저번 포스팅에서는 부동산 이중계약에 대해 알아보았는데요, 부동산 이중매매도 큰 문제가 되고 있다는 것, 알고 계신가요? 좀 더 어려운 내용을 다뤄야 하기에 이중 매매에 관한 내용은 다른 포스팅으로 가져왔어요.
1. 부동산 이중매매의 뜻과 의미
2. 부동산 이중매매의 사례
3. 부동산 이중매매 방지를 위한 주의사항
소중한 나의 자산을 다루는 중대한 문제이니 주의 깊게 읽어주세요.
1. 부동산 이중매매의 뜻과 의미
부동산 이중매매는 매도인과 제1매수인 사이에서 부동산 매매계약을 체결하였지만, 아직 이행하지 않고 있는 상태에서 다른 사람(제2매수인)에게 팔아버리는 행위예요.
이중매매는 본래 동산에서도 발생할 수 있으나, 동산은 이러한 문제점이 잘 나타나지 않는 현실매매가 대부분인 반면, 부동산의 경우 계약체결, 중도금 납부, 잔금 지급, 소유권이전등기 등으로 계약의 성립과 이행 완료까지 시간이 걸려 자주 문제가 됩니다.
2. 부동산 이중매매의 사례
A씨는 자신의 땅을 B에게 1억에 팔기로 했어요. 그리고 B에게 매매대금까지 미리 지급받았죠. 그런데, A의 땅이 신도시 개발 결정으로 인해 시가가 5억으로 뛸 것이라는 사실을 알았어요. A는 미리 땅을 판 것이 너무 후회스러웠죠. 마침, C라는 사람이 1억보다 더 비싼 값에 땅을 매수하겠다고 했어요. 그래서 B에게 소유권이 넘어가기 전 C에게 팔고 등기를 넘겨줬어요.
위의 예시를 보면, B의 입장에서는 정말 억울할 것 같아요. 매매대금까지 이미 다 돌려주고 소유권이전등기만을 남긴 상태에서, 갑자기 내 땅이 될 것이 다른 사람에게 넘어가 버렸으니 말이에요.
B는 과연 땅을 돌려받을 수 있을까요? 두 가지 경우로 나누어 생각해볼 수 있어요.
1) C가 부동산을 적법적으로, 즉 B에게 먼저 팔린지 모르고 매입했을 경우
이 경우 C도 상당히 억울할 거예요. 아무 것도 모르고 소유권을 받았고, 매매 대금까지 비싸게 주었는데 갑자기 원래 주인이 있다며 B씨가 나타나 돌려달라고 한다면? 당연히 C씨도 억울하겠죠.
이럴 경우 법은 B씨와 C씨를 모두 보호해야 해요. 둘 다 잘못이 없는 그저 적법적 방법으로 부동산을 취득한 사람들일 뿐이니까요. 따라서 C는 자신의 부동산을 그대로 가지고 있을 수 있어요. 이미 소유권이 넘어왔으니까요.
그렇다면 B는요? B는 A에게 손해배상 청구를 할 수 있어요. A가 C에게 부동산을 팔아서 얻은 이익을 B에게 돌려줘야 하는 것이죠.
2) C가 부동산을 불법적으로, 즉 B에게 먼저 팔린지 알면서도 매입했을 경우
이때, B는 A와 C의 거래를 무효화시킬 수 있어요. 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 할 수 있기 때문이죠.(민법103조) 그 방법은 B가 A 대신 C에게 등기 말소 청구권을 가지면서이죠. 그러면 C의 소유권 등기는 취소가 돼야 해요. 그리고 A는 다시 소유권을 회복하게 되겟죠.
이때, B가 A의 지위를 대신하여 C에게 등기이전청구권을 행사하면 돼요. 그러면 다시 소유권이 B에게로 이전된답니다. 이러한 경우에는 B가 부동산을 돌려받을 수 있겠네요.
3. 부동산 이중매매 방지를 위한 주의사항
부동산은 원칙적으로 소유권 등기를 마쳐야만 그 소유권을 얻을 수 있어요. 따라서, 매도인이 또 다른 사람과 재차 매매계약을 체결하는 비도덕적인 행위를 했더라도 일단 나중에 매수한 매수인이 등기를 경료한 이상 유효한 계약임을 부정할 수는 없어요.
때문에 이중매매를 애초부터 막는 것이 좋은 방법이 될텐데요, 매도인이 일방적으로 소유권 이전을 지연하거나, 계약을 해제하려는 움직임을 보인다면 처음부터 계약서에 명도 의무 지연 및 계약해제 등과 관련한 별도의 약정을 기입해 놓을 필요가 있어요.
계약서를 작성한 후 가급적 빨리 중도금과 잔금을 지급하고, 소유권 이전등기도 빠르게 해두는 것이 중요하죠.
👉 부동산 이중매매
매도인과 제1매수인 사이에서 부동산 매매계약을 체결하였지만, 아직 이행하지 않고 있는 상태에서 다른 사람(제2매수인)에게 팔아버리는 행위
👉 예방법
매도인이 일방적으로 소유권 이전을 지연하거나, 계약을 해제하려는 움직임을 보인다면 처음부터 계약서에 명도 의무 지연 및 계약해제 등과 관련한 별도의 약정을 기입
오늘은 부동산 이중매매에 대해 알아보았는데요, 부동산을 가지고 사기를 치는 사람들이 많아지고 있는 요즘, 꼭 알아둬야 할 상식이 될 것 같네요. 꼼꼼히 숙지하시고, 전월세 및 매매 계약 시 똑똑하게 거래하시길 바랄게요!
