주간동아에 따르면 2023년 7월 4일에 정부가 DSR 규제를 완화하겠다고 발표했어요. 다만 모든 대출에 대해서 규제를 완화하는 게 아니라 전세보증금반환 대출에 한해서 1년간 한시적으로 DSR이 아닌 완화된 규제인 DTI를 적용하겠다고 밝혔습니다. 그런데 DSR이 무엇이고 DTI는 무엇일까요? 그래서 오늘은 이런 이야기를 준비했어요.
1. DSR 뜻과 의미
2. 전세대출 DSR 규제?
3. DSR 규제 변화 정책
그럼 지금부터 DSR 뜻과 간단한 예시를 보고 DSR 규제에 대한 논의, 나아가 2023년 7월 말부터 1년 간 한시적으로 적용될 보증금반환대출 DSR 규제 변화 정책에 대해서 알려드리겠습니다.
1. DSR 뜻과 의미
DSR은 debt service ratio의 약자로 총부채원리금상환비율입니다. 시사상식사전에 따르면 DSR인 총부채원리금상환비율은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하며 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누어서 산출합니다
대출받으려는 사람의 대출 상환 능력을 심사하기 위해 만들어졌으며 기존 대출이 1억 원 넘게 있는 사람은 DSR이 40%가 넘어가면 대출을 받을 수 없습니다. 주로 주택담보대출 과정에서 활용되는 계산법입니다. 이렇게만 들으니 이해가 어려운 것 같아요. 그래서 쉽게 설명드리겠습니다.
DSR은 계산식은 아래 이미지를 확인해주세요!
간단한 예시를 통해 더 쉽게 이해해 볼게요.
원리금균등 상환 방식으로 연이율 5%, 대출기간 10년인 주택담보대출을 8천만 원을 받고 기타대출로 3천만 원을 받은 A 씨가 있습니다. 그리고 A 씨는 연소득이 5천만 원입니다.
그러면 A 씨의 현재 DSR은 주택담보대출 원리금과 기타대출 원리금을 연소득으로 나눈 29.36%가 되는데요. 만약 A 씨가 같은 조건의 주택담보대출 5천만 원을 더 받고자 하면 DSR이 42.09%가 되므로 받을 수 없습니다.
금융위원회에 따르면, DSR 규제는 서민금융상품, 3백만 원 이하 소액 신용대출, 전세자금대출 등과 같은 대출상품에는 적용되지 않는데요. 이 외의 대출은 이 규제가 적용됩니다.
2. 전세자금대출 DSR 규제?
그런데 지난 2022년 12월 한국은행이 이 DSR 규제를 전세자금대출에도 적용할 필요가 있다고 했습니다. 그 이유는 전세자금대출이 일부 갭투자 자금으로 활용되면서 주택가격 상승 및 주택 시장 변동성 확대 요인으로 작용해왔다는 거예요. 그래서 대출 목적에 따라 DSR 규제를 차등 적용해야 한다고 말했습니다.
현재는 전세자금대출이 DSR 규제를 받지 않기 때문에 요건만 된다면 대출을 많이 받을 수 있습니다. 그렇게 되면 전세가와 매매가 차이가 적은 주택을 대출받은 돈과 전세금으로 구입하여 주택 가격이 오를 때 주택을 팔아 차익을 올리는 일명 ‘갭투자’가 가능하죠. 이와 같은 갭투자로 인해서 주택가격도 오르고 깡통전세사기가 벌어지고 있으니, 전세대출 DSR 규제가 필요하다는 것이죠.
또한 한국은행은 가계부채 문제를 해결하기 위해서 전세대출 DSR 규제를 강화해야 한다고 했는데요. 한국은 현재 가계부채가 높아서 장기 성장세를 제약하고 자산 불평등을 키울 수 있는 우려가 있기 때문에 전세대출 보증한도를 축소하고 DSR 규제를 강화해야 한다는 입장입니다.
