2023년 5월, 인천에서 발생한 전세사기 피해주택이 3,000채가 넘고 이 중 80%이상이 미추홀구에 위치해있다고 해요. 따라서 이번에는 왜 미추홀구에서 전세사기가 많이 발생했는지 간단히 살펴보고 미추홀구 전세사기 수법과 그 예방법에 대해서 알려드리겠습니다.
1. 미추홀구에서 전세사기가 많은 이유
2. 미추홀구 전세사기 수법
3. 전세사기 예방법
그럼 지금부터 미추홀구에서 전세사기가 많이 발생한 이유를 간략히 설명하고 전세사기 수법과 예방법을 소개할게요!
1. 미추홀구에서 전세사기가 많은 이유
2023년 4월 발표된 자료에 따르면 미추홀구 전세사기 피해 가구가 2,484가구가 넘고 피해금액은 2,002억 원이라고 합니다. 앞서 말했듯 인천에서 발생한 전세사기 피해의 80%가 미추홀구에서 일어났다고 하죠.
그런데 왜 하필 미추홀구에서 전세사기가 많이 일어났을까요? 한국일보에 따르면, 미추홀구에서 전세사기가 많았던 이유가 ‘신축빌라’ 라고 하는데요. 자세하게 살펴보겠습니다.
2017년 즈음부터 미추홀구에 신축빌라가 대거 들어서기 시작합니다. 이렇게 들어선 빌라를 누군가가 분양해야 하는데, 분양하는 사람이 적었기에 신축빌라를 전세로 내놓았죠. 그런데, 신축빌라가 많이 들어서다 보니 시세를 비교할 수 없었습니다. 그 점을 이용하여 소유자와 분양대행사가 전세보증금을 부풀립니다.
전세보증금을 부풀렸음에도 서울이나 다른 인천 지역에 비해 전세 보증금이 높지 않았기에 사회초년생 청년과 신혼부부들은 미추홀구 신축빌라를 선호하게 됩니다. 또한 신축빌라니 당연히 건물도 깨끗하다고 생각했죠.
하지만 금리가 오르고 부동산 시장이 불안정해지면서 미추홀구에 대거 들어섰던 신축빌라 가격도 떨어집니다. 전세 보증금은 높게 받았는데, 집값은 떨어지니 주택 소유자는 전세 보증금을 돌려줄 능력이 없어지고, 주택이 경매에 넘어가기도 합니다.
뒤에 자세히 설명하겠지만, 애초부터 자본이 없이 전세 보증금과 대출금으로 주택을 사는 ‘무자본 갭투자’로 집을 산 거였기 때문에 보증금을 돌려줄 능력이 더욱 안 되는 거죠.
1. 2017년, 미추홀구에 신축빌라가 들어서기 시작합니다.
2. 시세를 추정할 수 없는 신축빌라 특성을 이용하여 전세금을 높게 책정합니다.
3. 상대적으로 보증금이 저렴한 이곳에 사회초년생 청년과 신혼부부가 입주합니다.
4. 부동산 시장이 불안해지고 집값이 떨어졌습니다.
5. 주택 소유자는 높은 전세보증금을 돌려줄 수 없게 됩니다.
2. 미추홀구 전세사기 수법
미추홀구에서 일어난 전세사기 수법 중 가장 흔한 사례는 ‘깡통전세’인데요. 이전에 깡통전세 뜻과 예방하는 방법에 대해 알려드렸지만, 이번에는 조금 더 구체적으로 설명하려고 해요.
지난 7월에 미추홀구에서 있었던 실제 사례는 이렇습니다.
미추홀구 지역에 있는 빌라와 오피스텔은 매입 당시에 부동산 가격이 높았으나, 하락세로 들어섰고 하락세가 가팔라지면서 매매가격보다 전세가격이 높아졌습니다.
집주인들이 임차인에게 전세 보증금을 돌려줄 수 없게 되자 전세사기 가해자들은 이름만 빌려주는 ‘바지 명의자’를 모은 후 미추홀구 빌라와 오피스텔을 매입합니다.
기존 전세 계약을 승계하고, 바지 명의자 명의로 주택 담보 대출을 받고 전세가를 최대한 낮춘 가짜 전세 계약서를 만들어 은행에서 대출을 더 많이 받은 후 잠적했습니다.
가해자는 검거했지만, 주택에 선순위 근저당이 잡혀 보증금을 돌려받기 어려운 상태입니다.
위의 사례처럼 매입 당시에는 부동산 가격이 높았으나 하락세로 들어서며 매매가격이 전세가격보다 높아진 걸 깡통전세라고 합니다.
구체적으로 깡통전세란 전세금이 매매금의 80%이상인 주택을 말하는데요. 만약 매매가가 1억 원인데 전세금이 8천만 원이라면 이는 깡통전세에 해당합니다. 이러한 주택에 입주하면 나중에 집값이 하락했을 때 전세금을 돌려받지 못할 수도 있어요.
다만 미추홀구에서 일어난 전세사기는 ‘깡통전세’와 조금 다른 부분이 있습니다. 미추홀구 전세사기에서 가해자들은 작정하고 속이려고 한 것이죠. 이미 주택담보대출과 같은 선순위 근저당이 있는 상태에서 보증금을 돌려줄 수 있다며 속이고 전세계약을 체결한 거예요.
또한, 자본 없이 대출만 받고 전세금을 받아 주택을 매입하는 ‘무자본 갭투자’도 문제입니다. 예를 들어 주택이 1억 원이고 전세금이 8천만 원이면 매입자는 2천만 원을 대출받고 주택을 매입합니다. 그 후 주택명의를 바지 명의자에게 돌리고 전세금을 갖고 잠적하는 수법인 거죠.
👉 ‘의도적인 깡통전세’
임차인에게 전세 보증금을 돌려주지 않을 목적으로 자신의 대출금과 전세금으로 주택을 매입한 후
바지 명의자에게 주택 명의를 주고 전세금과 함께 잠적해버립니다.
이러한 전세사기는 한 명이 아니라 허위 공인중개사, 바지 명의자 등 여러 명이 공조했다는 특징도 있습니다.
3. 전세사기 예방법
이러한 전세사기를 피하려면 어떻게 해야 할까요?
1. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 시세를 확인하세요
원하는 집의 매매가와 전세가를 비교해서 전세가가 매매가의 80%라면, 그 집은 피하는 게 좋습니다.
2. 법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람하세요.
근저당권과 대출 규모, 권리 제한을 확인할 수 있습니다.
3. 대항력과 우선변제권을 갖추세요.
전입신고를 하고 확정일자를 받으면 우선으로 보증금을 받을 수 있습니다.
전세사기를 예방하고자 등기부등본도 보고 시세도 확인해봤지만 어렵고 복잡하다면 집품 보증금 확인 리포트를 이용해보세요. 임대인/건물 정보와 보증보험 가입이 가능한지, 내 보증금이 안전한지 파악해드립니다.
이번에는 미추홀구 전세사기 사례와 수법, 예방법을 알아봤어요. 이러한 예방법이 있지만, 악의적인 전세사기는 100% 피하기 어렵습니다. 하루 빨리 전세사기 피해자를 위한 방안이 마련되고 더 이상 피해자가 나오지 않길 바라겠습니다.
