대한민국 건축물의 상당수는 불법건축물, 위반건축물이라는 사실, 알고 있으셨나요? 과연 둘의 차이점은 무엇이며, 왜 불법건축물이 된 것인지 오늘 함께 알아보도록 할게요!
1. 불법건축물과 위반건축물의 의미와 예시
2. 적발될 경우의 행정 제재
3. 우리집이 위반/불법 건축물인지 확인하는 방법
자칫 큰 손해로 이어질 수도 있는 문제이니, 꼼꼼히 읽어보시고 확인해주세요!
1. 불법건축물과 위반건축물의 의미와 예시
불법건축물은 법 규정을 실질적으로 위반한 건축물이지만, 아직 적발되지 않아 건축물 대장에 기재되지 않은 건축물이에요. 위반건축물은 법 규정을 위반해 단속에 적발되어 건축물대장에 기재된 건축물이랍니다.
건축물은 모두 사용 승인을 받아야 합니다. 하지만 사용 승인을 받은 뒤 용도를 변경하거나, 증축, 개축 등의 행위를 하는 경우가 있는데요, 이 경우 건축법에서 정한 절차를 거치지 않고 무단으로 행한 건축물들이 있을 수 있습니다.
불법 건축물은 건축물대장에 기재되는 경우와 기재되지 않는 경우가 있어요. 이 둘의 차이에 따라 불법건축물과 위반건축물로 나뉘는 거예요.
불법 건축물과 위반건축물로 취급될 수 있는 예시 행위를 법제처에서 공개하고 있는데요, 보여드리도록 할게요!
- 나대지, 전(田) 및 답(畓) 등에 건축물을 짓거나 비닐하우스나 컨테이너 등을 설치한 경우→ 신축 – 허가나 신고 위반
- 베란다에 새시(경량 철골 등)로 기둥을 세우고 지붕(조립식 패널이나 아크릴판 등)을 씌운 경우(증축 – 용적률 및 일조 등 확보를 위한 높이 제한 등, 허가나 신고 위반)
- 커피숍 등 점포 앞에 테라스를 만들고 천막 지붕을 씌운 경우(증축 – 용적률 및 건폐율 등, 허가나 신고 위반)
- 예식장 등 층고(방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이)가 높은 층에 복층 구조를 만든 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)
- 건물 옥상에 옥탑방을 만들거나 계단탑 및 물탱크실 등을 주거용으로 사용하는 경우(증축 – 용적률, 높이 제한 등, 허가나 신고 위반)
- 필로티에 창고 등 용도로 임시건물을 만든 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)
- 다락을 주거용으로 사용하는 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)
- 현관이나 외부 계단 등을 비가림이나 차양을 위해 새시(경량 철골 등) 및 아크릴판으로 씌운 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)
- 공동주택(아파트 등) 지하주차장 진·출입로 상부에 지붕을 설치한 경우(증축 – 건폐율 등, 허가나 신고 위반)
- 준공 후 발코니를 허용 기준을 초과하여 확장 공사를 한 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)
- 개축 및 재축의 허가를 받거나 신고를 한 후 종전 규모의 범위를 초과하여 건축한 경우
2. 적발될 경우의 행정 제재
불법건축물이나 위반건축물로 적발될 경우, 행정상 제재가 가해집니다. 이에 대해 소개해 볼게요.
1) 시정 명령
대지나 건축물이 건축법이나 건축법에 따른 명령, 처분에 위반되면 허가 또는 승인을 취소하거나, 공사 중지, 필요한 조치를 명할 수 있어요. 그리고, 시정명령을 하는 경우 위반건축물이라는 표시와 위반일자, 위반내용 등을 건축물대장에 적게 됩니다.
재해가 발생할 위험이 절박한 경우, 건축물의 구조 안전상 심각한 문제가 있어 붕괴 등 손괴의 위험이 예상되는 경우, 허가권자의 공사중지명령을 받고도 불응하여 공사를 강행하는 경우, 도로통행에 현저히 지장을 주는 경우, 대기오염물질 또는 수질오염물질을 배출하는 건축물일 경우 등이 있어요.
2) 이행강제금
시정명령을 이행하지 않고 있는 건축주 등에 대해 상당한 이행기간을 부여하게 되는데요, 그 기한 안에 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 특히 최근 법 개정으로 주거용 건축물에 대한 이행강제금 감경 비율이 축소되고, 부과 횟수 제한이 폐지되어 시정될 때까지 매년 계속 부과된다는 점을 명심해야 합니다.
건축물이 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축된 경우에는 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 아래의 비율을 곱한 금액이 부과됩니다.
- 건폐율을 초과해 건축한 경우 : 80/100
- 용적률을 초과해 건축한 경우 : 90/100
- 허가를 받지 않고 건축한 경우 100/100
- 신고를 하지 않고 건축한 경우 : 70/100
- 영리목적의 위반이나 상습적 위반의 경우 이행강제금이 100/100 범위 내에서 가중 부과될 수 있습니다.
3. 우리집이 위반/불법 건축물인지 확인하는 방법
우리집이 위반건축물 또는 불법건축물인지 확인하는 방법을 아주 간단히 알려드릴게요!
먼저, 정부 24 홈페이지에서 건축물대장에 들어가줍니다. 발급이 아닌 열람으로 들어가셔야 무료로 볼 수 있어요. 그 후 건축물 소재지를 입력하고 자료를 열람하면 끝이에요!
발급은 건당 500원, 열람은 건당 300원이며 인터넷 열람은 무료이니, 얼마든지 열람해볼 수 있죠. 만약, 불법/위반 건축물인 경우 원칙적으로 전세보증보험 가입이 불가능해요. 다만 구분등기와 세대별 확인 등 예외가 있을 수 있습니다.
👉 불법건축물과 위반건축물
- 불법건축물은 일상적으로 넓게 쓰는 표현이고, 실제 행정상 핵심은 건축물대장에 위반건축물 표시가 기재됐는지 여부예요. 허가·신고 없이 신축·증축하거나 무단 용도변경 등을 한 건축물 가운데, 시정명령에 따라 대장에 표시된 경우를 위반건축물로 이해하면 가장 정확해요.
👉 적발될 경우
- 허가 또는 승인을 취소하거나, 공사 중지, 필요한 조치를 명하는 시정 명령이 내려지고, 위반건축물이라는 표시를 건축물 대장에 적음
- 기한 안에 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과
- 영리 목적, 상습 위반은 가중될 수 있고 이미 부과된 이행강제금은 나중에 시정하더라도 그대로 징수될 수 있음
👉 우리집 확인법
- 정부24 홈페이지 – 건축물대장 – 열람(발급X) – 인터넷 열람은 무료
오늘은 불법건축물과 위반건축물에 대해 알아보았어요. 자칫 큰 이행강제금을 물어야 할 수도 있는 사안이니, 꼼꼼히 확인하시고 건축물 대장을 열람해 보시는 것을 추천드려요. 그럼 오늘도 여러분의 현명한 부동산 거래를 응원하는 집품이었습니다!
