드러나있어 시세 파악에 큰 어려움이 없는데요.
그렇지만 빌라의 경우는 달라요. 빌라가 밀집되어 있고 비슷하게 생겨도 땅의 위치나 연식 등에 따라 시세에 차이가 생기기 마련이에요. 특히 매매뿐만 아니라 전세가의 파악도 쉽지 않은데, 모두 건물이 다르고 특징이 달라 제대로 된 시세 파악이 쉽지 않아요. 예시를 들어 확인해볼게요.
겉보기에 비슷한 조건의 A빌라와 B빌라가 있어요. A빌라는 비교적 신축이면서 평수가 작고, B빌라는 A빌라에 비해 연식은 있지만 평수가 넓어요. 이런 경우 과연 A빌라와 B빌라 중 어떤 빌라가 비싸야 할지 기준을 잡기 어려운데요.
한마디로 빌라는 비싸게 팔아도 모르거나 보증금을 많이 주고 들어가도 맞는지 판단이 잘 서지 않는 경우가 발생하게 되는 것이에요. 특히 신축의 경우 이와 같은 맥락으로 세입자 입장에서 상당히 불리한 위치에 놓이게 되는 것이에요.
임차인 C씨는 신축빌라를 전세로 전세금 3억 원에 계약한 뒤 입주하였습니다. 소유권보존등기는 △△건설사로 되어 있었으며 임대인 D씨가 △△건설사로부터 4억 원에 매입한 것으로 등기부등본에서 확인되어, 추후에 만약 전세금을 반환받지 못하여도 경매나 매입 등으로 지불하는 전세금은 보존할 수 있을 것으로 생각하였습니다.
시간이 지나고, C씨는 전세 계약이 만료되어 이사를 위하여 임대인 D씨에게 연락하였으나 D씨가 연락을 받지 않아 애를 태우던 중, D씨의 명의로 된 주택이 인근에 수십 채가 넘는다는 이야기를 들었습니다. 혹시나 하여 알아보니 인근 비슷한 빌라의 시세는 2억 5천만 원 정도 한다는 사실을 알게 되었습니다. 빌라의 가격을 속이기 위하여 개발업자가 경제 능력이 없는 D씨에게 비싼 값에 판 것처럼 허위로 거래신고를 한 것이었습니다.
이처럼 신축빌라 시세 파악 어려움에 따른 전세사기 피해 사례가 점점 늘어나고 있어요.
2) 높은 전세가율
전세가율은 매매가 대비 전세금의 비율을 의미해요. 건물의 전체 보증금의 합이 집값의 80% 이하가 되어야 해요. 그 이상일 경우, 깡통 전세 사기를 당할 위험이 있는 집이라고 판단되곤 하죠. 전세가율이 높다는 말의 의미는 전세보증금과 매매가의 차이가 작다는 듯인데요, 보통 안전하다고 판단되는 건물의 전세가율은 50~60%대에요.
특히 신축빌라의 경우 전세가율이 높은 경우가 많은데요. 전세가가 높은 가격으로 책정되어 있어도 기준이 되는 이전 거래 금액을 확인하기 어렵다고 해요. 만약 확인이 가능하더라도 이게 적정한 전세보증금액대인지 판단이 어려워서 마음에 든다고 덥썩 계약을 해버리는 경우가 있어요.
전세계약 당시 전세가율은 70%였지만 (매매가 1억, 전세금 7천) 매매가격 하락으로 매매가가 7천만원이 되면 전세가율은 단숨에 100%로 올라버려요. 이것이 바로 흔히 말하는 깡통전세 전세사기 수법이 되는 것이에요.
특히 이런 경우는 매매가격과 전세가격이 거의 차이가 안나는 경우가 많고 여차하면 전세가격이 매매가격보다 높아져 버리는 경우도 생기는데요. 이렇게 되면 나중에 보증금을 전부 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있어요.
3) 세입자 구하기 어려움
연합뉴스에 따르면 빌라가 주 수요층이던 청년과 신혼부부로부터 외면받고 빌라 임대인들은 보증금 반환과 보증 가입 문제 등으로 신음하고 있다고 밝혔어요.
