최근 갭투자를 통해 큰 이익을 봤다는 사람들이 늘고, 관련 강의도 자주 찾아볼 수 있는데요, 오늘은 갭투자가 도대체 무엇인지, 어떻게 하는 건지, 주의사항은 무엇인지 차근차근 알아보도록 할게요.
1. 갭투자의 뜻과 의미
2. 갭투자를 하는 방법
3. 갭투자의 주의사항
다소 어려운 내용일 수 있지만, 쉽게 설명해 드리도록 할게요.
1. 갭투자의 뜻과 의미
갭투자는 매매가와 전세가의 차액인 갭이 작다는 점을 이용해 소액만으로 부동산에 투자하는 방식을 말해요. 차이를 뜻하는 영어 갭(GAP)과 투자가 합쳐진 단어입니다.
용어를 하나하나 뜯어볼게요. 먼저, 갭(GAP)이라는 단어는 많이 들어 보셨을텐데요, 바로 ‘차이’ 라는 뜻입니다. 과연 어떤 차이일까요? 갭투자에서의 갭은 바로 매매가와 전세가의 차이입니다. 만약, 한 아파트의 매매가가 10억이고, 전세 보증금이 8억이라면, 갭은 2억이 되는 것이죠.
그럼, 이제 갭을 통해 투자를 해야겠죠. 앞서 말씀드린 갭 2억만을 가지고 10억짜리의 아파트에 투자를 할 수 있다는 것이에요. 그럼 8억은 어디서 나냐구요? 바로 전세입자를 구해 보증금을 받으면 된답니다.
그렇다면, 여기서 질문이 하나 들어올 수 있습니다. 2년 계약을 한다고 할 때, 2년 후 8억은 어떻게 돌려주나요? 맞아요. 갭투자에서 가장 큰 고민거리가 바로 보증금을 어떻게 돌려주냐는 것이죠.
때문에 2년 후에는 계약이 만료되기 전에 계약을 연장하거나 새로운 세입자를 구해야 하는 거예요. 두 방법이 실패하면 내가 직접 들어가야 할 수도 있어요. 그래서 갭투자를 하려면 내가 직접 들어가 살아도 괜찮을 만한 곳을 골라야 한답니다.
2. 갭투자를 하는 방법
그럼, 이제 가장 많이 궁금해하실 만한 갭투자 방법에 대해 알아볼게요. 먼저 목록으로 과정을 알아볼게요. 갭투자를 하기 위해서는 다소 복잡한 과정이 필요하니 잘 확인해 주세요.
- 1. 매매할 집 선정 후 매도자에게 가계약금 이체
- 2. 잔금일 협상 후 계약금 이체
- 3. 전세입자 구하고 전세 잔금일을 매매 잔금일과 맞추기
- 4. 계약 진행
1) 매매할 집 선정 후 매도자에게 가계약금 이체
매매할 집을 선정하였다면, 갭을 줄여야겠죠. 그래야 더 적은 금액으로 투자할 수 있으니까요. 가격 협상을 해야 합니다. 가격 협상을 통해 총 계약금(매매에 드는 비용)을 맞추고, 가계약금을 계좌이체합니다. 가계약금은 일반적으로 50만원~200만원 정도 이체합니다.
2) 잔금일 협상 후 계약금 이체
먼저 기존 집주인의 양해를 구하고, 계약 후 잔금일을 2~3개월 미루는 것이 좋아요. 그 사이에 10억에 최대한 가까운 전세 보증금을 내고 들어올 전세 세입자를 찾아야 해요. 세입자가 나타나지 않는다면 기한이 지나기 전에 전세 보증금을 낮춰야 해요.
매매 잔금일을 협상했다면, 계약서를 작성하고 계약금을 이체합니다. 계약금은 매매금액의 10%에서 가계약금을 제외한 금액이에요.
3) 전세입자 구하고 전세 잔금일을 매매 잔금일과 맞추기
높은 가격에 전세로 들어오겠다는 전세입자가 구해졌으면, 전세 잔금일을 매매 잔금일 계약과 같은 날로 맞춥니다.
4) 계약 진행
전세입자가 전세 잔금일에 전세금을 주고, 그 날은 즉 매매 잔금일이기 때문에 바로 그 전세금을 전 집주인에게 전달합니다.
3. 갭투자의 주의사항
갭투자는 소액으로 투자를 할 수 있다는 장점이 있지만, 단점도 있는데요. 바로 최근 이슈가 되고 있는 역전세의 주범이라는 것입니다.
갭투자는 높은 전세가율을 이용해 소액투자를 하고, 아파트 가격이 상승해 전세 계약이 끝나면 종전 전세보증금보다 더 높은 전세보증금을 받을 수 있다는 전제 하에 투자하는 것이에요.
때문에 부동산 가격이 떨어지는 시기에 갭투자를 하면 큰 부작용으로 다가옵니다.
부동산 가격이 떨어져 기존 전세 보증금을 다 돌려주지 못할 때, 역전세 위험의 대상이 됩니다. 다행히 전세보증금대출을 받아 전세자금을 돌려준다면 좋겠지만, 아파트가 경매로 넘어갈 수도 있어요.
때문에 갭투자를 생각하실 경우 집값이 상승하고 있는 지역인지, 인프라가 잘 구축되어 많은 수요가 예상되는지 등을 신중히 고려해 선택해야 합니다.
👉 갭투자란?
매매가와 전세가의 차액인 갭이 적다는 점을 이용해 소액만으로 부동산에 투자하는 방식
👉 갭투자 과정
- 매매할 집 선정 후 매도자에게 가계약금 이체
- 잔금일 협상 후 계약금 이체
- 전세입자 구하고 전세 잔금일 매매 잔금일과 맞추기
- 계약 진행
👉 주의사항
- 부동산 가격이 떨어져 기존 전세 보증금을 다 돌려주지 못할 때, 역전세 위험이 생김
- 다행히 전세보증금대출을 받아 전세자금을 돌려준다면 좋겠지만, 그러지 못할 경우 아파트가 경매로 넘어갈 수도 있음
오늘은 갭투자의 이모저모를 알아보았는데요, 갭투자를 생각하실 경우 집값이 상승하고 있는 지역인지, 인프라가 잘 구축되어 많은 수요가 예상되는지 등을 신중히 고려해 선택해야 한다는 것을 꼭 명심하시고, 현명한 투자를 하시길 바랍니다.
