상생 임대인은 ‘착한 임대인’ 제도라고도 불리는데요, 코로나 19로 인해 소상공인, 자영업자가 힘든 나날을 보내고 있을 때, 마침 착한 임대인 바람이 불어 많은 자영업자들과 소상공인들이 힘든 상황에서 벗어날 수 있었습니다. 이러한 선순환을 부동산에서도 만들기 위한 제도가 바로 상생 임대인 제도입니다. 오늘은 이를 자세히 파헤쳐 볼게요.
1. 상생 임대인 제도란?
2. 사례로 알아보는 상생 임대인 제도
3. 특이사항
조금 어려운 내용일 수 있으니, 꼼꼼히 읽어 주시길 바라요!
1. 상생 임대인 제도란?
1) 의미
서론에서 언급한 것과 같이, 코로나19로 인해 상권의 활기가 사라지고 국민들의 지갑이 닫히며 소상공인과 자영업자들의 고난이 찾아왔는데요, 이때, 많은 임대인들이 임대료를 받지 않거나, 임대료를 인하해 주는 착한 임대인 바람이 불었습니다.
이러한 선순환은 부동산으로도 확산되었는데요, 정부는 2022년 6.21부동산 대책을 발표하며 그 중 하나로 상생 임대인 제도를 내세웠습니다.
6.21 부동산 대책에는 생애최초 주택 취득세 감면 수혜대상 확대, 일시적 2주택자 주택담보대출 처분 및 전입 요건 개선, 상생 임대인 지원제도 개선 및 확대, 1세대 1주택자 판정시 주택수 제외 요건 구체화가 있어요.
이 중 상생 임대인 제도란 조정 대상 지역에서 주택 가격을 불문하고, 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로만 인상한 신규/갱신 계약 체결 임대인 및 임대개시 시점에 대주택자이지만 향후 1주택으로의 전환 계획에 있는 임대인을 대상으로 하는 제도예요.
원칙적으로 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 경우, 실거주 2년 요건을 채워야만 양도세가 과세되지 않습니다. 하지만 상생 임대인이 되면 2년 실거주 의무가 면제되는 것이죠. 즉, 보유만 하고 있다가 팔아 온전히 수익을 얻을 수 있다는 것이에요.
2) 조건
2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 이내에 계약을 체결했을 시 대상자 조건이 성립됩니다. 또한, 직전 임대차계약에 따른 기간은 최소 1년 6개월 이상이어야 합니다.
또한, 계약 기간과 별개로 실제로 임대한 기간만 인정이 돼요. 예를 들어, 계약은 2년인데 1년만 임대했을 경우 의무 기간을 채우지 못한 것으로 간주돼요. 반대로 1년 계약인데 2년 임대했을 경우에는 의무 기간을 채운 것으로 간주해요.
전세에서 월세, 월세에서 전세로 전환한 경우에도 동일하게 혜택을 받을 수 있답니다. 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 2년 갱신을 청구할 수 있는 권리인 계약갱신청구권을 사용해도 조건만 갖추면 혜택을 받을 수 있어요.
2. 사례로 알아보는 상생 임대인 제도
개념만으로는 상생 임대인 제도가 다소 어렵게 다가올 수 있을 것 같아 사례를 준비했어요. 함께 들어보시죠!
직장인 A씨는 2020년 9월 한 아파트를 구매했어요. 임차인을 구하고, 대출까지 받아 집을 마련한 거예요. 원래 2년 정도 임대를 한 후, 들어와서 살려고 계획했어요. 그러나 직장 위치가 바뀌는 바람에 계획이 무산돼버렸습니다. 그래서 A씨는 직장 근처에 새로운 집을 마련하기로 하고, 기존에 마련한 아파트는 다시 2년을 임대하기로 했어요.
그런데, A씨는 고민이 생겼어요. 왜냐하면 기존에 마련한 아파트가 조정대상지역에서 취득한 주택이었기 때문이죠. 새로운 집을 마련하기 위해 기존에 마련한 아파트를 양도할 생각이었는데, 조정대상지역의 주택이라 높은 세율의 양도세를 내야 해 너무나도 아쉬웠어요.
그런데, 마침 정부에서 상생임대인 제도를 내놓았네요! A씨는 이 정책을 이용할까 고민하던 찰나에, A씨 집의 임차인으로부터 계약갱신청구권을 요구받았어요. 이제 A씨는 어떻게 하면 좋을까요?
A씨가 구매한 아파트가 조정대상지역에 있어 양도를 하려면 2년 실거주를 해야 하고, 2년 실거주를 하지 않고 양도하면 양도세를 많이 내야 하는 상황이네요.
이러한 상황에서 상생 임대인 제도를 활용해 임차인과 2년 더 재계약을 하고, 대신 전세금을 5% 이내로만 올려 상생 임대인이 된다면 어떨까요?
A씨는 2년 더 임대를 해준 후, 해당 주택을 양도할 때 양도세를 내지 않아도 돼요. 상생 임대인이 됐기 때문에 양도세 면제 혜택을 받는 거죠. 대신, 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결된 계약에만 한정되니, 재계약은 그 안에 해야 해요.
계약 만기일은 해당 기한이 넘어도 상관없으니 안심이죠!
3. 특이사항
여기서, 집품 포스팅을 열심히 읽어주신 분이라면! 궁금증이 생길 수도 있어요. 전월세상한제 포스팅을 보셨던 분이라면, 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 어쩔 수 없이 임대료를 5% 이내로 올려준 경우에도 상생 임대인으로 인정해주는지 궁금하실 수 있죠.
이에 대한 정답부터 말씀드리자면, 인정이 됩니다. 세입자가 계약갱신 청구를 했을 때, 집주인이 직접 살겠다며 계약 연장 청구를 받아들이지 않는 경우도 있는데, 상생임대인 제도가 더 활성화된다면 그러한 경우도 줄어들겠죠!
서울 강남구나 서초구와 같은 지역의 고가 주택을 임대한 경우에도 상생 임대인이 될 수 있는지 궁금하신 분들도 계실 거예요. 이 또한 인정이 됩니다. 원래는 9억원 이하의 주택 소유자만 인정받았지만, 2022년 6월 21일부터는 가격과 무관하게 인정받을 수 있게 되었어요.
👉 상생 임대인 제도란?
원칙적으로 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 경우, 실거주 2년 요건을 채워야만 양도세가 과세되지 않음. 하지만 상생 임대인이 되면 2년 실거주 의무가 면제됨.
👉 특이사항1
Q. 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 어쩔 수 없이 임대료를 5% 이내로 올려준 경우에도 상생 임대인으로 인정해 주나요?
A. 네. 세입자가 계약갱신 청구를 했을 때, 집주인이 직접 살겠다며 계약 연장 청구를 받아들이지 않는 경우도 있는데, 상생임대인 제도가 더 활성화된다면 그러한 경우도 줄어들 것으로 보입니다.
👉 특이사항2
Q. 서울 강남구나 서초구와 같은 지역의 고가 주택을 임대한 경우에도 상생 임대인이 될 수 있나요?
A. 네. 원래는 9억원 이하의 주택 소유자만 인정받았지만, 이제는 가격과 무관하게 인정받을 수 있게 되었어요.
오늘은 상생 임대인 제도의 의미와 장점, 그리고 사례까지 함께 알아보았어요. 임대차3법과도 관련이 있으니 전월세상한제 포스팅도 같이 보시는 것을 추천드릴게요. 임대인에게도, 임차인에게도 서로 좋은 제도인 상생임대인 제도, 많은 관심을 가지고 혜택을 누려보세요!
