공시지가, 실거래가, 시가표준액 등 많은 부동산 용어는 우리를 헷갈리게 하는데요, 하지만 부동산 거래를 할 때 이 용어들을 잘 알고 있어야 부동산 사기를 당하지 않고 현명하게 거래할 수 있겠죠. 때문에 오늘은 꼭 알아야 하는 용어들을 엄선해 그 의미를 이해하기 쉽게 풀어볼게요.
1. 실거래가 vs 기준시가 vs 시가표준액 뜻과 차이점
2. 공시가, 공시지가, 공시가격의 뜻
3. 감정평가액의 뜻과 활용
4. 대출 관련 용어
부동산 거래를 하거나 부동산 뉴스를 볼 때 용어가 잘 기억날 수 있도록 꼼꼼히 읽어주세요!
1. 실거래가 vs 기준시가 vs 시가표준액 뜻과 차이점
실거래가란 말 그대로 실제로 매매가 이루어진 금액이에요. 하지만, 정부가 부동산에 세금을 부과할 때는 실거래가보다 객관적인 가격을 기준으로 삼게 돼요. 그 기준으로 시준시가와 시가표준액, 공시가가 있어요.
기준시가란 종합부동산세, 양도세, 상속세, 증여세와 같은 국세를 부과하기 위한 기준이에요. 예를 들어 상속받은 부동산이 너무 오래되어 실거래가를 확인하기 어려운 경우, 해당 시점의 기준 시가를 확인하게 돼요. 정확한 기준 시가는 국세청 홈택스에서 확인해볼 수 있어요.
반면 기준시가에서 ‘기준’ 만 뺀 ‘시가’는 실거래가의 평균이라고 생각하면 편해요. 실거래가격이 쌓여 일반적으로 거래되는 가격 수준인 시가가 형성돼요.
시가표준액도 기준시가와 마찬가지로 세금 책정을 위한 가격이지만, 국세가 아닌 취득세, 등록세, 종합토지세, 재산세 등의 지방세를 부과하기 위한 기준이에요. 시가표준액은 위택스 혹은 지자체 홈페이지에서 확인할 수 있어요.
2. 공시가, 공시지가, 공시가격의 뜻
공시가 또한 세금을 책정하기 위해 정부에서 공시하는 가격이에요. 토지의 공시가는 ‘공시지가’, 주택의 공시가는 ‘공시가격’으로 불려요. 이는 종합부동산세, 재산세와 같은 보유세의 산정 기준이 되죠. 또 건강보험료 산정에도 활용돼요. 재산이 증가하면 건강보험료도 올라가니까요.
공시지가는 건축물을 제외한 순수 땅값만을 평가한 단위면적당 가격이에요. 전국 모든 토지를 일일이 평가하는 것은 어렵기 때문에 표본을 선정한 후 이를 토대로 각 시/군/구에서 개별 토지의 가격을 산정해요.
이때 표본의 공시가격을 표준공시지가라고 하며, 표준공시지가를 기준으로 산정한 개별 토지의 가격을 개별공시지가라고 해요.
공시가격은 단독주택의 가격, 그리고 세대별 전수조사를 통해 산정한 공동주택 가격으로 나뉘어 공시돼요. 이 또한 면적당 가격이에요.
공시가는 국토교통부의 ‘부동산 공시가격 알리미’에서 확인할 수 있어요.
3. 감정평가액의 뜻과 활용
감정평가액은 감정평가사들이 재산의 경제적 가치를 판정한 금액이에요. 보통 토지 감정평가액은 공시지가의 100%에 토지 면적을 곱하고, 건물의 감정평가액은 연식에 따른 평당 예상 가격에 건물 연면적을 곱해줍니다.
감정평가액의 총액은 위에서 언급한 토지 감정평가액과 건물 감정평가액을 더한 금액이에요. 이는 보통 세금보다는 은행에서의 대출이나 경매를 할 때 대출 금액 한도나 최저 입찰가 등의 기준으로 사용되죠.
4. 대출 관련 용어
부동산 가격 용어를 알았다면, 부동산 가격을 바탕으로 하는 대출 상/하한가를 아는 데 큰 도움이 되죠. 앞서 가격 용어를 알아봤는데요, 하지만 부동산 대출을 더 잘 이해하려면 알아야 하는 딱 3가지의 용어만 더 설명드릴게요!
1) 담보인정비율, LTV(Loan Value Ratio)
담보 물건의 실제 가치 대비 대출 금액의 비율을 말해요. 만약 1억짜리 주택의 LTV가 60%로 적용된다면, 주택담보대출을 6천만원까지만 빌릴 수 있다는 뜻이에요.
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2) 총부채상환비율, DTI(Debt To Income)
총소득 대비 부채의 연간 원리금 상환액의 비율을 말해요. 예를 들면, 연간 소득이 5000만원이고, DTI를 40%로 설정할 경우, 총 부채의 연간 원리금 상한액이 2000만원을 초과하지 않도록 부동산 대출 상한가를 제한해요.
3) 총부채원리금상환비율, DSR(Debt Service Ratio)
총소득 대비 대출 원리금에 더해 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액이 차지하는 비율이에요. 때문에 DTI보다 더 보수적이죠. DSR을 도입하게 되면 연소득은 그대로인데, 금융부채는 불어나 대출 한도가 더 축소돼요.
👉 부동산 가격 용어
- 실거래가 : 실제로 매매가 이루어진 금액
- 기준 시가 : 정부가 부동산에 세금을 부과하기 위해 보다 객관적으로 책정하는 가격
- 공시가 : 보유세, 건보료 산정에 활용되는 면적 당 금액
- 감정평가액 : 감정평가사들이 재산의 경제적 가치를 판단한 금액
👉 대출 관련 용어
- 담보인정비율 LTV : 담보 물건의 실제 가치 대비 대출 금액의 비율
- 총부채상환비율 DTI : 총소득 대비 부채의 연간 원리금 상환액의 비율
- 총부채원리금상환비율 DSR : 총소득 대비 원리금 및 각종 이자를 모두 더한 원리금 상환액의 비율
오늘은 부동산 가격 용어에 대해 알아보았어요. 항상 어렵게만 다가왔던 용어들을 유형별로 이야기해봤는데요, 여러분의 부동산 공부에 도움이 되었길 바라며 포스팅을 마치겠습니다😊
