수많은 임차인들이 전세사기, 집주인과의 분쟁 등에 휘말리지 않을까 노심초사하며 살아가고 있죠. 이러한 고통을 줄여주기 위해 계약할 당시 계약서에 기재하면 좋을 특약 사항들을 모아 알려드리려고 해요.
1. 신축 미등기 아파트 입주 시 특약
2. 하자 관련 특약
3. 주택담보대출 관련 특약
4. 반려동물 특약
오늘은 중요한 내용이 많으니, 전/월세 계약을 염두에 두고 계시다면 꼼꼼히 읽어주시길 바라요.
1. 신축 미등기 아파트 입주시 특약
신축 미등기 아파트는 이제 막 입주를 시작한, 즉 아직 소유권 이전 등기가 되지 않은 아파트를 말해요. 집주인도 잔금을 납부해야 하는 상황이며, 잔금을 납부해야만 집주인 명의로 소유권 이전이 완료되죠.
하지만 소유권 이전을 얼른 하지 않으면 임차인에게도 피해가 올 수 있어요. 예를 들어, 집주인이 나의 전세 보증금을 잔금 납부에 보태어 사용하려 할 경우, 그렇게 하지 않고 내 보증금을 다른 곳에 써서 잔금을 납부하지 못해버리면, 세입자 또한 피해를 입죠.
때문에 입주할 때, 집주인이 세입자의 전세금으로 신규 아파트의 잔금을 납부하는 경우 전세보증금을 잔금 납부에 사용하는지 직접 눈으로 확인해야 해요.
집주인이 잔금(분양대금)을 전세금 잔금 일자에 완납하지 않을 경우 계약을 해지한다는 조건을 특약사항에 명시하면 좋아요. 필요시 잔금 완납 증명서도 받으면 좋아요. 신축 미등기 아파트에 입주하시려 한다면, 아래 포스팅도 참고해 보세요.
2. 하자 관련 특약
하자 관련 분쟁은 집주인과 세입자의 가장 대표적인 다툼이죠. 누가 하자 비용을 부담해야 하는지에 대한 다툼이 가장 큰데요, 이를 위해 먼저 이사가려는 집의 사진을 찍어 두는 것이 좋습니다.
계약금을 납부하러 집에 먼저 가봤을 때에는 집이 깨끗하고 하자도 없었는데, 막상 잔금을 내고 들어가니 고장난 곳이 있고 옵션도 몇몇 개 빠져 있다면? 그 손해는 고스란히 세입자가 입게 되겠죠.
때문에 사전에 찍어둔 사진과 다른 옵션 사항이 발견되거나 세입자가 입주하기 전 하자가 생긴다면 계약금과 가계약금을 반환 받고 계약을 해지할 수 있다는 특약사항을 기재하면 좋습니다.
3. 주택담보대출 관련 특약
전월세 계약을 할 때 아무래도 가장 중요한 것은 나의 소중한 보증금을 지킬 수 있는지의 여부겠죠. 설마 보증금을 못 돌려받겠어 라고 생각할 수도 있지만, 의외로 전세사기가 일어날 경우의 수는 크답니다.
때문에 나의 소중한 보증금의 안전을 지킬 수 있는 특약을 기재하면 좋아요. 그런데, 이에 관한 내용이 다소 어려워 자세히 풀어 설명드릴게요.
먼저, 임차인은 대항력을 가져야 한답니다. 대항력은 내가 가지고 있는 법률적 권리를 제3자에게 주장할 수 있는 효력이에요. 이것이 전/월세에서 왜 중요할까요?
대항력을 갖추게 되면, 내가 살고 있는 기간 동안 집주인이 바뀌든 말든 계약 기간 동안 그 집에서 살 수 있고, 계약기간이 끝날 때에는 보증금을 받을 수 있어요.
너무나도 당연한 소리인데, 왜 대항력을 갖춰야만 이를 주장할 수 있냐구요? 만약, 내가 월세로 들어간 집을 담보로 집주인이 대출을 받았는데, 집주인이 대출금을 다 갚지 못한다면, 집이 경매에 팔려나가게 됩니다.
이 때 대항력이 없으면, 우리의 소중한 보증금을 돌려받을 권리가 저 끝으로 밀려나버려요. 설마 이런 일이 내게 일어나겠어 하는 마음으로 신고를 안 하곤 하는 분들이 있는데, 심심찮게 일어나는 일이니 꼭 주의를 기울이시길 바라요.
그런데, 여기서 주의할 점은 임차인, 즉 월세로 들어가 사는 우리가 대항력을 갖춘 날은 전입신고를 한 다음 날부터라는 점이에요. 따라서 그보다 앞선 근저당이 있는 경우, 내가 살고 있는 집이 경매에 팔려 나간다면 나보다 먼저 설정된 근저당에는 대항할 수 없지만 그 다음 순위로 보증금을 돌려받을 권리가 생겨요.
때문에 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받기 전 집주인이 대출을 받으면 계약은 무효가 되며, 전입일 다음 날까지 선순위 대출을 받지 않겠다는 내용을 특약 사항에 넣어야 해요.
대항력과 전입신고, 확정일자 받기에 대해 더 궁금하다면 아래 포스팅을 참고해 보세요.
4. 반려동물 특약
최근 반려동물을 키우는 가구가 정말 많아요. 자가 주택에서는 마음껏 키워도 되지만, 내가 전/월세 세입자라면 집주인의 동의를 받고 키워야 하거나, 아예 키울 수 없을지도 몰라요.
그런데, 집주인 때문에 이미 있던 반려동물을 키우지 않을 수는 없으니 관련 특약 사항이 필요한데요, 집주인이 반려동물을 키우는 데 호의적이라면 괜찮지만, 호의적이지 않다면 세입자로서 반려동물을 키우되, 반려동물이 집의 시설을 파손할 시 세입자가 배상하겠다고 특약사항에 기재하면 좋아요.
반려동물을 키우는 세입자라면, 아래 포스팅을 참고해 보세요.
오늘은 이렇게 임차인에게 유리한 특약사항에 대해 알아보았어요. 내용이 다소 어렵고 복잡한 것들도 있어서, 관련 포스팅들도 함께 삽입해 드렸는데요, 잘 읽어보셨나요? 그럼, 오늘도 여러분께 유익한 정보만을 가져다 드리기 위해 노력하는 집품이 되겠습니다!
