신축 미등기 아파트 전세 계약, 어떻게 하죠?

1. 집주인(임대인)이 맞는지 확인하기
2. 가압류 또는 가처분 유무 확인하기
3. 계약서 작성 시 특약사항 활용하기​
4. 전입신고 및 확정일자 받아놓기​
5. 집품 보증금 분석 리포트 받아보기
   
   
    

요즘 전세 매물을 구하기가 어렵다고 하죠. 특히 신규 입주 아파트 전세는 건물도 새것이고 커뮤니티 시설도 잘 되어 있어서 인기가 많은데요. 어렵게 시세보다 저렴한 가격인 신규 아파트 전세 물건을 찾았는데 미등기 아파트라면 당황스럽고 걱정스러울 것 같습니다.
그래서 오늘은 집품이 ​신규 신축 아파트(미등기 아파트) 전세계약 시 주의사항에 대해 알아보려고 합니다. 임차인 입장에서 일반 아파트 전세계약과는 조금 다른 주의사항들을 집품과 함께 체크해 보아요 :)


 

미등기 아파트란?
 

먼저 미등기 아파트에 대한 개념을 설명하겠습니다. 미등기 아파트란 등기 전의 아파트로 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 아파트를 의미합니다. 즉 입주가 시작되고 있는 아파트인데요. 신규 입주 아파트의 경우, 세입자의 전세금으로 아파트 잔금을 치르는 경우가 많습니다. 대단지 세대의 입주 아파트인 경우에는 많은 물량이 발생되기 때문에 일반 주변 아파트 시세보다 저렴하게 전세계약을 할 수 있다는 장점도 있죠.

그렇지만 대단지 신축 아파트는 소유권 이전 등기가 개별적으로 처리되는 것이 아니라, 비슷한 시기에 순차별로 분양자에게 이루어지기 때문에 소유권 이전 등기까지 약 1개월에서 2개월 정도의 시간이 필요하기도 합니다.

소유권 이전 등기가 되기 전에는 집주인 명의로 된 등기부등본을 확인할 수 없기 때문에 전세계약을 하기 전 더욱 꼼꼼하게 주의사항을 챙기면 좋겠죠?


 

1. 집주인(임대인)이 맞는지 확인하기
 

신규 신축 아파트의 분양권은 특별한 상황이 아닌 경우 자유롭게 매매할 수 있기 때문에 중간에 소유자가 바뀌는 경우가 많이 있습니다. 전세 계약을 할 때에도 수분양자(분양권 인수자)와 집주인(임대인)이 동일한지 확인하는 과정이 중요한데요. 계약 시점의 실 소유자 확인이 필수입니다.
 

일반 아파트의 전세 계약 시에는 등기부등본을 통해 소유자를 확인하지만 미등기 상태에서는 불가능하죠. 이런 경우 계약 전에 반드시 ​아파트 공급 계약서나 분양 계약서를 통해 확인해야 합니다. 신분증을 집주인에게 요청해 아파트 공급계약서 상의 명의와 신분증의 주민등록번호 등 인적사항을 대조해봐야 하는 것이죠.


 

2. 가압류 또는 가처분 유무 확인하기
 

신축 분양 아파트에서는 혹여나 임대인이 분양대금을 완납하지 못하는 경우나, 임대인의 채무로 인해 아파트 분양권에 가압류나 가처분이 들어올 수 있습니다. 잔금을 치룰 때 이 문제가 해결되지 않으면 소유권 이전 등기가 완료되지 못하는데요. 아파트 시공사 또는 시행사(분양 주체)에 가압류, 가처분 설정 여부를 직접 확인하는 것이 좋습니다.


 

3. 계약서 작성 시 특약사항 활용하기​
 

집주인이 세입자의 전세금으로 신규 아파트의 잔금을 납부하는 경우에는 전세 보증금을 잔금 납부에 사용하는지 직접 눈으로 확인하고 곧바로 등기를 마치도록 해야 합니다. 필요 시 잔금 완납증명서도 받으면 좋은데요. 직접 동행이 어렵다면 부동산 중개업자가 책임지고 잔금 납부와 등기 신청을 확인하도록 합니다.

만약의 경우이긴 하지만 집주인이 전세보증금을 받아 잔금 납부에 쓰지 않는다면, 분양대금 미납으로 분양계약이 해지될 수 있는데요. 이런 경우에 전세 계약 또한 무효​가 됩니다. 그렇기 때문에 특약 사항에 집주인이 잔금(분양대금)을 전세금 잔금 일자에 완납하지 않을 경우 계약을 해지한다는 조건을 특약사항에 명시해야 합니다.


 

4. 전입신고 및 확정일자 받아놓기​
 

일반적으로 미등기 아파트라면 전입신고와 확정일자를 받을 수 없는 것으로 알고 있는데요. 미등기 아파트도 대항력을 갖춘다면 주택임대차보호법의 적용 대상이 됩니다. 임시사용승인을 받게 되면 전입신고 및 확정일자가 가능하기 때문에 등기 완료 시점까지 미룰 필요가 미룰 필요가 없는 거죠. 구청이나 아파트 분양사무실을 통해 사용승인 여부와 전입신고 가능여부를 확인해야 합니다.

미등기 상태에서 전세권설정은 불가능하지만, 입주와 동시에 주민등록 전입신고, 확정일자를 받을 수 있다는 사실을 명심하세요. 참고로 미등기 아파트는 사용승인일로부터 1년이 넘게 되면 전세자금 대출이 불가능합니다.


 

 

5. 집품 보증금 분석 리포트 받아보기
 

위의 방법들에 더해 마지막으로, 전세 보증금이 위험하지는 않을지, 적정한 것인지 꼭 확인해봐야 합니다. 소중한 보증금인 만큼, 더욱 꼼꼼히 알아봐야죠. 특히 신축 미등기 아파트는 기존의 실거래가 정보가 없기 때문에 혼자서 집을 구할 때 시세 정보 등을 정확하게 알아보는 것이 어려워요. 게다가 부동산 계약과 관련된 정보를 가진 집주인 등의 사람들이 작정하고 거짓된 시세 정보를 알려준다면 전세사기를 당할 위험이 높아지죠. 그런 위함을 막기 위해서는 내 집 또는 내 집이 될 곳에서 전세사기 걱정 없이 지낼 수 있을지 확인해 봐야해요.

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