오늘은 임대차 계약의 묵시적 갱신에 대해 알아볼게요.
지금 살고 있는 집이 뷰도 좋고 지하철역도 엎어지면 코 닿을 거리에다, 경비원님도 친절하시다면 계약 기간이 끝나도 계속 살고 싶잖아요. 이때, 복잡한 과정 없이 계약을 갱신할 수 있어요. 어떻게 하냐면… 그냥 가만히 계시면 된답니다..!
1. 묵시적 갱신 뜻
2. 묵시적 갱신 조건
3. 묵시적 갱신 해지
4. 묵시적 갱신 복비
아래에서 묵시적 갱신에 대해서 더 자세히 설명해드릴게요✨
1. 묵시적 갱신 뜻
묵시적 갱신이란, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 임차인에게 계약 갱신 거절 의사 또는 계약조건변경을 통지하지 아니한 경우 전 임대차조건과 동일한 조건으로 다시 임대차하는 것으로 본다는 것을 의미합니다.
묵시적 갱신을 쉽게 말하면, 계약 기간이 끝나기 전에 집주인이 계약에 대해 아무 말이 없다면 같은 월세로 계속 지내는 것으로 합의한 걸로 본다는 뜻이에요.
보통 임대차계약은 당사자 합의에 의해 이루어져요. 계약 만료일이 다가오면 집주인과 세입자는 계약 만료 이후 계약을 더 이어 나갈지, 만약 그렇다면 월세는 얼마로 하고, 기간은 언제까지로 할 지 정해요. 그런데 이러한 합의 없이 같은 조건으로 계약을 갱신하는 경우가 있는데, 이것이 바로 묵시적 갱신이에요.
2. 묵시적 갱신 조건
묵시적 갱신 조건에 대해서 자세히 설명해 드릴게요. 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)은 묵시적 갱신의 요건을 설명하고 있어요. 묵시적 갱신이 성립되려면,
- 집 주인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지
- 세입자에게 계약을 연장하겠다고 이야기하지 않거나,
- 월세 등 계약 조건을 바꾸겠다고 이야기해주지 않았어야 해요.
- 세입자가 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 계약 갱신, 계약 조건 변경을 통지하지 않은 경우도 마찬가지예요.
임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차계약기간이 끝난 때부터 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주해요. 즉 보증금, 월세도 동일하게 계약하는 것으로 보는 거예요. 이 경우 계약기간은 2년으로 됩니다.
예를 들어볼게요. 임차인 옥수수 씨는 2022년 1월 1일 임대인과 임대차계약을 맺었어요. 보증금은 1억, 월세는 50만원, 기간은 2년으로 정했어요. 옥수수 씨는 바다가 가깝고 이웃들이 친절한 이 집이 아주 만족스러웠어요. 집주인이 월세를 크게 올리지 않는 이상 계속 거주하겠다고 생각하고 있어요.
오늘은 2023년 9월 15일이에요. 지금까지 임대인은 계약 조건이나 계약 연장에 대해 별다른 말이 없었어요. 임대인이 계약만료 2개월 전인 2023년 10월 31일까지 특별한 의사를 내비치지 않는다면, 옥수수씨는 자동으로 이 집을 계속 임차할 수 있어요. 계약기간은 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지가 되고, 보증금과 월세는 지금과 같답니다.
3. 묵시적 갱신 해지
실수로 임대차 계약이 묵시적 갱신되어버렸거나 중간에 다른 집으로 이사하고 싶은 경우 등 세입자는 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있어요.
- 임차인이 임대인에게 묵시적 갱신 해지를 통지하면
- 갱신 해지를 통지한 날로부터 3개월 이후부터 효력이 발생하고,
- 3개월이 지나면 집주인은 보증금을 돌려주어야 해요.
옥수수 씨의 임대인이 11월까지 계약 변경에 대해 의사 표현을 하지 않아서, 옥수수 씨는 기쁜 마음으로 그 집에서 행복한 시간을 보냈답니다. 그런데 이런! 옥수수 씨가 회사에서 탁월한 능력을 인정받은 덕분에 본사로 이동하게 되었어요. 당장 2024년 봄부터 본사로 출근해야하는데, 본사는 집에서 왕복 4시간 거리이지 뭐예요.
이 경우, 옥수수씨는 임대인에게 갱신 해지를 통지하기만 하면 돼요! 옥수수 씨가 2024년 1월에 해지를 통지하면, 이는 3개월 후인 2024년 4월부터 효력을 가져요. 4월에 임대인은 옥수수 씨에게 보증금 1억을 돌려주어야 해요.
4. 묵시적 갱신 복비
묵시적 갱신 이후 세입자가 집을 나간다면, 새롭게 들어올 세입자에 대한 중개수수료는 집주인이 부담해야 해요. 주택임대차보호법상 묵시적으로 갱신된 기간 중 세입자는 언제든지 해지를 통보할 수 있기 때문에, 중개수수료는 원칙적으로 임대인의 부담입니다.
👉 묵시적 갱신이란?
임대차 계약 만료 6개월~2개월 전까지 임대인이 갱신거절 또는 계약조건변경을 통지하지 아니한 때 전 임대차계약과 동일한 조건으로 계약을 갱신한 것으로 간주한다는 뜻.
👉 묵시적 갱신의 조건
계약 만료 6개월에서 2개월 전까지 임대인의 갱신거절 또는 계약조건변경 의사 미통지.
👉 묵시적 갱신 해지
임차인은 갱신기간 중 해지를 통지할 수 있음. 해지 통지는 3개월 이후부터 효력을 발휘하며 임대인은 이 기간 이후 보증금을 반환하여야 함.
👉 묵시적 갱신 해지 이후 복비
임차인의 갱신 해지 이후 새로운 세입자에 대한 중개수수료는 임대인이 부담함을 원칙으로 함.
오늘은 임대차계약의 묵시적 갱신에 대해 알아보았어요. 계약서를 또 작성하지 않아도 계약을 연장할 수 있어서 편리한 한편, 원하지 않는 계약 갱신이 이루어지지 않도록 주의하셔야 해요. 계약 만료 후 새로운 집을 찾으실 때는 집품 거주후기를 참고하시면 큰 도움이 될 거예요!