이는 빌라 사기 이슈로 빌라에 대한 수요 자체가 많이 꺾이고 있음을 보여줍니다. 전세로 살던 빌라에서 아파트로 이사를 가려고 해도 다음 세입자를 못 구해 집주인이 돈을 돌려 주지 않는 경우가 발생하고 있어요. 이 경우 내가 치러야 할 아파트 잔금이 묶여버리는 경우도 자주 생기므로 신축빌라에 전세로 들어가는 경우에는 이런 부분도 고려하는 게 좋아요
4) 전세 보증보험 가입이 어려움
앞서 다뤘듯이, 전세 보증을 해주는 HUG 입장에서는 정확한 매매가를 파악하기 어려운 신축빌라는 보증할 수 있는 한도 자체를 산정하기가 쉽지 않아요. 대출이 이미 많이 잡혀있는 데다가, 정확한 가격을 산정하기 어렵기 때문에 세입자의 마지막 보호장치인 전세보증보험도 가입이 거절될 확률이 높아요. 특히 시세 산정이 어렵거나 권리관계, 선순위채권, 주택가격 산정 요건을 충족하지 못하면 보증 가입이 거절될 수 있어요.
뉴스핌에 따르면 실제로 무자본 갭투자의 방식으로 259채의 빌라를 소유하면서 구체적인 임대차보증금 반환 계획없이 무리하게 임대사업을 벌인 30대 빌라왕의 경우가 있어요. 아파트와 달리 빌라의 경우에는 가격의 등락이 심하지 않고 시세차익을 얻기 쉽지 않기 때문에 규모를 키워서 이렇게 수백채의 빌라를 소유하는 것이에요.
이럴 경우, 자칫해서 집주인의 세금 체납 등으로 건물이 경매로 넘어가게 되면 내가 낸 보증금을 일부만 돌려받거나, 경우에 따라서는 한 푼도 받지 못하게 되는 경우가 발생하게 됩니다.
2. 신축빌라 전세사기 수법
위에서 언급한 내용들로 인해서 신축빌라 전세가 현재 위험하게 여겨지고 있는 것이며 전세사기에 많이 이용된 것이기도 해요.
- 건축주는 집값보다 높게 책정
- 부풀린 감정가로 임차인 안심시켜 계약시키기
- 주택임대사업자 취득세 없이 소유권 등록하기
- 전세가 매매가 동일 또는 역전세
- 분양대행사와 건축주 나눠 수익 챙기기
신축빌라는 주택가격이 나오지 않아서 가격을 알 수 없어요. 신축빌라에 대해 특정 불법사기세력이 매매시세를 조작해 부풀려 임차인에게 설명하고 보증금 규모가 안전하다고 계약시키는 수법이에요.
3. 전세 계약 전 체크사항
1) 주변 매매가 전세가 확인하기
집품을 통해 매매가 대비 전세가가 형성되어 있는 전세가율에 대한 의견과 집 주인이 분쟁 또는 보증금을 돌려주지 않은 횟수, 보증보험, 전세대출이 가능한지에 대한 여부를 확인할 수 있어요! 아무리 계약 당시에는 전세가율이 건전한 수준이었으나 최근 같이 부동산 가격이 많이 하락하는 시기에는 매매가가 전세가보다 낮아져서 전세 계약자들이 손해를 보는 상황들이 발생할 수 있어요.
이때 활용할 수 있는 것이 바로 집품 보증금 리포트에요! 계약하고자하는 집 주소와 보증금 입력만으로 '매매가 대비 전세가가 얼마에 형성되어 있는지' 확인할 수 있어요.
전세 계약을 최대한 안전하게 하고 싶다면 현시세 대비 전세가가 많이 낮은 건물이나 선순위채권과 내 보증금을 함께 봤을 때 시세의 70%보다 적을수록 안전하다고 생각하면 됩니다. 또 최근 정부가 안내하는 안심계약 3·3·3 체크리스트에서도 계약 전에 주변 시세, 등기부등본·건축물대장, 전세보증보험 가입 가능 여부를 우선 확인하라고 안내하고 있어요.
2) 등기부등본 확인하기
등기부등본 상의 집주인과 계약서 상의 임대인이 같은지 확인하는 것 또한 중요한데요. 실제 소유주와 계약하는 것이 가장 안전하기 때문이죠. 등기부등본을 확인하기 위해선 등기소에 방문하거나, 인터넷 등기소 혹은 무인민원발급기에서 확인 가능하니 꼭 체크해보세요.
혹시, 대리인과 계약을 진행한다면 임대인의 인감 증명서와 인감도장을 날인한 위임장을 반드시 확인해야 합니다. 집주인과 유선 통화를 통해 추가로 확인해도 좋아요.
