데일리안에 따르면 지난 2023년 6월 매년 접수되는 하자 분쟁 조정 신청 건수가 3,000~4,000건이라고 해요. 하자 사례도 마감 불량, 석재 파손, 누수나 결로, 악취, 곰팡이 등 다양합니다.
또한 국토부 하자심사분쟁조정위에 접수된 하자 조정 건수는 2010년엔 69건이었으나 2021년에는 7686건으로 늘었다고 하니, 문제가 더욱 심각해지고 있습니다. 그래서 오늘은 이런 이야기를 준비했어요.
1. 아파트 하자 범위
2. 아파트 하자 보수 신청기간
3. 아파트 하자 보수 제도 문제점
그럼 지금부터 아파트 하자 보수 기간, 범위, 나아가 아파트 하자 보수 제도 문제점에 대해서 알려드리겠습니다. 아파트 하자 보수 기간에 대해서 알아보기 전 범위에 대해서 간략히 살펴보겠습니다.
1. 아파트 하자 범위
공동주택관리법 시행령 제 37조에 따르면 하자의 범위는 내력구조부 하자와 시설공사 하자로 나뉩니다.
내력구조부란 건물의 주요구조부, 내력벽, 기둥, 바닥 등을 말합니다. 내력구조부 하자 범위는 공동주택 구조체의 일부나 전부가 붕괴되거나 구조안전상 위험을 초래할 정도로 균열이나 침하 등 결함이 발생한 경우입니다. 반면 시설공사별 하자는 내부 시설에 균열이 생기거나 비틀리거나 들뜨거나 하는 등의 하자를 말합니다.
이외에도 전유부분과 공용부분이 있는데요. 전유부분은 천장, 바닥 및 벽, 현관문 및 창 등 개개인이 구분소유권을 가질 수 있는 공간을 말합니다. 공용부분은 전유부분을 제외한 복도, 계단 등 공동으로 사용하는 공간을 말해요.
하자가 발생한 곳이 어디인지에 따라 청구를 신청하는 주체가 달라지는데요. 전유부분은 입주자나 공공임대주택의 임차인이고 공용부분은 입주자대표회의나 그 관리주체입니다.
- 2. 아파트 하자 보수 신청기간
아파트 하자 범위를 알았으니, 아파트 하자 보수 기간에 대해서 알아볼게요.
아파트 하자 보수를 청구할 수 있는 기간을 법적용어로 하자담보책임기간이라고 합니다. 이 하자담보책임기간도 내력구조부별, 시설공사별로 각각 다릅니다.
공동주택관리법 시행령 제 36조에 따르면 내력구조부별 하자는 10년이고 시설공사별 하자담보책임기간은 각 항목별로 세분화되어 있습니다. 자세한 사항은 다음과 같습니다.
✔️ 항목별 시설공사별 하자담보책임기간
2년 : 마감공사
3년 : 옥외급수 위생관련, 난방,냉방,환기,공기조화 설비공사, 급배수 및 위생설비공사, 가스 설비공사, 목공사, 조경공사, 전기 및 전력설비공사, 신재생 에너지 설비공사, 정보통신공사, 지능형 홈네트워크 설비 공사, 소방시설공사, 단열공사, 잡공사
5년 : 대지조성공사 철근콘트리, 철골, 조적, 지붕, 방수
그러면 어느 날을 기점으로 계산될까요? 이 또한 전유부분과 공용부분으로 나뉘는데요.
공동주택관리법에 따르면 하자담보책임 기간 기산일은 전유부분 같은 경우 입주자에게 인도한 날부터 담보책임기간이 시작되고 공용부분은 사용검사일부터 계산합니다.
이해하기 쉽게 예시를 준비했습니다.
전유부분 아파트 하자 보수 청구사례
만약 A가 아파트를 2023년 6월 8일에 인도받았는데, 안방에 마감공사가 잘못된 것을 알았다면, 안방은 전유부분이고 마감공사는 하자담보책임기간이 2년이므로 입주자 A가 2025년 6월 7일까지 사업주체에게 아파트 하자 보수를 청구하면 됩니다.
공용부분 아파트 하자 보수 청구 사례
B아파트가 2023년 6월 8일에 사용검사일을 받았는데, 아파트 외벽이 무너진 걸 발견했다면, 아파트 외벽은 공용부분이며 내력구조부이므로 입주자 대표회의에서 2033년 6월 7일까지 사업주체에게 아파트 하자 보수를 청구하면 됩니다.
- 3. 아파트 하자 보수 제도의 문제점
신축 아파트에서 하자가 발견되어 보수를 청구해도 보수가 빠르게 이루어지지 않고 아파트 하자 보수 절차가 복잡하고 까다롭습니다.
뉴스1에 따르면, 아파트 하자를 발견하면 세입자 측에서 시공사에 직접 입증해야 해서 첫 단계부터 어려움을 겪는 경우가 많다고 합니다. 또한 하자를 인정하지 않는 경우도 있고요. 만약 하자를 인정하지 않는다면 국토교통부 하자심사 분쟁조정위원회에서 심사를 요청하면 되지만, 신속하게 해결되지 않아서 매우 답답하죠.
전문가들은 아파트 공사를 시작할 때 현장에 투입되는 시공사와 협력업체가 많아 책임 소재가 불분명해서 하자 보수 문제를 해결하기 어렵고 하자 발생시 이를 감독하는 기관도 하자조정위원회, 소비자분쟁위원회, 집합건물분쟁조정위원회 등 여러 개라 처리하기도 더욱 힘들다고 합니다.
따라서 임기수 한국건설산업연구원 연구위원은 통합적인 관리감독 기구를 만들고 분쟁 감소를 위한 제도를 만들 필요가 있다고 조언했습니다. 이러한 조언처럼 하루 빨리 아파트 하자 보수 관련 제도가 마련되어 입주자들이 마음 아픈 일 없었으면 좋겠습니다.
👉 아파트 하자 범위
내력구조부별 하자
공동주택 구조체의 일부나 전부가 붕괴되거나 구조안전상 위험을 초래할 정도로 균열이나 침하 등이 발생한 경우
시설공사별 하자
내부 시설에 균열이 생기거나 비틀리거나 들뜨거나 하는 등의 하자
전유부분
천장, 바닥 및 벽, 현관문 및 창 등 개개인이 구분소유권을 가질 수 있는 공간
공용부분
전유부분을 제외한 복도, 계단 등 공동으로 사용하는 공간
👉 아파트 하자 보수 기간
내력구조부별 하자
10년
시설공사별 하자
2년 : 마감공사
3년 : 난방,냉방,환기,위생설비공사 등
5년 : 대지조성공사, 철근콘크리트, 지붕, 방수 등
전유부분
입주자에게 해당 건물 인도일부터 기간 시작
공용부분
해당 건물 사용검사일로부터 기간 시작
오늘은 아파트 하자 보수 범위와 기간에 대해서 알아봤어요. 새로 이사 간 아파트에 하자가 없다면 가장 좋겠지만, 만약 발견하게 된다면 오늘 집품이 준비한 이야기가 도움이 되길 바랍니다.
