오마이뉴스에 따르면 전세사기 피해자들은 여전히 암흑 속에 있으며 빚에 빚을 더하는 정책 대신 현실적인 대책이 시급히 마련되어야 한다고 밝혔어요. 이처럼 전세사기가 사회적 문제로 이슈화 된지도 시간이 흘렀지만 여전히 전세사기 피해 사례는 끊이지 않고 있는데요.
정부는 지난해 6월부터 ‘전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법’을 시행했지만, 전세 사기 피해자들은 여전히 어려움을 호소하고 있어요.
국토교통부에서는 지난달 27일 전세사기 피해자들의 지원 사각지대를 해소하고 추가지원이 이뤄질 수 있도록 “전세사기 피해자 지원 강화방안"을 발표했어요. 그래서 오늘은 국토부 전세사기 보완방안의 주요 내용에 대해 알아보려고 해요.
1. 주거안정 지원강화
✏️임대료 부담없이 제공
✏️보증금 피해 회복
2. 사각지대 해소
✏️위반건축물주택 요건 완화, 지원
✏️신탁사기 주택 요건 완화, 지원
✏️다가구주택 요건 완화, 지원
✏️선순위 임차인 있는 피해 주택 요건 완화, 지원
✏️매입하기 어려운 피해 주택 요건 완화, 지원
3. 금융지원 강화
✏️대환대출 가능
✏️오피스텔 지원
✏️디딤돌대출 지원 개선
4. 전세사기 피해예방
✏️안심전세앱
✏️공인중개사 책임 강화
1. 주거안정 지원강화
LH는 우선매수권을 양도받아 피해주택을 경매로 매입한 후 공공임대로 피해자에게 장기제공할 것을 명시해 두었는데요.
1) 임대료 부담없이 제공
- LH가 낮은 낙찰가로 매입하고 차익을 활용해 추가 임대료 부담 없이 거주할 수 있도록 지원
👉🏻 경매 차익을 공공임대 보증금으로 전환하여 월세 차감, 부족 시 재정 보조(10년) - 계속 거주 시 시세 대비 50~70% 할인된 비용으로 추가 거주 가능
👉🏻 총 20년: 최초 10년은 소득,자산, 무주택 요건 미요구/ 추가 10년은 무주택 요건 요구
2) 보증금 피해 회복
- 남은 경매 차익으로 피해자가 공공임대주택 퇴거 시 지급하여 보증금 손해 회복
전세사기를 당한 피해자들은 피해를 최소화하기 위해 셀프 경매 낙찰을 받기도 하는데요. 이는 2차 피해로 이어질 수 있는데요. 이를 막기 위해 LH에서 우선매수권을 양도 받아 주택을 매입하는 것이에요.
감정가 3억 원의 빌라를 2억 원으로 낙찰을 받았다고 가정해볼게요. 1억 원의 차익이 발생하는 데, 이를 임차인이 퇴거를 요청하면 일시 지급해주고 거주를 희망할 경우 기간만큼 발생하는 월세를 1억 원의 차익금에서 감액하는 방식을 의미해요. 즉, 추가 비용 없이 거주를 할 수 있게 되는 것이에요. 거주를 하다 나올 경우에 남은 차익이 있다면 이를 지급받을 수도 있게 되는거죠.
따라서 정리하자면 피해 주택을 LH가 낙찰받아 감정가와 낙찰가의 차이만큼의 차익을 전세사기 피해자에게 혜택을 주겠다는 내용이 추가된 것이에요. 퇴거를 원할 경우에는 잔여 차익을 일시 지급하고, 거주를 희망할 경우 공공 임대로 최대 20년까지 (10년+10년) 장기 공급을 해준다는 것이에요.
2. 사각지대 해소
위반건축물, 신탁사기주택, 다가구주택 등은 전세사기 피해가 가장 큰 유형인데요. 이들의 공통점은 바로 매입 대상에서 제외된 유형이라는 것이에요. 위반건축물, 신탁사기주택, 다가구주택 등도 요건을 완화하여 매입함으로써 빈틈없는 피해자 주거지원이 이뤄지도록 명시되어 있어요.
위반 건축물의 경우 전세대출이 되지 않았기 때문에, 보유하고 있던 목돈을 전세금으로 내야하는데요. 심지어 보증보험도 가입이 안되는 물건이기도 했기 때문에 완벽하게 돈을 떼이게 되는 유형으로 봐도 무방해요
신탁사기주택의 경우는 신탁사와 임차인이 게약을 해야 대항력을 인정받는데, 주인하고 체결을 하게 되면서 문제가 되는 유형을 말해요. 경매로 진행되면 대항력이 없기 때문에 보증금을 돌려 받기 힘든 유형이죠.
