전세 복비, 월세 복비 뜻과 계산 방법 (2026)

복비는 부동산 거래 후 공인중개사에게 줘야 하는 돈이에요. 말은 많이 들어봤지만, 구체적으로 복비를 어떻게 계산해야 하는지 복잡하고 거래 유형에 따라서 계산 방식이 달라져서 더 헷갈리고 어렵습니다. 그래서 이번에는 이런 이야기를 하려고 해요.

1. 복비 뜻
2. 매매 복비, 전세 복비 계산 방법
3. 월세 복비 계산 방법
4. 매매, 전세, 월세 복비 가상 예시

그럼 지금부터 복비 뜻을 간단하게 살펴보고 매매 복비, 전세 복비, 월세 복비 계산 방법에 대해서 차근차근 알려드리겠습니다!

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1. 복비 뜻

어른들이 부동산을 ‘복덕방’이라고 하는 거 들어보셨죠? 복비는 여기서 말하는 복덕방과 비용을 합친 용어입니다. 옛날에는 집을 거래하는 장소가 복과 덕을 가져온다고 해서 부동산을 복덕방이라고 했어요. 지금은 이 복비를 전문용어로 부동산 중개 수수료라고 합니다. 그래도 어딘가 복비라는 단어가 익숙하네요.

복비로 불리는 부동산 중개 수수료는 말 그대로 부동산 매물을 찾아주고 중개를 해준 것에 대한 수수료예요.

2. 매매 복비, 전세 복비 계산 방법

부동산 중개 수수료 한도를 알기 위해선 ‘요율’이라는 단어를 먼저 알아야 해요. 요율은 요금의 정도나 비율을 뜻하는 단어인데요. 중개 수수료에선 ‘상한요율’이라 해서 그 이상으로 수수료를 부과할 수 없는 한도가 있어요.

공인중개사법 시행규칙 제20조 1항에 따라 중개 수수료는 상한요율이 법적으로 정해져 있으며 시ㆍ도 별로 중개보수 상한요율이 달라요. 계약 형태와 오피스텔인지 아닌지에 따라 또 달라집니다.

서울 지역 상한요율을 간단히 살펴볼게요.

• 매매 거래 상한요율 (서울 기준)
• 5천만 원 미만 → 0.6%
• 5천만~2억 원 → 0.5%
• 2억~9억 원은 → 0.4%
• 9억~12억 원은 → 0.5%
• 12억~15억 원은 → 0.6%
• 15억 원 이상 → 0.7%

• 임대차 상한요율 (서울 기준)
• 5천만 원 미만 → 0.5%
• 5천~1억 원 → 0.4%
• 1억~6억 원 → 0.3%
• 12억~15억 원 → 0.5%
• 15억 원 이상 → 0.6%

만약 전용면적이 85㎡이하인 오피스텔이라면 지역과 거래금액 상관없이 매매 계약에선 0.5%, 임대차에선 0.4%가 적용됩니다.

전세 계약인 경우 보증금만 있기에 앞서 말한 임대차계약 중개 수수료 상한요율을 적용하면 되지만 월세 계약은 보증금과 월세가 있기 때문에 계산 방식이 또 달라져요.

3. 월세 복비 계산 방법

월세 복비 계산을 위해선 월세를 전세로 전환한 후의 가격을 알아야 합니다. 전세에서 월세로 전환할 때는 주택임대차보호법 상 전월세전환율 규정이 있지만, 중개 수수료 계산 자체에 법정 산정률이 법에 명시되어 있지는 않습니다. 따라서 단순 환산 방식으로 계산합니다. 하지만 월세를 전세로 전환하는 건 규정이 없어요. 그래서 집주인과 협의해야 하죠. 다만 복비 계산을 위해서는 집주인과의 협의가 필요한 것은 아니며, ‘환산보증금’ 기준으로 중개수수료를 계산합니다.

월세를 전세로 계산할 땐 환산보증금(보증금 + 월세 × 100) 하면 돼요.

보증금 1천만 원에 월세 60만 원인 곳을 전환한다면,

(60만 원 × 100) + 1천만 원 = 7천만 원이 나옵니다. 그러면 앞서 말한 상한 요율에서 5천만~1억 원에 해당하므로 0.4%를 곱한 값인 28만 원이 중개 수수료가 됩니다.

계산하기 너무 복잡하다면 전월세 전환 계산기를 활용해서 대략적으로 값을 구한 후 중개 수수료를 가늠해 보세요. 또한 지역별로도 중개 수수료가 다르기 때문에 부동산 중개보수 계산기를 통해 더욱 정확하게 계산해 보세요.

4. 매매, 전세, 월세 복비 가상 예시

그러면 간단한 가상 예시를 통해 간단하게 복비를 계산해봐요.

1. 1) 아파트 매매 복비 계산

상철 씨는 서울 지역에 위치한 매매가 14억 원인 B 아파트를 구입했습니다. 이때 상철 씨가 내야 하는 중개 수수료는 얼마일까요?

👉 매매 거래 금액이 14억 원에 해당하므로 상한요율 0.6%가 적용되어 840만 원이 최대 중개 수수료입니다.

1. 2) 오피스텔 전세 복비 계산

지영 씨는 서울에 위치한 C 오피스텔 전세 계약을 체결했습니다. 오피스텔 전세 보증금은 6천만 원인데요. 이때 지영 씨가 내야 하는 중개 수수료는 얼마일까요?

👉 거래 금액과 상관없이 85㎡ 이하인 오피스텔이라면 상한요율 0.4%가 적용되어 24만 원입니다.

1. 3) 일반 주택 월세 복비 계산

상엽 씨는 보증금 1천만 원, 월세 60만 원인 서울에 있는 D 주택에 월세 세입자입니다. 상엽 씨가 중개 수수료로 얼마를 냈을까요?

👉 월세계약인 경우 전세로 전환하여 계산합니다. 따라서 1천만 원 + (60만 원 x100)을 계산하면 7천만 원이 거래 계약으로 나오므로 상한요율 0.4%를 적용하면 28만 원이 나옵니다.

위와 같은 계산법이 정답은 아닙니다. 상한요율은 말 그대로 그 이상의 비율을 적용하지 못할 뿐이에요. 더 낮은 비율로 공인중개사와 합의할 수도 있습니다. 또한, 지역별로도 상한요율이 다르니 참고하세요.

이번엔 월세 복비, 전세 복비, 매매 복비 계산 방법에 대해서 알아봤어요. 부동산 방문과 계약 체결은 이사의 첫 단계인 만큼 확실히 알아두고 똑똑하게 계약하길 바랍니다 : )