전월세로 거주하고 계신 분들, 최대 월세인상률이 몇%인지 알고 계신가요? 최근 전세사기, 역전세 등으로 인해 전세 거래량이 폭락하며 월세 거래가 늘어나고 있는데요, 아무래도 계약 기간이 짧다 보니 계약 기간이 끝난 후 갱신을 원할 때 임대료에 대한 합의가 이슈가 되고 있습니다.
물가가 천정부지로 치솟음에 따라 임대인 또한 월세를 올리고자 하는 경우가 많은데요, 이때 세입자를 보호하기 위해 지난 2020년 7월 말 시행된 임대차 3법에 따라 임대차 계약을 갱신하려 할 때 임대료의 상승폭을 직전 계약임대료의 5%로 제한하고 있습니다.
그런데, 월세의 경우 보증금, 월세 가격 등 다양한 금액 항목이 존재하기 때문에 계산이 복잡해지기 마련입니다. 그래서 오늘은 여러분들께 정확한 계산법을 알려드리려 해요!
1. 전월세 상한제 이해하기 feat. 임대차3법
2. 임대료 인상 최대금액, 정확히 계산하기
3. 전월세 상한제 적용 주의사항
그럼, 보다 쉽게 인상된 월세를 계산해 현명한 거래를 할 수 있도록 전월세 상한제와 임대료 계산법, 자세히 알아보겠습니다.
1. 전월세 상한제 이해하기 (feat. 임대차3법)
전월세 상한제는 2020년 7월 말, 세입자를 보호하기 위해 시행된 임대차 3법 중 하나입니다. 임대차 3법에는 전월세신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권이 있습니다.
전월세신고제는 임대차 보증금이 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과할 경우 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 관청에 계약 내용을 의무적으로 신고하도록 한 제도입니다. 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터는 계도기간이 끝나 실제 과태료 부과 대상이 될 수 있어 신고 의무를 가볍게 보면 안 됩니다.
전월세 상한제는 집주인이 세입자와 최초 계약기간이 끝난 후, 다시 재계약을 하고자 할 때 직전 계약 기간의 월세에서 5% 이내로만 인상하도록 비율을 제한하는 제도입니다. 하지만, 월 임대료를 5% 이상 인상한다고 하더라도, 임대인과 임차인의 정상적 합의가 이루어진다면 위법 행위가 아닙니다.
마지막으로 계약갱신청구권은 1회에 한해 전월세 계약을 연장할 수 있는 권리를 말하는데요, 월세를 밀렸다거나, 중대한 과실이 있지 않은 이상 주장할 수 있는 권리입니다.
위와 같은 임대차3법에 따라 계약갱신청구권을 주장할 때, 전월세 상한제가 어떻게 적용되는지 계산법으로 알아보겠습니다.
👉 전월세신고제
임대차 보증금이 6천만원 초과 or 월세가 30만원 초과 시 계약 내용 의무 신고
👉 전월세 상한제
재계약 시 직전 계약 기간의 보증금/월세에서 최대 5%까지만 인상 가능
👉 계약갱신청구권
1회에 한해 전월세 계약 연장할 수 있는 권리
2. 임대료 인상 최대금액, 정확히 계산하기
1. 전세의 경우
전세의 경우 월세보다는 계산 복잡도가 낮습니다. 간단하게 직전 전세 보증금에 5%를 더해 최대 인상금액을 구할 수 있습니다.
위 계산식을 사례를 통해 알아보겠습니다.
A아파트 328동 1305호를 2년 전 7억에 전세로 들어온 김민지씨는 이번에 추가로 2년 전세 재계약을 하려 합니다. 그런데 집주인이 임대료를 인상하고자 하네요. 이때, 집주인이 최대로 올릴 수 있는 임대료의 상한가는 얼마일까요?
직전 임대료인 7억의 5%를 더하면 됩니다. 아주 간단하죠? 7억의 5%는 3,500만원입니다. 그러면 이번 계약 때 김민지씨는 최대 7억 3천 5백만원까지만 전세 보증금으로 내면 되겠네요. 그 이상은 계약갱신청구권이 전제되는 갱신이라면 집주인과의 정확한 합의가 이루어지지 않는 이상 법적으로 올리기 어렵습니다.
2. 월세의 경우
이제 조금 복잡한 과정이 찾아왔어요. 바로 월세의 경우인데요, 월세 인상금액을 계산하려면 전월세 전환율에 대해 알아야 해요.
월세를 전세로 전환해 계산할 시에 나타나는 비율
아래에서 알아볼 사례 속 월세 인상금액 계산 식은 총 1년치 월세를 가지고 구하게 되는데요, 전월세 전환율은 주택임대차보호법상 10%와 한국은행 기준금리 + 2% 중 더 낮은 비율을 적용합니다. 2026년 3월 12일 기준 한국은행 기준금리는 2.5%이므로, 현재 계산에 사용할 수 있는 법정 전환율 상한은 4.5%입니다.
