집을 구하고 있다면 월세에 대한 관심이 높을 거예요. 전세에 비해 상대적으로 보증금 규모가 작아 마련하기에도 용이하고 보증금 사고가 발생할 위험이 적은 것이 월세의 장점이죠. 특히나 작년부터 금리가 오르며 전세 보증금 부담이 더 커지면서 월세에 대한 수요가 증가하고 있습니다.
그런 만큼 최근에는 ‘전세의 월세화’ 현상이 생겨나고 있어요. 다시 전세대출 금리가 진정되고 있어 보이지만 아직은 부담이 큰 만큼 당분간 월세 선호 현상도 유지될 것 같습니다. 그렇다면 월세 계약을 할 때 알아 두어야 할 사항은 어떤 것들이 있을까요?
1. 등기부등본 확인하기
2. 계약 상대방 확인하기
3. 계약서 특약사항 확인하기
오늘은 지난 번 글인 월세 계약 시 주의사항 1에 이어, 특히 꼼꼼히 살펴봐야 할 부분들을 확인해 볼게요!
1. 등기부등본 확인하기
많은 매물을 살펴보고 거주후기와 실제 상태까지 확인했다면, 본격적인 계약을 진행할 차례입니다. 아무리 상대적으로 보증금이 작은 월세라 해도 기본적으로 수백에서 수천만원, 또는 그 이상의 보증금이 오가는 계약이므로 신중 또 신중해야 합니다. 그런 만큼 등기부등본을 통해 집에 대한 정보를 확인하는 것은 필수랍니다.
등기부등본을 통해 집에 대한 여러 권리관계를 확인해 볼 수 있어요. 우선 계약서상의 임대인과 실제 집의 주인이 일치하는지 확인해 봐야 합니다. 더 중요한 것은 해당 집을 목적물로 한 금전적인 관계, 즉 채권채무관계 입니다. 쉽게 말해 집을 끼고 대출이 있는지, 있다면 얼마나 있는지, 집이 가압류/압류되어 있거나 압류되었던 적이 있는지 또는 경매 진행 이력이 있는지 등을 체크해봐야 해요.
대출이 많은 경우라면 나중에 집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 경우 내 소중한 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요. 월세 세입자의 경우 ‘소액보증금 최우선변제권’을 활용한다면 보증금 피해 규모가 상대적으로 줄어들 수는 있지만, 지녁별 소액보증금 기준과 선순위 권리(근저당, 압류 등) 설정 시점에 따라 모든 보증금을 못 돌려받는 경우가 발생할 위험이 있어요. 그러므로 소액보증금이라도 안심하지 말고 내 보증금이 안전할지 꼭 확인해봐야 합니다.
그러나 전문적인 부동산 지식이 없다면 등기부등본을 살펴봐도 정확한 권리관계를 확인하기 어려울 수 있어요. 또 알 것 같아도 확실하지 않아 불안한 경우도 있죠. 이럴 때는 돌 다리도 두드려보고 건너는 것이 좋습니다. 잠깐의 실수로 수백에서 수천만원 이상의 보증금을 잃어서는 안되니까요.
세입자들이 보증금 사고 피해를 예방할 수 있도록 집품에서는 ‘보증금 확인 리포트’ 서비스를 제공하고 있어요. 이사 할 집의 주소와 보증금 등 간단한 정보만 입력하면 보증금이 위험한지 안전한지를 확인해 주는 서비스입니다. 전문가의 확인을 통해 보증금이 안전한지, 보증금을 안 돌려준 적이 있는 나쁜 집주인인지부터 보증금 대출 가능성 등을 확인해 볼 수 있어요.
2. 계약 상대방 확인하기
다음으로 중요한 것은 계약을 진행하는 상대방이 실제 집주인이 맞는지 확인하는 것입니다. 집주인이 아닌 사람과 계약을 하게 되면 무권리자와의 계약이 되어버리기 때문에 향후 피해를 볼 가능성이 있습니다. ‘설마 집주인을 속이고 거래를 할까?’ 하고 방심하면 안돼요! 실제로 집주인이 아닌 사람과의 계약으로 인한 보증금 사고 사례도 많이 발생하고 있습니다.