또한, 공인중개사의 정식 자격과 신분을 확인하는 것도 중요해요. 개업한 공인중개사가 자격등록 후 정상영업 중인지 확인해야 하는데, 이는 V월드 부동산중개업 조회 등에서 확인 가능하답니다.
등기부등본을 볼 때, 추가적으로 임차주택의 근저당 등 과다한 대출 여부가 있는지 확인해야 하고, 아래 이미지의 내용과 같은 압류, 가압류, 처분금지 등 권리제한사항이 있는지를 꼭 확인해야 합니다. 더불어 임차주택의 신탁등기 여부와 신탁원부 내용을 확인해야 해요.
3) 임대인 체납 여부 확인하기
임대차 계약 전 또는 임대차 계약일부터 임대차기간 시작일까지 임대인 미납국세열람을 신청할 수 있어요. 임대인이 미납한 국세가 있을 경우 경매나 공매 등으로 건물이 처분되면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있어요.
임차보증금이 1천만 원을 초과할 경우 임대차 계약 체결 후 임대인 동의 없이 열람이 가능해요. 하지만 임대차 계약 전이거나 보증금이 1천만 원 이하일 경우 동의가 필요해요.
4) 대출 여부 확인하기
집에 세입자로 들어가기 전 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면, 나보다 은행의 권리가 앞서게 돼요. 이때 집이 경매에 넘어가게 되면, 당연히 돌려받을 전세금도 위험해지죠.
이때, 다세대 주택과 다가구 주택의 차이를 잘 구분해야 하는데요, 다세대주택은 호실별로 구분등기가 가능한 집합건물이고 아파트가 대표적이죠. 다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기인 주택이에요. 즉 건물주 1인이 모든 집을 소유하는 경우죠.
만약 다가구 주택이 경매로 넘어가면 건물이 통으로 팔리고, 세입자들은 입주한 순서대로 보증금을 돌려받아요. 때문에 건물 매매가, 전체 세입자의 보증금 총액, 경매로 팔렸을 때 내 몫까지 돌아올 수 있는지를 체크해야 해요.
5) 전세보증금 반환 보증 가입
이왕이면 전세 보증금 반환 보증에 가입 가능한 전셋집을 구하는 것이 가장 마음 편하겠죠. 전세보증금반환보증은 전세보증보험이라고도 불리는데, 전세 계약이 끝나면 돌려받아야 하는 보증금 반환을 책임져 주는 보험이에요.
주택도시보증공사 HUG가 주관하며, 보증 대상은 수도권의 경우 7억 원, 그 외 지역은 5억원 까지예요. 전세 계약 기간의 1/2이 경과하기 전에만 가입하면 돼요. HUG지사 또는 위탁 은행에 방문하거나 모바일로 신청을 할 수 있어요.
4. 집품 후기와 보증금 리포트 확인하기
위에서 말씀드린 방법들은 집을 알아보는 과정에서 나의 소중한 돈을 지키기 위해 꼭 필요한 과정들이에요. 하지만, 일일이 신경쓰기에는 시간도 많이 걸리고 복잡해 이사 과정이 고통스러워질 수도 있죠.
그럴 때는, 위의 방법들을 한꺼번에 적용해 체계적으로 알려 주는 집품 보증금 리포트로 확인해 보세요.
집품 보증금 리포트는 등기부등본과 건축물대장 등의 공문서를 스캔하여 보증금이 안전한지 알려드려요. 집주인의 전세 사기 이력, 건물의 불법 위반 건축물 해당 여부, 경매, 공매 이력 등 매우 중요하고 핵심적인 정보만을 꽉꽉 담은 리포트이니 꼭 확인해 보세요.
리포트를 받아본 후, 미리 이사 갈 집의 후기를 확인하는 것도 좋은 방법이에요. 집품에 등록된 거주 후기를 통해 임대인이 보증금을 떼먹은 적이 있는 나쁜 집주인은 아닌지 빠르게 확인해볼 수 있어요. 간단하게 주소만 입력하면 바로 검색이 된답니다.
오늘은 보증금 반환 사고가 많이 일어나고 있는 신축빌라 전세사기와 이를 예방하는 방법을 알아보았어요. 정보 열람을 원하는 집에 대한 계약 시 주의사항 등을 담은 간편 리포트는 집품에서 무료로 발급받을 수 있으니 바로 확인해 보고, 꼭 올바른 거래를 하시길 바랍니다!
