다주택자도 규제지역에서 주택담보대출이 가능하다는 소식이 올해 초 있었습니다. 3월 2일부터 다주택자들도 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 같은 부동산 규제지역에서 집을 살 때 주택담보대출을 받을 수 있게 된 것인데요, 연합뉴스에 따르면, 이 때 대출 비율은 30%까지라고 합니다. 이에 따라 변화한 세금, 대출 항목 등에 대해 혼란이 생긴 경우가 많은데요, 오늘은 다주택자의 대출과 납세에 대해 샅샅이 파헤쳐 보려 합니다.
1. 다주택자 대출
2. 다주택자 취득세
3, 다주택자 종부세
그럼, 다주택자의 대출과 납세에 대해 천천히 함께 알아보아요!
1. 다주택자 대출
기존에는 다주택자가 주택담보대출(이하 주담대)을 받는 것 자체가 불가능했어요. 하지만 2023년 3월 2일부터 규제가 완화되어 규제지역은 LTV 30%, 비규제지역은 LTV 60%의 비율로 대출이 가능해졌어요.
LTV가 무엇인지 궁금하신 분들을 위해 간략히 설명해 드릴게요. LTV는 주택담보인정비율(대출금액제한기준)로, 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액이에요. 쉽게 말해, 시세 대비 주택담보대출을 받을 수 있는 비율을 의미해요.
현재는 서울 용산구와 강남 3구(서초, 강남, 송파)를 제외한 전국이 규제지역에서 해제되었어요. 또한, 기존에는 임대 매매사업자 분들은 대출이 불가능했는데, 규제 완화를 통해 임대 매매사업자 분들도 대출이 가능해졌답니다. LTV는 다주택자 대출의 경우와 동일하게 적용돼요.
그렇다면, 다주택자 주택담보대출 신청 절차를 함께 알아볼게요.
1. 매물확인 : 구입하고자 하는 지역의 매물 파악
2. 대출여부 확인 : 은행에 문의하여 대략적인 대출 가능 금액 확인
3. 매물 실사 : 구매할 매물에 대한 실사를 진행
4. 사전 협의 : 가계약 후 대출불가로 인한 계약금 반환 등, 제반 사항에 대한 부분을 사전 협의
5. 등기부등본 확인 : 매도자 및 매물의 상태와 계약내용이 일치하는지 여부 확인
6. 가계약금 입금 : 등기부등본 확인 및 매물 상태에 대한 하자 없음을 확인 후 가계약금 입금
7. 사전 준비 : 실계약을 위한 매매계약서 작성 및 이사 날짜 협의, 필요서류 준비
8. 대출 신청 : 은행에 자금 대출 신청
2. 다주택자 취득세
대출을 받아 주택을 취득했다면, 취득세를 내야겠죠. 매도인에게 낼 돈과는 구별되는 취득에 대해 거두어가는 세금인 취득세, 이 또한 2022년 하반기 들어 완화되었어요.
먼저, 바뀐 취득세 완화안을 표로 알아보겠습니다.
이제는 이를 바탕으로 사례를 통해 좀 더 정확히 알아볼게요.
김현지씨는 분당에 살고 있지만, 서울 강남구에 있는 20억원짜리 아파트를 매입했어요. 원래 현지씨는 분당 아파트를 판 뒤 강남구 아파트를 사려고 했지만, 기존 아파트에 대한 수요가 없어 이를 그대로 둔 채 서초구 아파트를 추가로 구입해 일시적 2주택자가 되었습니다. 이때, 현지씨가 내야 할 취득세는 얼마일까요?
현지씨가 만약 기존 정책대로 강남구 아파트를 구매했다면, 강남구는 조정 대상 지역이니 20억원에 취득세 8%에 지방교육세 0.4%를 더한 값을 곱한 1억 6천 8백만원을 내야 합니다.
하지만 바뀐 정책대로 구매한다면, 현지씨는 취득세 3%에 지방교육세 0.4%를 더한 값을 곱한 6억 8천만원을 내면 됩니다.
이로써 현지씨는 약 1억을 아낄 수 있게 되었네요. 참고로, 부동산을 살 때 내야할 세금에는 취득세 말고도 농어촌 특별세와 지방교육세, 인지세 등이 있습니다.
하지만, 현지씨가 취득하고자 하는 주택의 잔금 지급을을 규제 완화 후 (2022년 12월 21일 이후)로 정한 경우에만 세율 완화 혜택을 받을 수 있답니다.
3. 다주택자 종부세
2023년 상반기, 종합부동산세 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 올랐어요. 소유 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 납부하지 않아도 되는 것이죠.
다주택자에 대한 다주택 중과세율도 완화되어요. 2주택 이상 소유자이며 조정대상지역에 주택을 보유하고 있는 소유자는 기존에 중과세율 1.2~6.0%를 적용 받았어요. 하지만 이제는 일반세율인 0.5~2.7%로 과세한답니다.
또한, 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용 받지만, 최고세율이 기존 6%에서 5%로 줄어들었어요.
👉 다주택자 대출
규제지역은 LTV 30%, 비규제지역은 LTV 60%의 비율로 다주택자도 주택담보대출 가능
👉 다주택자 취득세
2주택자의 경우 : 조정/비조정대상지역의 부동산 취득 시 중과세율 동일하게 1~3% 적용
3주택자의 경우 : 조정대상지역의 부동산 취득 시 중과세율 6% 적용, 비조정대상지역의 부동산 취득 시 중과세율 4% 적용
4주택자의 경우 : 조정/비조정대상지역의 부동산 취득 시 중과세율 동일하게 6% 적용
👉 다주택자 종부세
- 기본 공제 금액이 6억에서 9억으로 오름에 따라 소유 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세 납부하지 않아도 됨
- 2주택 이상 소유자이며 조정대상지역에 주택을 보유하고 있을 경우 중과세율 적용 해제, 일반 세율인 0.5~2.7% 적용
- 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율 적용받지만, 최고 세율이 5%로 하향 조정됨
오늘은 다주택자가 받을 수 있게 된 주택담보대출의 LTV와 내야 할 취득세, 종부세에 대해 알아보았어요. 부동산 거래 시 많은 납세 항목과 각종 대출 규제로 인해 복잡함에 두통을 앓던 분들께 많은 도움이 되었길 바라며, 포스팅을 마칠게요. 더 많은 부동산 정보를 알고 싶다면 집품의 다른 콘텐츠도 열람해보세요!