다만 현재 정부는 전세자금대출에 DSR 규제를 적용하고 있진 않습니다.
3. DSR 규제 변화 정책
그런데 2023년 7월, DSR 규제에 대한 변화가 생겼는데요. 규제를 강화하는 방향이 아닌 완화하는 방향입니다. 2023년 7월 4일 정부가 발표한 ‘하반기 경제정책방향’에 따르면 7월 말부터 1년 간 보증금 차액의 반환 목적 대출에 한해 DSR 규제가 완화됩니다. 전셋값이 하락하여 보증금을 돌려주지 못하는 역전세 현상이 많아지며 피해자도 그만큼 많아지자, 보증금반환대출 규제를 완화하여 대출을 받아서 보증금을 반환할 수 있도록 하는 것이죠. 기존에는 DSR 40% 규제를 택했으나 DTI 60%를 적용하기로 했습니다.
두산백과에 따르면 DTI란 총부채상환비율로 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. DTI 계산 방법은 아래 이미지를 참고해주세요!
DSR과 DTI의 가장 큰 차이는 DSR은 부채에 주택담보대출의 원리금과 기타대출의 원리금을 포함했다면 DTI는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자만 포함해요. 따라서 DTI로 규제를 하면 DSR에 비해 받을 수 있는 대출이 높아져요. 왜냐면 빌린 돈이 많을수록 DSR 계산값이 높아지기 때문에 대출을 받을 수 없기 때문이죠. 하지만 DTI에는 기타대출의 원금은 포함되지 않아서 계산값이 낮아집니다. 그래서 대출을 많이 받을 수 있어요.
서울신문에 따르면, 이러한 전세금 반환 대출 DTI 60% 완화 규제 내용을 자세히 보면,
- 보증금반환대출은 지역 관계없이 60%로 일괄 적용한다고 합니다.
- 또한 금융위원회 시뮬레이션에 따르면 연소득 5천만 원인 개인 다주택자의 경우
- 대출금리 연 4%로 30년 만기 주택담보대출을 받았다면
- 대출 한도가 기존 3억 4천만 원에서 5억 2500만 원으로 약 1억 7500만 원 증가할 것으로 추산됐어요.
DSR을 적용한다면 60%가 넘어가지만 DTI를 적용하니 규제가 더욱 느슨해진 것입니다.
이러한 규제 완화 세부 내용을 보면,
- 신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 다음 세입자를 못 구한 집주인을 대상으로 하며
- 대출 금액 또한 보증금 차액 내에서 지원합니다.
- 대출받은 돈은 은행이 세입자 계좌로 바로 지급하기 때문에 전세금 반환 목적 외에는 사용할 수 없어요.
👉 DSR
연 소득에서 총부채 원리금 상환액 비율 (주택담보대출 원리금 + 기타대출 원리금 / 연간소득)
👉 DTI
연 소득에서 부채의 연간 원리금 상환액 비율 (주택담보대출 원리금 + 기타대출 이자 / 연간 소득)
→ DSR과 DTI 차이는 기타대출의 이자 포함 유무
👉 보증금반환대출 DSR 규제 완화
기존 DSR 40% → DTI 60%
역전세 피해를 완화하고자 대출 규제를 완화하여 보증금 반환을 하고자 함
👉 규제 대상자
신규 전세보증금이 기존 전세보증금보다 낮거나, 다음 세입자를 구하지 못 한 집주인
👉 대출 한도
보증금 차액 내에서 대출 가능
은행이 대출금을 세입자 계좌로 바로 지급하므로 전세금 반환 목적 외에는 사용 불가
이번에는 DSR의 뜻과 의미 그리고 DSR 규제에 관한 논의와 최근 변화한 보증금반환대출 DSR 규제 완화에 대한 자세한 내용을 알려드렸습니다. 이번 이야기를 통해서 DSR의 뜻을 정확히 이해하셨기를 바라겠습니다!
