등기부등본을 보면 ‘저당권’이나 ‘근저당권’이라는 단어가 나오는데요. 도대체 이게 무슨 뜻인지 어려우신 분들 있으시죠? 부동산 계약을 체결하기 전 건물과 임대인이 안전한지 보기 위해서 등기부등본을 열람하는데, 어렵고 모르는 뜻이 있으면 답답할 거 같아요. 그래서 오늘은 이런 이야기를 준비했어요.
1. 저당권 뜻과 의미
2. 근저당권 뜻과 의미
3. 저당권과 근저당권의 중요성
그럼 지금부터 저당권과 근저당권 뜻과 의미 그리고 중요성을 알려드릴게요!
1. 저당권 뜻과 의미
민법 356조에 따르면 저당권은 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리입니다. 이렇게만 보면 뜻이 상당히 어려운데요. 더욱 쉽게 설명해드릴게요.
채권자는 빚을 가지고 있는 사람을 말하고 채무자는 빚을 진 사람을 말해요. 만약 A가 B에게 돈을 빌렸다면 A는 채무자고 B는 채권자가 됩니다.
그런데 여기서 ‘저당권’이란 A가 B에게 돈을 빌리는 대신 부동산을 담보로 삼고 그 집에 A가 사는 거예요. 그리고 A가 돈을 갚지 않을 때는 B는 부동산을 담보로 돈을 빌려주었으니 부동산을 경매에 붙여 우선변제를 받을 수 있습니다.
자세한 예시를 보면, A가 B은행에서 아파트 구매를 위해 5억 원을 빌렸습니다. 그리고 B은행은 돈을 빌려주는 대신, 아파트를 담보로 저당권을 설정합니다. 그런데 A가 돈을 갚지 않고 오히려 이자만 늘어나고 있다면 저당권 금액을 변경해도 되지만, 그냥 B은행이 아파트를 경매에 붙여 우선변제를 받을 수 있어요.
2. 근저당권 뜻과 의미
그렇다면 저당권과 근저당권의 차이는 무엇일까요? 회계세무용어사전에 따르면 근저당권은 저당권의 일종으로서 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 말합니다.
즉, 저당권과 근저당권의 큰 차이점은 저당권은 한 번 확정되는 채권이지만 근저당권은 채권최고액의 범위 내에서 계속적인 거래로 증감 변동할 수 있는 것입니다.
방금과 같은 예시로 설명할게요. A가 B은행으로부터 아파트 구매를 위해 5억 원을 빌렸습니다. 그런데 A가 제대로 갚지 못해서 이자가 늘어나게 되면 채권은 5억 원보다 더 많아지겠죠. 그러면 처음 설정한 채권액을 다시 설정해야 하는데, 이러려면 A나 B은행 둘 다 번거로우니 처음부터 5억 원보다 더 많은 5억 5천만 원을 설정하는 거예요.
이렇게 되면 5억 원을 빌렸지만, 제대로 갚지 못한다 해도 다서 금액을 설정할 필요가 없는 거죠. 이때 설정한 5억 5천만 원을 ‘채권최고액’이라고 합니다. 보통 채권최고액은 원금 120%~130%까지 설정합니다. 매번 설정 금액을 바꿔도 되지만, 바꿀 때마다 돈을 지불해야 하므로 처음부터 높게 잡는 거죠.
3. 저당권과 근저당권의 중요성
그렇다면 이사 갈 집에 저당권이나 근저당권이 잡혀 있는지 확인하는 게 왜 중요할까요? 바로 우리가 낸 보증금이 안전한지 확인하기 위해서예요.
앞서 저당권의 의미에서 담보로 잡은 부동산에 대하여 채권자는 우선변제를 받을 수 있다고 했는데요. 그래서 저당권이나 근저당권이 크게 잡혀 있고 집주인이 채무를 갚을 능력이 안 된다면 채권자가 집을 경매에 붙여 우선변제 받을 수 있는 거죠. 그렇게 되면 세입자는 보증금을 받을 확률이 낮아집니다.
따라서 저당, 근저당권이 높게 잡혀 있는 곳은 되도록 계약하지 않는 게 좋고 해야 한다면 계약 직후 대항력과 우선변제권을 설정하세요. 대항력은 전입신고 한 날 다음부터 설정이 가능하지만 우선변제권은 임대차 계약 당일에도 설정할 수 있습니다.
물론 선순위 근저당권이 설정되어 있다면 받기 힘들겠지만 주택임대차보호법에서 규정하는 소액임차인이고 부동산이 경매에 개시되기 전까지 주택인도와 주민등록의 요건 등을 갖추면 최우선변제권을 가질 수 있으니, 꼭 알아 두세요!
👉 저당권
부동산을 담보로 잡은 특정 채권에 대해서 채권자가 우선변제를 받을 권리
👉 근저당권
부동산을 담보로 잡은 불특정 채권에 대해서 채권자가 우선변제를 받을 권리
👉저당권이나 근저당권이 높게 설정된 집은 보증금 위험이 있으므로 사전에 알아봐야 함
이번엔 등기부등본을 볼 때 중요한 저당권, 근저당권 용어 의미에 대해서 알아봤습니다. 저당이 높게 잡힌 집이 위험한 건 알겠지만, 대체 어느 정도가 위험한 건지 감이 안 잡히고 알아보기 어렵다면 집품 보증금 리포트를 활용해보세요. 알아보고 싶은 집이 저당권이 얼마나 설정되어 있는지와 위험도를 알려드릴게요. 그 외에도 등기부등본, 건축물대장, 추정 시세 등을 파악해드려요. 집품과 함께 안전한 집을 구하세요!
