계약 해제 vs 해지, 부동산 거래시 꼭 알아야 하는 차이점! 각각 어떤 의미일까? (2026)

부동산 계약 해지, 많이들 들어보셨죠? 그런데 계약 해제라는 개념도 있다는 것, 그리고 해제와 해지가 다른 개념이라는 것 알고 계셨나요? 오늘은 너무나도 헷갈릴 수 있는 해제와 해지의 차이점을 부동산 거래의 관점에서 알아보고자 해요.

1. 계약 해제와 해지의 차이점
2. 사례로 보는 계약 해제와 계약 해지
3. 부동산 계약 해제 시 나의 돈은?

그럼, 이제부터 해제와 해지의 차이점을 알아봐요!

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1. 계약 해제와 해지의 차이점

해제와 해지의 가장 큰 차이점은 바로 ‘시기’예요. 소급효과가 있냐 없냐로도 구분할 수 있어요. 해제는 처음부터 없었던 걸로, 무효화하는 개념이며, 해지는 앞으로 없는 걸로 하기 위한 개념이에요.

계약을 해제하게 되면, 계약 초반부터 약속했던 것들을 다 무효화해요. 계약을 해지하는 것은 앞으로의 계약상 권리와 의무를 이행하지 않아도 된다는 뜻이에요.

2. 사례로 보는 계약 해제와 계약 해지

해제와 해지의 차이점을 개념적으로만 알고 넘어간다면, 부동산 거래를 할 때 더욱 헷갈릴 수 있겠죠. 그래서 오늘 집품에서 사례를 준비했어요.

김지연씨는 얼마 전, 한 건물을 매수하기로 했습니다. 양도인 박철수씨에게 계약금을 낸 상태였으며, 몇 달 뒤 중도금을, 그 후 잔금을 납부하기로 했죠. 그런데, 지연씨의 지인이 마침 공인중개사였고, 지인분께서 더 수익성이 높아보이는 건물을 보여주었습니다. 지연씨는 매수하기로 한 건물보다 지인분이 보여주신 새로운 건물에 눈이 갔죠. 따라서 기존 건물의 매수를 취소하기로 마음먹었어요. 지연씨는 과연 단순 변심으로 적법하게 계약을 없던 것으로 할 수 있을까요?

네. 됩니다. 계약금만 주고받은 상태라면요! 지연씨가 아닌 철수씨가 매도 의사가 사라져 계약을 없던 걸로 할 수도 있습니다. 이를 계약 해제라 보면 됩니다.

그런데, 만약 지연씨가 중도금까지 낸 상태에서 매도 의사가 없어졌다면 어떻게 하면 될까요? 사실, 부동산 매매계약 시 중도금까지 지급됐다면 매매 당사자들은 원칙적으로 매매계약을 해제할 수 없어요.

하지만 예외적으로, 당사자 간 합의에 의해 해제를 하거나, 계약 해제 사유가 미리 계약서에 기재돼있었으며 그 사건이 발생한 경우라면 약정대로 해제하는 것이 가능합니다. 이를 약정해제권이라 합니다.

법정 해제도 가능한데, 계약 상대방의 채무 불이행, 채무자의 이행지체, 이행불능의 사유가 발생한 경우라면, 한 쪽이 다른 상대에게 기간을 정하여 계약이행을 최고(재촉)한 후 계약을 해제할 수 있어요. 이는 법정해제권이라고 해요.

그럼, 지연씨의 사례를 조금 바꿔볼까요? 이번엔 계약 해지에 대한 사례를 소개해 드릴게요.

김지연씨는 건물 매수를 하기엔 부담이 되어 한 건물의 공실을 임차하기로 했습니다. 임대인 박수환씨에게 매달 임차료를 내고 있는 상황이고, 2년 동안 임차하기로 계약한 상태였어요. 지연씨는 해당 공실에 자신의 개인 사무실을 마련해 개인 사업을 하고 있었어요. 그런데, 지연씨가 살던 집을 갑작스레 이사해야 할 상황이 왔어요. 사무실은 이사 갈 집과 너무나도 멀었죠. 그래서 임대차 계약을 그만 하고싶어 졌어요. 아직 2년이 지나지 않았는데, 임대차 계약을 더 이상 이행하지 않는 것이 가능할까요?

수환씨의 동의가 있다면, 충분히 가능합니다. 이런 경우 계약 해지로 볼 수 있으며, 기존의 임차료 납부 사항에는 영향을 미치지 않고, 앞으로 낼 임차료만 내지 않아도 되는 것으로  처리되기 때문에 소급 효과가 없어 계약 해지입니다.

3. 부동산 계약 해제 시 나의 돈은?

위에서, 계약금만 주고받은 상태라면 계약을 무효화, 즉 해제할 수 있다고 했어요. 그런데, 이때 중요한 현금의 흐름이 생겨요. 매도인이 계약을 해제한 경우에는 매도인이 계약금의 배액을 상환해야 하고, 매수인이 계약을 해제한 경우 매수인은 이미 낸 계약금을 포기해야 하죠.

즉, 위의 지연씨의 사례에서는 지연씨의 경우 이미 낸 계약금을 포기해야 해요. 반대로 철수씨가 매도 의사가 없어져 계약을 해제하게 될 경우라면 철수씨가 계약금의 배액을 지연씨에게 주면 되죠.

그런데, 만약 지연씨가 계약금을 포기하게 된다면, 너무나 큰 손실이 아닐까요? 그래서, 지연씨가 취할 수 있는 다른 방법을 알려 드릴게요.

부동산 매매계약서에는 위약금 조약이 있어요. 이는 통상 ‘매도인 또는 매수인이 본 계약상의 내용에 대해 불이행이 있을 경우 상대방은 불이행한 자에게 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.’고 규정되어 있어요.

지연씨는 계약을 먼저 해제하지 않고, 중도금이나 잔금을 지급하지 않고 무작정 기다리는 방법이 있죠. 이런 경우 철수씨는 장기간 금액 미납을 기다리지 못하고, 지연씨의 잔금 미지급, 즉 채무불이행을 이유로 계약을 먼저 해제하려 할 거예요. 이때는 철수씨가 계약을 해제하려 하는 것이기 때문에 지연씨가 계약금을 포기해야 할 이유는 없죠.

그런데, 이때 철수씨가 지연씨에게 손해배상 청구를 할 수도 있어요. 계약금을 손해배상액의 기준으로 본다는 규정이 매매계약서에 있다면, 철수씨는 계약금을 자신의 손해배상액으로 주장해 지연씨에게 돌려주지 않아도 될 수 있어요.

그렇기에, 계약을 하기 전 신중을 기해 매물을 살펴보고 최대한 계약 해제를 할 일이 없도록 하는 것이 좋겠죠. 신중하게 매물을 선택하기 위해 집품을 이용하면 좋을 거예요. 직접 살아본 사람들의 다양한 후기가 신뢰도를 높여주기 때문에, 부동산 거래를 하기 전 꼭 집품 거주 후기를 참고해 보세요.

오늘은 계약 해제, 해지의 차이점과 각 사례를 알아보았어요. 그럼 오늘도, 집품은 여러분의 현명한 부동산 거래를 응원할게요!