이런 피해를 막기 위해 상대방이 진짜 집주인이 맞는지 꼼꼼히 확인해 보아야 합니다. 단순히 집주인과 공인중개사가 보여주는 신분증과 등기부등본을 확인하는 것으로는 부족할 수 있어요. 최근에는 두 서류를 조작하여 제공하는 경우도 있어요.
이렇게 가짜 집주인과 계약할 경우, 나중에 법적 구제를 받을 수도 있지만, 그 과정이 어려울 뿐더러 피해 입은 보증금을 모두 돌려받을 수 있을지는 확신할 수 없어요. 서류 위,변조 뿐만 아니라 '명의 도용'사례도 있어 더욱 주의가 필요해요. 그러므로 미리 확실하게 진위 여부를 확인해보고 피해를 예방해야 해요.
상대방이 제공하는 서류가 위조되었을 수도 있으니, 적어도 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 계약 직전 날짜로 직접 발급 받아 보세요. 그리고 직접 발급 받은 등본과 상대의 서류를 비교해 보는 것이 더욱 안전합니다. 또한 한 곳의 공인중개사에게만 알아보지 않는 것도 좋아요. 가짜 집주인과 연계된 공인중개사일 수도 있기에, 다른 공인중개사를 통해 원하는 집의 집주인과 시세 등을 확인해 보는 것이 좋습니다.
만일 상대방이 집주인의 대리인이라면 어떻게 할까요? 가끔 집주인이 타지에 있거나 계약 시간에 방문할 수 없는 등의 사유로 대리인을 통해 계약을 하게 되는 경우가 생깁니다. 이 때는 더 주의해야 해요.
가장 좋은 방법은 대리인이 대리인 위임장과 함께 집주인의 인감증명서(또는 본인서명사실확인서), 신분증을 가져와 확인해 주는 것입니다. 가능하다면 양해를 구해 집주인과 영상통화를 통해 직접 확인을 하는 것도 좋죠. 위임장에는 집주인과 대리인의 이름, 계약하는 부동산의 주소와 위임사항이 정확히 기재되어 있는지 확인해 봐야 해요.
그리고 대리인과 계약을 하더라도 계약금과 보증금 등은 모두 집주인의 계좌로 입금해야 한다는 사실을 잊지 마세요!
3. 계약서 특약사항 확인하기
계약서를 작성할 때, 향후 분쟁이 발생할 가능성이 높은 사항들에 대해 특약사항을 설정해 두는 것이 좋습니다. 계약서에 특약사항을 넣는다면 세입자에게 불리하다고 생각할 수도 있지만, 오히려 아닐 수 있어요. 나중에 문제가 되면 껄끄러워질 수 있는 것들에 대해 미리 특약사항으로 기록해두면 다툼을 줄일 수 있죠. 대표적인 특약사항으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
가장 중요한 것은 소중한 보증금의 안전을 지킬 수 있는 특약입니다. 보증금 지급 및 전입일 다음날까지 선순위 대출을 받지 않는다는 내용이 그것이죠. 실제로 세입자의 이사 당일에 집주인이 대출을 받아 피해를 입는 사례도 많습니다. 이러한 대출의 경우 임차인의 보증금보다 선순위 권리로 설정될 수 있어 피해가 발생할 수 있기 때문에 특약을 넣고 '계약 직전 등기 재확인'을 권장해요. 정부에서 이를 제한하고자 움직이고 있지만, 아직은 규제가 되지 않았기에 조심해야 합니다.
그 외에도 계약 기간 중 수리비 처리에 대한 내용, 반려동물 키우는 것에 대한 내용, 계약 중도 파기 시 중개수수료 부담에 대한 내용, 계약 연장 및 종료 시 집을 보여주는 것에 대한 내용 등이 있습니다.
오늘은 월세 계약서 작성 시 주의사항에 대해 알아봤습니다. 모두 앞서 말씀드린 사항들을 꼼꼼히 확인해서 월세 계약을 할 때 피해를 입지 않길 바래요! 다음 번에는 월세 계약 이후 입주 시에 체크해야 할 사항들로 찾아올게요!
