가끔 부동산 거래를 하다 보면, 부동산 다운계약서, 업계약서라고 해서 실제 가격보다 높거나 낮게 계약서를 작성하는 경우가 있습니다. 이는 모두 불법이고 처벌 대상입니다. 따라서 매도인이나 공인중개사가 이와 같은 계약서를 요구한다면 거절해야 합니다. 그런데 정확히 다운계약서와 업계약서가 무엇이며 왜 하는 걸까요? 그래서 오늘은 이런 이야기를 준비했습니다.
1. 부동산 다운계약서, 업계약서 뜻과 사례
2. 부동산 다운계약서, 업계약서가 불법인 이유
3. 부동산 다운계약서, 업계약서 처벌 및 신고
그럼 부동산 다운계약서, 업계약서 처벌 수위에 대해서 알아보기 전 뜻과 사례, 불법인 이유에 대해서 먼저 알아보겠습니다.
1. 부동산 다운계약서, 업계약서 뜻과 사례
부동산 다운계약서와 업계약서의 공통점은 부동산 금액을 허위로 기입한다는 점이에요. 말 그대로 부동산 다운계약서는 계약 시 실제 거래 가격보다 금액을 낮춰 쓰는 것입니다. 반대로 부동산 업계약서는 실제 거래 가격보다 금액을 높여 쓰는 것이죠.
부동산 다운계약서, 업계약서 실제 사례를 보면, 매도자 A는 용인시 처인구 삼가동에 위치한 아파트를 매수자 B에게 5억 원에 팔고 계약서엔 5억 7천만 원이라고 기재합니다. 이것이 업계약서예요.
반대로 화성시 공인중개사 C, D는 매도자 E의 4억 7천만 원 세솔동 토지를 매수자 F에게 3억 1천만 원에 매매했다고 신고했는데요. 이러한 사례는 다운계약서에 해당합니다.
2. 부동산 다운계약서, 업계약서가 불법인 이유
이러한 계약서는 정확히 무엇이 문제일까요? 상호 합의됐으면 문제될 일 아니지 않을까요? 당연히 아닙니다.
부동산 다운계약서 같은 경우 대부분 납부할 세금을 줄이기 위해 체결해요. 실제 거래 가격보다 계약서에 기재한 거래 가격이 낮으면, 매도인은 양도차익을 줄여 양도소득세를 줄이고 매수인은 취득세 과세표준을 낮춰 취득세 부담을 줄이려는 목적이 있습니다.
여기서 양도차익이란, 양도소득세 과세 대상에 포함되는 자산을 양도하여 생기는 이익입니다. 양도소득세는 토지나 건물을 양도하여 얻은 소득에 대해서 부과하는 세금이고요.
예를 들어 10억 원에 샀던 아파트를 15억 원에 다시 팔게 된다면 5억 원이라는 양도차익이 생겨요. 이게 높아질수록 양도소득세도 높아집니다. 그런데, 10억 원에 샀던 아파트를 8억 원에 팔았다면 양도차익이 -2억 원이므로 양도소득세도 줄어들겠죠. 그래서 세금부과를 피하고자 다운계약서를 작성하는 거예요.
반면 업계약서는 대출한도를 늘리고자 실제 거래 가격보다 높은 허위 가격을 기재해서 계약을 체결합니다. 실제 아파트 가격이 5억 원이라면, 받을 수 있는 주택담보대출 비율은 한계가 있습니다. 하지만 10억 원으로 계약한다면 대출 비율도 높아집니다. 대출 한도가 부동산 가격에 비례하기 때문이죠. 또한 업계약서를 작성하면 매수인은 취득가액이 높아져서 취득세는 높게 내야 하지만 양도를 할 경우엔 양도소득세를 적게 낼 수 있어요.
여기서 취득가액이란 부동산을 취득할 당시 기준시가입니다. 취득세란 자산을 유통하는 과정에서 발생하는 세금으로 취득가액을 기준으로 부과합니다. 따라서 업계약서를 작성할 때 기준시가가 높게 잡히므로 취득세도 높게 내겠죠. 하지만 반대로 양도할 땐 양도소득세를 적게 낼 수 있어요.
예를 들어 실제 5억 원이었던 아파트를 10억 원이라고 하고 업계약서를 작성했다고 하면, 당시 취득가액이 높아 취득세는 높게 내야 합니다. 하지만 다시 양도를 할 때는 실제 아파트 가격이 상승한다 해도 10억 원을 넘어가지 않는 이상 양도차익이 크게 발생하지 않습니다. 이 또한 세금 부과를 피하려는 방법이죠.
3. 부동산 다운계약서, 업계약서 처벌 및 신고
이와 같은 부동산 다운계약서, 업계약서는 조세범처벌법 제 3조 조세 포탈 등에 의해서 처벌 대상입니다. 매수인, 매도인, 공인중개사 모두 처벌받으며 시안에 따라 형사처벌까지 가능합니다.
이러한 계약서를 작성하면 각각 다음과 같은 처벌을 받게 됩니다.
- 매도인은 납부하지 않은 양도소득세와 그 양도소득세에 대한 가산세, 그리고 거짓신고 금액의 일정 비율에 해당하는 과태료가 부과됩니다.
- 매수인은 취득세 추징 + 가산세 + 거짓신고 과태료가 부과되며, 비과세나 감면 혜택이 배제됩니다.
- 공인중개사는 등록이 취소되거나 6개월 이하 업무 정지를 받고, 과태료도 부과됩니다.
만약 다운계약서나 업계약서를 작성했다면 자진신고하면 됩니다. 지자체가 조사를 시작하기 전 자진신고 하면 과태료가 전액 면제되고 조사를 시작한 후 자진신고 하면 과태료가 50% 경감됩니다. 다만 과태료에 한정된 것이니 세금과 가산세는 별도로 납부해야 합니다.
만약 누군가가 다운계약서, 업계약서를 작성한 걸 알았다면 신고할 수 있습니다. 관련 계약 수사 후 최대 천만 원까지 포상금이 지급됩니다. 신고 당사자에게 불이익은 없습니다. 신고는 관할 시, 군, 구청 지적과 혹은 국토교통부에 하면 됩니다.
👉 부동산 다운계약서
양도소득세 부과를 피하기 위하여 실제 거래 가격보다 낮게 기재하여 계약
👉 부동산 업계약서
대출한도를 늘리거나 양도소득세 부과를 피하고자 실제 거래 가격보다 높게 기재하여 계약
👉 처벌 방법
매도인 : 양도소득세+양도소득세에 대한 가산세+취득세 3배 이하 과태료+비과세, 감면 혜택 배제
매수인 : 취득세 3배 이하 과태료 + 납부 지연 가산세 + 비과세, 감면 혜택 배제
공인중개사 : 등록 취소, 6개월 이하 업무정지 + 과태료
👉 신고
자진신고 시 : 조사 전이라면 과태료 면제, 조사 후엔 과태료 50% 면제
포상신고 시 : 최대 1,000만원 포상금
오늘은 부동산 다운계약서, 업계약서 처벌 및 신고에 대해서 알아봤어요. 당장 세금 납부를 피하고 나중에 더 큰 피해를 보기 전에, 정직하게 부동산 계약을 하도록 해요!
