한국일보에 따르면, '정씨'라는 임대인이 663억의 부채로 건물 47채를 매입하여 수백 건의 임대차 계약을 맺고 다녔으며 671세대의 세입자를 전세사기 피해자로 만든 사건이 벌어졌다고 알렸어요.
일명 수원 정씨부부 전세사기 및 수원 일가족 전세사기라고 불리는 이 사건은 지난 4월엔 추가 기소를 당하게 되며 200억대였던 피해 규모가 600억원대로 늘어났음을 알렸어요.
수원 정씨부부 전세사기의 발생 수법과 해결책, 예방법엔 어떤 것이 있을지 알아보도록 해요.
1. 수원 정씨부부 전세사기
✏️ 임대인 정씨부부 이외에 가족 및 지인들을 이용하여 '전문 부동산중개소 법인'을 운영하면서 건물 매입부터 계약, 건물관리까지 빛과 보증금을 돌리며 건물을 사들이다 보증금을 못 돌려준 사건이에요.
2. 수원 정씨부부 전세사기수법
✏️기획부동산 사기
✏️무자본 갭투자
✏️쪼개기 대출 수법
3. 전세사기 해결책
✏️전세보험특약 확인하기
✏️전세사기 피해자 특별법 대상자
4. 전세사기 예방법
✏️악성 임대인 명단 확인하기
✏️보증금 리포트 활용하기
1. 수원 정씨부부 전세사기 범행
먼저 기사를 통해 수원 정씨부부 전세사기 수법을 알아볼게요
수원 정씨부부 전세사기는 가족들과 지인들을 동원하여 기획부동산을 시작으로 무자본 갭투자에 쪼개기 대출 수법을 더한 조직적인 전세사기였어요.
즉, 악성 임대인에게 편승한 부동산 중개인과 힘을 합쳐 깡통주택을 임대하고 받은 보증금으로 다시 건물을 사들였고, 그 사이 근저당이 많이 잡히지 않기 위해 공동 담보를 내세워 임차인이 건물 전체 근저당을 확인할 수 없게 교묘하게 법을 이용했어요.
세류동에 정씨 일가 소유 건물이 8채인 , '정씨 골목'도 있을 정도로 수원과 그 주위를 중심으로 문어발식 건물 담기를 진행하며 추가적으로 약 600억 상당의 임차인을 대상으로 한 사기 행각이었음이 최근에 더 밝혀지게 되었요.
2. 수원 정씨부부 전세사기 수법
1) 기획부동산 사기수법
기획부동산은 누군가에 의해 계획 및 조작된 거래를 통해 사고파는 부동산을 의미해요. 최근에는 악질 임대인 쪽에 서서 해당 임대인의 좋지 못한 건물 혹은 집을 중개해주며 이득을 취하는 걸 말해요.
초반엔 부정적인 단어가 아니었으나 최근에 부정적인 부동산 거래가 급증하고 해당 단어가 많이 사용되다 보니 부정적인 단어로 인식되고 있어요.
이는 이번 사건처럼 크게 살펴보지 않으면 중개인들의 잘못이 크게 드러나지 않는다는 것도 큰 문제예요. 전세 사기가 들통나게 될 경우 가담자로 처벌을 받지만 문제가 생기지 않은 경우 아무런 처벌을 받지 않아 이런 뒷거래가 기승을 부려요. 기획 부동산 전세사기 예시로 확인해볼게요.
A임대인이 가진 건물은 전부 대출로 이루어진 깡통주택이에요. A임대인은 B부동산 중개인에게 일정의 수익을 보장하준다는 명목하에 자신의 건물만을 소개해줄 것을 요청해요.
B중개인은 해당 건물이 깡통건물임을 인지하고 있으나 해당 부동산에 방문하는 분들께 A임대인의 건물만을 돌아가며 소개하여 계약이 이루어져요.
2) 무자본 갭투자
무자본 갭투자는 건물 취득가 즉, 구매한 가격보다 큰 금액으로 임대차 보증금을 책정하여 거래하는 행위를 의미해요. 무자본 갭투자 예시로 확인해볼게요.
임차인 A씨는 전세금 4억으로 신축빌라에 입주했어요. 소유권 보존등기는 △△건설사 였고 자신에게 임대해준 임대인 B씨가 △△건설사로부터 5억 1,000만원에 매입한 것을 등기부 등본으로 확인했어요.
계약 만기 되기 전 임대인 B씨에게 연락했으나 받지 않았고 인근 주택 전세 시세는 3억 정도라는 사실을 뒤늦게 알게되며 임대인 B씨가 더 비싼 값의 임대 보증금을 받기 위해 허위 실거래를 만들어 낸 것이었어요.
3) 쪼개기 대출? 공동 담보?는 무슨 뜻일까?