다가구주택의 경우도 대부분 집주인들은 다가구 주택을 매수하면서 대출을 받게 되는데요. 다가구주택 임차가 바뀌면서 근저당 이후에 전입하는 임차인들이 많아지게 돼요. 선순위 근저당이 있으면 월세로 들어와야 하는데, 기존 임차인이 전세로 살고 있는 걸 보면서 큰 의심하지 않고 전세로 계약을 하게 되는 것이죠. 이 경우에도 대항력이 없어 보증금을 돌려받기 어려워요.
- 위반건축물
📎 안전에 문제없으면 이행강제금 부과 면제 등 한시적 양성화 조치
📎 위반사항은 수선을 통해 거주할 수 있는 환경 조성 - 신탁사기
📎 LH가 신탁물건의 공개매각에 참여
📎 매입 시 남는 공매 차익 활용하여 지원 - 다가구 주택
📎 피해자 전원 동의로 경매에 참여하여 매임
📎 남은 경매 차익을 피해액 비율대로 안분하여 지원
3. 금융지원 강화
금융지원 강화는 피해자 전용 정책대출의 요건을 완화하여 금리 부담을 낮춰준다는 의미를 담고 있어요.
1) 대환대출
- 임대차계약 종료 이전에도 임차권등기 없이 기존 전세 대출의 대환 신청할 수 있음
(기존은 임대차계약 종료 후 1개월이 경과하고 임차권 등기 후 대환대출 허용함.) - 버팀목 전세대출 이용자도 피해자 전용 버팀목전세대출로 대환할 수 있도록 지원
2) 오피스텔 지원
- 전세사기 피해자 보금자리론 지원대상에 주거용 오피스텔도 포함시킴
3) 디딤돌 대출
- 디딤돌대출은 최우선변제금 공제없이 경락 자금의 100%까지 대출 가능하도록 개선
- 디딤돌대출의 생애 최초 혜택을 이연할 수 있도록 지원
👉🏻 생애 최초 혜택: 금리 0.2%p인하, LTV 10% 우대, 대출한도 확대
4. 전세사기 피해예방
1) 안심전세앱
- 안심전세앱 활용하여 위험도 지표 제공
- 임대인의 동의 없이 확정일자 정보 열람 가능(개인정보 제외한 건물 전체의 확정일자 정보)
- 정보공개심의위원회를 수시로 개최하여 악성 임대인 명단도 최대한 공개
집품에서도 보증금 위험도 진단을 통해 위험도 지표를 제공하고 있어 전세사기 위험성을 확인하고 예방하는데 큰 도움이 되는데요. 집품의 보증금 리포트를 통해 '못 돌려받을 위험성이 있는 보증금은 얼마인지', '보증보험 가입은 가능한 건물인지' 등기부등본과 건축물 대장 등 공적 장부 확인을 통한 리포트를 제공 받을 수 있어요.
궁금한 집의 주소와 보증금 등 간단한 정보만 입력하면 보증금이 안전한지 확인한 리포트를 발급받을 수 있고 간편 확인 리포트의 경우 무료로 받아볼 수 있기에 부동산 계약이 처음이라면 해당 기능을 매우 유용하게 사용할 수 있답니다!
2) 공인중개사 책임 강화
- 중개대상물 확인설명서 주요 정보를 확인하여 설명하였음을 별도로 기록
- 중개사고 발생 시 손해배상을 위해 공제금 지급절차도 간소화
하지만 요새는 공인중개사가 깡통전세, 역전세임을 알고도 중개를 하는 경우도 있어 주의가 필요한데요. 이를 미리 예방할 수 있는 것이 바로 집품 보증금 확인 리포트예요. 부동산과 집주인의 말보다 공문서와 객관적인 사실관계를 바탕으로 전문가와 함께 집의 안전도를 확인하여 제공하고 있어 공인중개사에게 물어보기 어려웠거나 놓쳤던 점도 객관화하여 데이터로 정리해서 보여준답니다.
계약 전부터 입주 후까지 꼭 확인해야하는 사항들이 집품 확인 리포트에 제공되고 있으니 전세 계약을 준비하는 분들이라면 꼭 한번쯤 확인해보고 안전하게 전세 계약을 하셨으면 좋겠습니다!
국토교통부에서 내놓은 전세사기 피해지원 강화방안은 경매차익을 활용한 획기적인 방안이라는 생각은 듭니다. 그렇지만 아직은 그 실효성에 대해서는 의문점이 있습니다. 앞으로 보다 현실적으로 도움이 되는 세부 방안이 나와 더 이상의 전세사기 피해자가 나오질 않길 바랍니다.
