최근 수도권 빌라를 중심으로 전세사기 사건이 급증하였고, 전셋값이 하락하며 ‘역전세난’ 현상이 발생하고 있어요. 그만큼 보증금을 지급하고 전세로 거주하고 있는 세입자들의 불안감도 증가하고 있습니다. 특히 전세가 하락과 금리인상이 이어지며, 집주인이 2년 전의 전세가를 충당할 수 있는 세입자를 찾기 어렵게 만들어 전세 보증금 반환이 이루어지지 않는 보증금 사고의 위험도 갈수록 높아지고 있어요.
이렇게 증가하는 보증금 사고의 피해를 줄이고 소중한 전세금을 영리하게 지키기 위해 세입자가 할 수 있는 일이 있습니다. 임차권등기를 설정하는 것이 바로 그 중 하나입니다. 오늘은 임차권등기의 뜻과 효과, 방법 그리고 추가적인 보증금 피해 예방법에 대해 살펴보겠습니다.
1. 임차권 등기명령제도의 뜻
2. 임차권 등기명령 신청 요건
3. 임차권 등기명령 신청 방법
4. 임차권 등기의 효과
5. 보증금 사고 예방 꿀팁
다소 긴 내용이 포함되어 있으니, 꼼꼼히 읽어주세요!
1. 임차권등기명령제도의 뜻
임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인(세입자)에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
「주택임대차보호법」에 따르면 대항력의 취득 및 존속 요건으로 주택의 인도와 주민등록을 규정하고 있어서 임대차 계약이 종료된 후 임차인(세입자)이 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 없어져서 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
즉, 임차권등기명령제도는 세입자가 보증금 때문에 발이 묶여 이사를 가야함에도 못 가는 어려움을 해소해 주기 위한 제도라고 보면 돼요.
2. 임차권등기명령 신청 요건
이처럼 보증금 미반환 사고로 인한 피해를 줄여주는 임차권등기명령을 신청하기 위해서는 몇 가지 요건이 필요합니다.
1) 임대차 계약이 종료되어야 합니다.
임차인(세입자)은 임대차 계약이 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 때의 계약 종료는 계약기간의 만료로 자연스럽게 계약이 종료된 경우, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우를 모두 포함합니다.
2) 보증금을 돌려받지 못했어야 합니다.
임차인(세입자)이 임대인으로부터 보증금 전액을 돌려받지 못한 경우, 보증금의 일부라도 돌려받지 못한 경우 모두 해당됩니다. 조금이라도 돌려받지 못한 보증금이 있다면, 이 제도를 통해 도움을 받을 수 있어요.
3) 등기된 임차주택이어야 합니다.
원칙적으로 등기된 경우의 임차주택만 임차권등기명령을 신청이 가능해요. 그렇기 때문에 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없다는 점을 알아 두어야 해요. 주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 다만 이 때는 임대차 계약의 목적에 해당하는 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다.
임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우(예 : 지하실, 공장, 사무실 등)에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
다만 이 경우에는 임대차계약체결 시점부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있다는 것을 증명할 수 있는 서류를 첨부해야 합니다.
4) 대항력 없는 임차인도 가능합니다.
임대차 계약이 종료될 당시 대항력이 있는 임차인(세입자)은 물론이고, 대항력이 없는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만, 대항력을 상실한 경우 현재의 소유자(양수인)를 상대로는 임차권등기명령 신청이 제한될 수 있습니다.
3. 임차권등기명령 신청방법
임차권등기명령 신청을 위해서는 ‘임차권등기명령신청서’를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 필요한 첨부서류와 함께 관할 법원에 접수해야 해요. 관할법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원이 됩니다.
적어야 하는 내용은 다음과 같아요.