그렇다면, 월세의 경우 또한 사례를 통해 알아볼게요!
이지율씨가 B아파트에 월세로 거주하다가, 계약을 갱신하려고 해요. B아파트의 105동 103호 집주인과 약 2년 전, 보증금 2,000만원에 월세 150만원으로 계약했습니다. 그럼, 다음 계약 기간에 이지율씨가 내야 할 월세는 최대 얼마까지일까요?
총 4단계로 나누어 설명드릴게요. 잘 따라오세요!
🔔 1단계. 월세를 전세화하기
먼저 월세를 1년치 금액으로 산정해주고, 이를 전월세 전환율로 나눠야 해요. 지율씨는 150만원을 냈었으니, 1년이면 1,800만원이 되겠죠. 1,800만원을 4.5%로 나누면 4억원이 됩니다.
🔔 2단계. 보증금 더해주기
지율씨는 이제 4억원에 보증금 2,000만원을 더해주면 됩니다. 이 과정은 비교적 간단하죠? 더해주면 4억 2,000만원이에요.
🔔 3단계. 5% 인상시키기
이제는 전세 구하는 과정과 똑같아요. 지금까지 구한 금액에 1.05를 곱해주면 되겠죠! 4억 2,000만원 × 1.05 = 4억 4,100만원입니다.
🔔 4단계. 전세를 월세로 다시 전환하기
마지막 단계입니다! 여기서는 보증금을 제외한 뒤 전환율을 곱해주고, 이를 12로 나누면 끝이에요! 조금 복잡하죠?
즉, (4억 4,100만원 - 보증금 2,000만원) × 4.5% ÷ 12 = 157만 8,750원입니다.
결론적으로, 지율씨가 다음 계약 기간에 내야 할 월세의 최대 금액은 157만 8,750원원입니다.
지율씨의 경우 최대로 인상할 수 있는 월세를 구해본 것이고, 5%이하로 인상시켜야 하는 것이기 때문에 만약 5% 이하라면 그 비율에 맞춰 위와 같이 계산하시면 됩니다.
월세 계산 방법이 너무 복잡하다면 직접 계산할 필요 없이 렌트홈 홈페이지의 ‘임대료 계산’ 기능에서 기준금리 입력 후 자동 계산할 수 있어요. 렌트홈 안내 화면도 한국은행 기준금리 입력에 따라 월차임 전환 시 산정률이 계산된다고 안내하고 있습니다.
3. 전월세 상한제 적용 주의사항
전월세 상한제는 세입자를 보호하기 위해 시행된 제도이지만, 부동산 시세가 올라가게 될 경우 임대인의 손해로 돌아갈 수 있습니다. 임대인은 이를 막기 위해 임대료를 제한 범위인 5%까지 올리고, 부족한 금액은 관리비 인상으로 메꾸기도 해요.
아무리 세입자 보호 명목으로 상승률을 제한해 둔다고 하더라도, 결국 다른 항목에서 돈이 나가는 경우가 발생할 수도 있어요. 이러한 ‘깜깜이 관리비’의 경우, 월세 꼼수 인상을 피하기 위한 여러 방법들을 잘 숙지해 현명한 거래를 해야겠습니다.
혹은, 2년 뒤 5% 이상 임대료를 올리지 못할 것에 대비해 최초 계약 시 총 4년 간의 인상분을 한꺼번에 반영하여 월세를 책정해 최초 월세 금액이 올라가는 경우도 많아졌다고 합니다.
임대인이 자신이나 자신의 직계 가족이 세입자의 집에 실거주 하겠다고 하고 계약 갱신을 거절하는 일도 빈번하다고 해요.
이처럼 세입자를 보호하기 위해 시행된 임대차3법의 전월세 상한제이지만, 그림자가 있으니 꼭 조심해서 거래해야겠어요.
👉 월세 인상률
세입자 보호를 위해 제정된 임대차3법 중 전월세 상한제에 따라 최초 계약 기간이 끝난 다음 재계약 시기에 전월세금을 직전의 그것보다 5%를 초과해 인상하지 못하게 한 것
👉 전세의 경우 다음 계약기간 최대 보증금
직전 전세 보증금 X 1.05
👉 월세의 경우 다음 계약기간 최대 월세
{[(직전 월세 X 12) / 법정전환율 + 보증금] X 1.05 - 보증금} X 법정전환율 / 12
여기서 법정전환율은 “10%”와 “한국은행 기준금리 + 2%” 중 낮은 비율이며, 2026년 3월 12일 기준으로는 4.5%예요.
어렵다면, 렌트홈 홈페이지에서 자동 계산하기
이번에는 전월세 상한제로 인한 월세 인상률 5%에 대해 알아보았어요. 이번 이야기를 통해 전/월세 살이를 하시는 분들께 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 전/월세 집을 구할 때 관리비나 시세가 궁금하다면, 집품 거주 후기를 통해 생생한 정보를 얻어가세요! 😊
