전세계약이 만료되기 전인데 이사를 가고 싶다면 어떻게 해야 할까요? 계약을 중간에 해지하는 것이라 이것저것 복잡한 일이 생길 것 같아요. 전세보증금을 돌려받을 수 있을 지도 모르겠고, 새로운 임차인의 중개보수는 누가 내야 하나, 하는 걱정이 있으실 텐데요. 이런 분들을 위해 오늘은 전세계약 만료 전 이사하는 방법과 복비, 보증금 반환에 관한 내용을 들고 왔어요.
1. 전세계약 만료 전 이사 시 복비
✏️ 원칙적으로 ‘중개를 의뢰한 사람(거래당사자)’이 부담해요. 전월세 계약에서는 임대인·임차인이 한 곳에 함께 의뢰했다면 협의로 정하는 경우가 많아요. 다만 계약 만료 전 세입자의 사정으로 중도 해지하는 상황에서는 협의상 임차인이 부담하는 경우가 흔해요. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 사용으로 계약이 연장되었을 때에는 임차인이 ‘해지 통지’로 나갈 수 있는 구조라, 특약이 없다면 임차인에게 복비를 부담하라고 하긴 어렵고 분쟁 시 임대인 부담/협의로 정리되는 경우가 많아요.
2. 전세계약 만료 전 이사 시 보증금 반환
✏️ 계약기간이 만료되기 전까지는 보증금을 반환 받기 어려워요. 그래서 보통 새로운 임차인을 구한 후 퇴실한답니다. 다만 묵시적 갱신/계약갱신청구권으로 ‘갱신된 계약’이라면, 임차인의 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나 계약이 끝나고, 그때부터는 보증금 반환을 청구(미반환 시 소송·조정 등)할 수 있어요.
전세계약 중도 해지 시 주의사항, 쉬운 예시와 함께 차근차근 알아봐요!
1. 전세계약 만료 전 이사 시 복비
일반적인 경우
- 중개보수는 중개를 의뢰한 거래당사자가 부담해야 합니다.
- 다만 일반적으로 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 계약 만료 전 세입자의 특수한 사정으로 중도 해지하는 것이기 때문이에요.
묵시적 갱신, 계약갱신청구권을 사용한 경우
- 묵시적 갱신, 계약갱신청구권 사용으로 전세계약이 연장되었을 때는 임대인이 중개보수를 부담해야 해요.
예를 들어, 감자 씨가 2020년 9월부터 2022년 9월까지 2년간 전세계약을 한 경우를 생각해봅시다. 계약 만료가 다가오는데도 집주인이 계약에 대해 아무런 언급이 없다면, 감자 씨는 같은 보증금으로 2년 더 거주할 수 있어요. 그런데 2023년 1월에 감자 씨가 새로운 집으로 이사를 하고 싶다면, 집주인이 복비를 부담해야 해요. 임차인인 감자 씨는 임대차 계약을 해지할 권리를 갖기 때문이에요.
계약갱신청구권은 임차인이 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리예요. 이 경우 이전 계약과 동일한 조건으로 계약된 것으로 봐요. 다만 보증금, 차임은 본래의 5% 범위 내에서 변경할 수 있습니다. 게약갱신청구권으로 임대차계약이 연장된 경우, 임대인이 중개보수를 부담해야 해요. 계약갱신청구권으로 갱신된 계약도 ‘해지’는 묵시적 갱신과 동일하게, 통지 도달 후 3개월이 지나 효력이 생겨요.
앞서 등장한 감자 씨가 2022년 6월에 계약갱신청구권을 행사했다면, 같은 집에서 2년 더 거주할 수 있어요. 그런데 갱신된 기간인 2023년 1월에 감자 씨가 이사를 나가고 싶다면, 집주인이 복비를 부담해야 합니다. 다만 복비는 “법으로 무조건 집주인”이라기보다, 특약·중개의뢰 관계·협의에 따라 달라질 수 있어서 분쟁을 줄이려면 ‘특약/합의서’로 정리하는 게 안전해요.
2. 전세계약 만료 전 이사 시 보증금 반환
임대인에게는 당장 보증금을 반환할 법적 의무가 없어요. 집주인이 전세계약 기간이 만료되기 전에 보증금을 돌려주지 않는다고 해도, 세입자는 보증금 반환 소송을 걸 수 없어요. 임차인의 사정으로 전세 계약을 중도 해지하는 것이기 때문이에요.
퇴실 시 보통 임차인이 새로운 임차인을 구하고 복비를 부담하는 것이 바로 이 이유에서예요. 새로운 임차인이 전세 계약을 해 보증금을 납입하면 임대인이 원래 임차인에게 쉽게 보증금을 지급할 수 있기 때문이에요.
그런데 임차인 감자 씨는 전세계약을 해지하며 새로운 임차인으로 완두콩 씨를 모셔왔고, 완두콩 씨는 집주인과 전세계약을 하며 전세 보증금을 냈어요. 감자 씨와 집주인이 잘 합의한다면, 감자 씨는 계약기간 종료 전에 보증금을 돌려받을 수 있겠습니다. 이때도 안전하게 하려면, ‘새 임차인 계약 체결일/잔금일’에 맞춰 ‘보증금 반환일·정산 방식(관리비/수리비/미납분)·중개보수 부담’을 합의서로 남겨두는 게 좋아요.)
오늘은 전세계약 만료 전 이사 시 주의사항으로 새로운 임차인의 중개 보수와 보증금 반환에 대해 알아보았어요. 큰 금액의 계약을 중도에 해지하는 것이니 걱정이 많으셨을 것 같은데요, 오늘 콘텐츠를 차근차근 읽어보신 다음 집주인 분과 잘 협의하신다면 문제없이 이사하실 수 있을 거예요. 새로운 집에서도 늘 행복한 일만 있으셨으면 좋겠습니다😊
