2023년 5월 25일 한국은행에서 발표한 경제전망보고서에 따르면, 깡통전세 위험 가구 비중이 2022년 1월 2.8%에서 2023년 4월 8.3%로 크게 증가했으며 2023년 4월 기준 깡통전세에 해당하는 주택은 평균적으로 기존 보증금보다 매매 시세가 0.2억 원 정도 낮다고 합니다.
이렇게 깡통전세 피해는 급증하고 있고, 그에 맞춰 전세사기 특별법이나 전세피해지원 상담소 등 전세 사기 피해를 예방하기 위한 움직임이 있습니다. 전세사기 특별법은 개정으로 피해자 결정 신청 기한이 2027년 5월 31일까지 연장됐어요. 그런데 깡통전세가 무엇인지 정확히 모르시거나 어떤 집이 깡통전세인지 파악하기 어려운 분들이 계실 거 같아요. 그래서 이번엔 깡통전세에 대한 이야기를 준비했습니다.
1. 깡통전세 뜻과 의미
2. 깡통전세 실제 사례
3. 깡통전세 예방법
그럼 지금부터 깡통전세 뜻과 실제 사례, 나아가 깡통전세 예방방법까지 알려드리겠습니다.
1. 깡통전세 뜻과 의미
트렌드 지식사전2에 따르면, 깡통전세란 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값과 비슷하여 집값 하락 시 세입자가 전세금을 반환받지 못할 위험이 있는 주택입니다.
예를 들어 매매가가 1억 원인데, 집주인의 주택담보대출이 5천만 원, 전세보증금이 2천~3천만 원에 해당하는 경우를 깡통전세라고 합니다. 혹은 주택담보대출이 없다 하더라도 전세가와 매매가가 비슷하면 깡통전세에 해당합니다.
2. 깡통전세사기 사례
그렇다면 깡통전세사기는 어떻게 이루어질까요? 대표적으로 깡통전세사기는 갭투자로 인해서 발생합니다. 매일경제용어사전에 따르면, 갭투자는 매매가격과 전세가격의 차이(갭)만큼의 돈으로 집을 매수한 후 직접 살지 않고 전세로 내놓다가 집값이 오르면 매도하여 차익을 얻는 것이에요.
예를 들어 주택 가격이 10억 원이고 전세가가 7억 원입니다. 세입자를 끼고 주택을 산다면 전세금 7억 원에 내가 갖고 있는 현금 3억 원이 있으면 주택을 살 수 있는 거죠. 한 때 이러한 갭투자가 크게 유행했지만 집값이 하락하고 전세가는 올라서 전세금을 반환하지 못하는 사례가 많이 발생하고 있어요.
실제로 갭투자를 통한 깡통전세 사기 사례 중 하나가 ‘세 모녀 전세사기 사건’입니다. 이 사건은 2017년부터 2020년까지 보증금 약 800억 원을 편취한 사건인데요. 신축 빌라 분양대행업자와 공모해 분양서류를 작성하고 임차인을 모집한 후 분양대금보다 높은 전세 보증금을 받는 방식으로 편취했습니다.
3. 깡통전세 예방법
이러한 전세사기를 피하려면 깡통전세에 해당하는 주택을 파악해야 합니다. 통상적으로 전세금이 매매가의 80% 이상이면 깡통전세로 봅니다. 따라서 원하는 집의 주변 매매가와 전세가를 확인해보세요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 들어가면 시세를 파악할 수 있습니다.
또한 대한민국 법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람하세요. 근저당권이 있는지, 대출 규모, 권리제한사항 등을 파악할 수 있습니다.
만약 전세금이 매매가의 80% 이상이며, 주변 전세가보다 높고, 해당 주택에 근저당권이나 대출이 많이 있는 상태라면 전세 보증금 반환에 어려움이 있으니 피하는 게 좋아요.
깡통전세를 예방하고자 등기부등본을 열람했는데 어떻게 파악해야할지, 주변 시세보다 높은 건지 잘 모르겠다면 집품 보증금 확인 리포트를 활용해보세요. 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 내역이 있는지, 건물은 법적으로 안전한지, 보증보험 가입 가능 여부 등에 대해서 알려드려요.
혹시 계약한 후 깡통전세일까봐 두렵다면, 대항력과 우선변제권을 갖추고 전세보증보험에 가입하세요.
- 대항력 : 대항력은 전입신고를 해야 합니다. 그런데, 전입신고 한 다음날 0시부터 생기는 게 큰 특징이에요. 당일이 아닌 다음날 0시에 권리가 생기므로 전입신고 한 당일에 집주인이 집을 담보로 대출받는 경우도 있습니다. 그렇게 되면 은행이 1순위 채권자가 되고, 임차인은 후순위 채권자가 됩니다. 그래서 확정일자라도 빠르게 받아야 해요. 대항력은 ‘주택 인도(입주) + 전입신고’를 해야 생기고, 요건을 갖춘 다음날 0시부터 제3자에게 효력이 발생해요. 그래서 확정일자도 가능한 빨리 받아야 해요.
- 우선변제권 : 대항력과 확정일자가 필요해요. 전입신고가 필요한 대항력과는 달리 확정일자는 이사 전에 임대차 계약서만으로 얻을 수 있어요. 다만 우선변제권은 ‘대항요건(입주+전입)’까지 갖춘 다음날 0시부터 발생하는 구조예요. 그래서 계약서 작성 당일에 임대차 계약서를 지참하 담당 행정복지센터, 등기소, 대법원 인터넷 등기소를 통해 확정일자를 받을 수 있어요. 2021년 6월부터 ‘주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제)’가 시행되었고, 대상 계약은 신고 시 확정일자가 자동으로 부여돼요. 과태료 계도기간은 2025년 5월 31일 종료, 2025년 6월 1일 이후 계약부터는 30일 내 미신고 시 과태료가 부과돼요.
👉 깡통전세 뜻
집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값과 비슷하여 집값 하락 시 세입자가 전세금을 반환받지 못할 위험이 있는 주택으로, 전세금이 매매가의 80%이상인 경우 깡통전세에 해당함
👉 계약 전 깡통전세 예방하기
1. 원하는 주택 인근 시세를 파악한다.
2. 해당 주택 등기부등본을 열람한다.
3. 집품 보증금 확인 리포트를 활용한다.
👉 계약 후 할 일
1. 대항력 얻기
2. 우선변제권 얻기
오늘은 깡통전세 뜻과 사례, 깡통전세 예방법까지 알아봤어요. 안전하고 행복한 집을 찾을 때까지 집품이 함께하겠습니다 :)
