가등기, 본등기, 의미와 구분법 알아보기 | 내 권리를 지키는 바로 그 방법! (2026)

부동산 등기를 해야 한다는 말, 많이 들어보셨을텐데요. 그런데, 가등기라는 것도 있다는 사실, 알고 계셨나요? 등기도 어려운데 가등기까지 알아야 한다니. 하지만 꼭 알아야 하고 의외로 간단한 정보예요. 함께 알아보시죠!

1. 등기의 의미
2. 본등기의 종류와 의미
3. 가등기의 종류와 의미

꼭 알아둘 필요가 있는 등기 이야기, 함께 시작해 볼까요?

---

1. 등기의 의미

등기의 종류를 구분하기 전, 먼저 알아 둬야 할 것이 있어요. 아주 기본적인 등기의 의미죠. 우리는 많은 물건을 소유하며 살아가요. 컴퓨터, 휴대폰, 노트, 필기구 등 사소한 것들까지요. 그러한 물건들은 누구 것인지 알기 쉽죠.

하지만, 부동산은? 집의 겉모습만 보고 누구의 집인지 알 수 있을까요? 그렇지 않아요. 때문에 부동산에 이름을 매겨주는 거예요. 그 과정을 등기라고 한답니다.

부동산등기란 부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 외부에서 인식할 수 있도록 공시하는 방법이에요. 집의 소유자가 누구인지, 내가 전세를 살 집의 집주인이 대출을 얼마나 받았는지, 가압류가 들어온 것이 있는지 확인할 수 있는 수단이죠.

누구나 확인하기 쉬워야 할 정보를 담고 있기 때문에 등기소나 인터넷을 통해 빠르게 열람할 수 있어요. 자, 그럼 이제 본격적으로 부동산 등기의 종류를 알아볼게요.

2. 본등기의 종류와 의미

가등기에 의해 순위가 보존되는 등기예요. 가등기와 구분하기 위해 본등기라고 기재했지만, 흔히 등기라고 하면 본등기를 뜻한답니다. 이제 그 종류를 알아볼게요.

✔️ 기입등기

새로운 등기의 원인에 의해 권리가 발생할 경우 그 등기 사항을 등기부에 기재하는 등기예요. 집을 매매하게 되면, 새로운 집주인이 생기겠죠. 새로운 집주인으로 바뀌었다는 것을 알리기 위해 소유권 이전등기를 하는 것이 기입등기에 속해요. 소유권 보존등기, 소유권 이전등기, 근저당권 설정등기, 전세권 설정등기 등이 기입등기에 속한답니다.

✔️ 변경등기

이미 등기가 된 후에 후발적으로 일어난 일로 인해 등기 사항에 변동이 생겼을 때 하는 등기예요. 예를 들어, 집을 사서 소유권이전등기를 했는데, 개명을 했을 경우 등기부에도 내 이름을 고쳐 적어야겠죠? 이처럼 권리변경등기, 등기명의인 표시변경등기, 부동산의 표시변경등기 등이 이에 속해요.

✔️ 경정등기

등기에 착오가 있을 때 시정하는 등기예요. 건물을 신축하고 소유권보존등기를 할 때 건물의 면적을 잘못 기재했을 경우 이를 고쳐 줘야겠죠. 이런 경우와 같이 권리경정등기, 등기명의인 표시경정등기, 부동산의 표시경정등기 등이 있어요.

✔️ 말소등기

기존등기의 전부가 실체관계와 부합하지 않게 된 경우, 기존 등기사항의 전부를 소멸시키는 등기예요. 은행에서 집을 담보로 대출받은 후에 대출금을 모두 상환했을 때, 근저당권말소등기를 하게 되는 경우예요. 근저당권에 대해 좀 더 알아보고 싶으시다면 집품 근저당권 포스팅을 참고해 보세요.

✔️ 멸실등기

기존의 등기된 부동산이 전부 멸실된 경우 행해지는 거예요. 신축하기 위해 기존 건물을 철거하는 경우, 기존 건물의 멸실등기를 하게 되죠.

✔️ 회복등기

기존의 등기가 부당하게 소멸된 경우 등기의 효력을 부활시키는 등기예요. 말소회복등기와 멸실회복등기로 구분돼요.

말소회복등기는 등기가 부적법하게 말소된 경우 그 말소된 등기를 회복하고, 말소가 없었던 것과 동일한 효과를 발생하게 하는 등기예요.

멸실회복등기란 등기부의 정부 또는 일부가 물리적으로 멸실된 경우 그로 말미암아 소멸한 등기를 회복할 목적으로 행해지는 등기예요.

3. 가등기의 종류와 의미 

가등기는 부동산물권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 예비로 하는 등기예요. 본등기의 순위보전을 위한 예비등기이죠. 가등기에는 두 가지 종류가 있어요. 바로 청구권 보전을 위한 가등기와 담보가등기이죠. 천천히 알아볼게요.

✔️ 청구권 보전을 위한 가등기

청구권 보전을 위한 가등기는 사정상 본등기를 할 수 없거나, 본등기 시일을 뒤로 미뤄야 할 때 하는 등기예요. 아래 예시를 통해 알아봐요!

이태민씨는 시세가 7억 원인 건물을 사려는 최민호씨에게 우선계약금으로 5억 원을 받았고, 나머지 잔금은 6개월 이후에 지급받기로 하는 계약을 체결했어요. 최민호씨는 이태민씨의 경제상황이 6개월 안에 갑자기 악화되어 자신이 구매한 건물이 다른 사람에게 경매로 넘어갈 수도 있어서, 당장은 소유권이전등기를 할 수 없었어요.

대신, 소유권이전청구권 보전의 가등기를 할 수는 있죠. 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따르기 때문에, 가등기 설정 이후에는 해당 건물이 제3자에게 넘어가는 불상사가 발생하더라도 가등기 이후에 이루어진 등기는 모두 효력이 없어지게 돼요.

때문에 부동산을 매매할 때 가등기가 경료*되어 있는지에 대해 확인해야 해요.
경료하다 : 등기를 정해진 절차를 거쳐 완성하다 또는 마치다

✔️ 담보가등기

담보가등기는 말 그대로 담보 목적으로 설정하는 것으로, 저당권의 성격을 지니고 있어요. 주로, 채권 채무 관계에서 주택을 담보로 설정한 경우에 활용한답니다.

채권자가 채무자에게 돈을 빌려준 후, 채무자의 부동산을 담보로 한 경우, 추후 채무불이행 발생 시 채무자의 부동산을 현금화하려면 많은 기간이 소요되는 임의경매를 진행해야 해요.

그럼 채권자도 번거롭게 되죠. 때문에 채권자가 채무자에게 돈을 빌려주면서 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 대신 가등기를 경료하는 방법을 선택해요. 이를 담보가등기라고 한답니다.

담보가등기가 설정되어 있으면, 담보 자산이 등기되어있기 때문에 채권채무관계에 있어 신뢰성이 더 높아지고, 채무자의 채무 불이행 시 발생하는 채권자의 번거로움을 덜어준다는 장점이 있어요.

오늘은 등기의 의미와 본등기, 가등기에 대해 알아보았어요. 다소 어려운 내용일 수 있는데요, 잘 따라오셨나요? 부동산 거래를 할 때 꼭 확인해야 하는 것이 바로 등기이다 보니, 필수적인 상식인데도 어려워하는 분들이 많아요. 포스팅을 통해 등기에 대해 꼼꼼히 확인하시고, 현명한 거래를 하시길 바라요!