쪼개기 대출은 한 건물 내에서 세대를 나눠 공동 담보로 대출을 받는 것을 의미해요. 그렇게 되면 쪼개진 세대는 쪼개기 대출을 받게 되고 같은 건물 내에 있지만 등기부등본 내에서 분리되어 있기에 서로의 근저당을 확인할 수 없는 법을 노려 사기를 저질러요.
즉, 하나의 건물에 공동 담보를 2~3개 나눠잡게되면 세입자 또한 거래하려는 건물의 전체 근저당을 볼 수 없는것이죠. 쪼개기 대출 예시로 확인해볼게요.
H건물에 빌라 원룸계약을 하려는 A씨 최근 전세사기가 급증하고 있는 탓에 부동산에 가서 바로 등기부등본을 받고 근저당을 확인했어요. 그러나 29억 정도 시세의 건물에 근저당이 6억 7천만원 밖에 잡혀있지 않은 것을 보고 비교적 적게 잡힌 대출금액에 해당 원룸 계약을 진행했어요.
그러나 쪼개기 대출의 공동담보로 여러명이 대출을 받은 것이었고, 건물 전체의 총 대출이 6억 7천만원이 아니라 23억 1천 만원인 것을 계속 알 수 없다가 전세 사기를 당한 후에 알게 되었어요.
3. 전세사기 해결책
1) 전세보험 특약있으면 된다?
'전세 보증보험이 불가하면 계약을 파기하고 전세금을 즉시 반환한다'라는 조항이 특약으로 명시되어 있어도 전 세입자에게 보증금을 돌려주지 않으며 일명 배째라라는 식으로 집주인이 반응하게 된다면 세입자는 돌고돌아 법적 조치 이외에 할 수 있는게 없다고 해요.
2) 전세사기 피해자 특별법 대상자 확인
23년 6월 2년 간 한시적 특별법으로 전세사기 방지 및 피해자 구제법이 실시되었어요. 전세사기 피해자 특별법 대상자에게 최우선변제금 무이자대출, 구입전세자금지원 및 신용회복 프로그램이 실시되고 있어요. 하지만 이런 혜택을 받기 위해선 적용 대상에 충족해야헤요.
- 전세 사기 피해자 지원책을 받기위해 충족할 조건
- 임차권 등기 완료했을 것
- 보증금 5억 이하일 것
- 임대인이 파산이나 회생절차를 진행 혹은 공매 절차가 개시되어 다수의 임차인에게 피해가 발생했을 것
- 수사개시, 임대인등의 기망 혹은 임대인이 보증금을 반환할 수 없는 자에게 소유권 양도시
4. 전세사기 예방법
사실 전세사기를 당한 후 해결하는 것보다 예방하는 것이 가능하다면 매우 건강한 방향입니다. 전세사기의 핵심, 정보 비대칭에서 오는 불합리성이기 때문에 임차인으로 할 수 있는 모든 정보를 확인하고 거래하는 것이 현재로써는 핵심이라고 할 수 있어요.
1) 악성 임대인 명단 확인하기
일명 '채무불이행자'라 불리는 악성 임대인은 임대인에게 전세보증금을 반환하지 않아 주택보증공사(HUG)가 대신 변제한 건수가 3건 이상인 다주택 채무자를 말해요.
주택도시기금법 개정안이 시행되면서 국토교통부 누리집에선 악성 임대인 명단을 확인할 수 있는데요. 상습 채무 불이행자의 성명(임대인이 법인 또는 단체인 경우에는 그 명칭 및 대표자의 성명), 나이, 주소, 임차인보증금반환채무금액 이행기 및 채무 불히행기간, HUG의 보증 채무 이행일 및 구상채무 금액, HUG가 강제 집행 또는 보전처분을 신청한 횟수를 확인할 수 있어요. 여러분이 계약하고자하는 건물 혹은 집의 임대인 중 동일인 혹은 단체가 있는지 꼭 확인하시길 바랄게요.
2) 보증금 리포트 활용하기
집품 보증금 확인 리포트를 활용하여 안전하게 집을 계약할 수 있는지, 해당 건물이 깡통건물이 아닌지 확인해보세요. 무료로 간편 확인 리포트도 제공받을 수 있어 계약시 보증보험, 주의사항과 같은 사항을 확인하고 전월세 보증금 위험에서 한 발자국 벗어날 수 있어요.
오늘은 수원 전세사기와 그 수법인 기획부동산 사기, 무자본 갭투자, 쪼개기 대출 수법과 더불어 전세 사기 피해 해결책과 예방법에 대해 알아봤어요. 전세 계약하기 전에 꼼꼼하게 체크하고 이런 피해가 생기지 않도록 집품이 함께하겠습니다.