- ① 사건의 표시
- ② 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
- ③ 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
- ④ 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시
- (임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)
- ⑤ 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 않은 전세계약의 경우에도 임대차보증금으로 기재합니다)
- ⑥ 신청의 취지와 이유
- ⑦ 첨부서류의 표시
- ⑧ 연월일
- ⑨ 법원의 표시
그 외의 첨부서류나 자세한 사항은 ‘찾기쉬운 생활법령정보’의 페이지를 참조해 주세요.
5. 임차권등기의 효과
위에서 설명한 요건을 충족한 임차인(세입자)이 적법한 절차를 거쳐 임차권등기를 하게 된다면 보증금 피해를 줄일 수 있도록 몇 가지 효과가 생깁니다.
1) 대항력 및 우선변제권의 유지
임차인(세입자)이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 얻었다면 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지돼요. 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 없어지지 않아요.
그러니까 임차인(세입자)이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 돌려받을 수 있는 것이죠!
만일 임차권등기가 되어 있지 않다면 원래 살던 집에서 이사를 갈 수 없는 곤란한 상황에 처할 수 있는데, 그런 불편이 해소됩니다.
2) 대항력 및 우선변제권의 취득
임차인(세입자)이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못했다면, 임차권등기가 마쳐지고 나서 대항력과 우선변제권을 갖게 됩니다.
다만, 임차권등기를 마치면, 그 전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 있는 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다. 이는 임차권등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권이 생겼는지를 판단하기 때문에 그래요. 즉, 임차권등기 이후에 취득한 권리는 기존 담보권보다 후순위가 됩니다.
3) 해당 주택에 대한 타인의 소액보증금의 최우선변제권 배제
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 빌린 세입자는 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다. 이는 임차권등기 후에 계약을 한 소액임차인이 최우선변제권을 행사해서 임차권등기를 한 임차인이 입게 될 수 있는 피해를 예방하기 위한 조치입니다.
6. 보증금 사고 예방 꿀팁
지금까지 보증금을 돌려받지 못할 것 같은 피해가 예상되는 경우 그 피해를 최소화할 수 있는 방법인 ‘임차권등기명령제도’에 대해 알아봤어요. 앞서 살펴본 바와 같이 거시경제가 급격하게 변하면서 계약 전에는 미처 예상하지 못했던 보증금 피해를 입게 될 수 있어요. 그러니 지금 살고 있는 집의 보증금이 안전한지, 임대인(집주인)이 보증금을 돌려주지 않았던 적은 없는지 꼭 확인해봐야 해요. 그래야 혹시 보증금 사고가 발생할 것 같더라도 미리 대비할 수 있습니다.
보증금 사고 예방을 위해서 집품을 활용해 보세요! 지금 살고 있는 집이나 이사할 예정인 집을 집품에서 검색해 보면 살아본 사람들의 거주후기를 확인해 볼 수 있어요. 이를 통해 그 집의 주인이 보증금을 돌려주지 않은 적이 있는지, 돌려주더라도 여러 사유로 보증금을 떼 먹었는지 등 다른 곳에서는 확인할 수 없는 정보를 살펴볼 수 있어요.
실제로 최근에는 인천 미추홀구의 한 빌라에 “전세계약이 만료되어도 집주인이 말도 안되는 이유로 전세보증금 반환 안해줌… 등기부 열람해보니 과거에도 전세 세입자 보증금 미반환으로 임차권등기 및 압류 등기 꽤 많이 있음. 아마도 상습적인거 같음”이라며 전세보증금 반환이 늦어져 피해를 입은 거주민의 후기가 올라오기도 했어요.
그 외에도 집품의 ‘보증금 확인 리포트’ 서비스를 통해 내 집의 보증금이 안전한지, 이사 가려는 집의 보증금이 위험하지는 않을지 미리 체크하고 전세사기를 예방할 수 있답니다.
정부에서 제공하는 임차인(세입자)들을 위한 각종 법률 제도와 집품의 거주리뷰, 보증금 확인 리포트를 통해 안심하고 전세, 월세를 구하세요!
