연합뉴스에 따르면, 2021년 1월 경기 수원 일대에서 20억원 대의 다세대주택 전세사기로 피해를 본 임차인은 14명, 피해 금액은 약 20억 원에 달했다고 합니다. 이를 더 조사해본 결과 현재 피해 예상주택은 700여채가 넘고 경기남부경찰정에 접수된 피해 액수는 534억 원 상당으로 나왔으며 아직까지 조사 중이에요. 따라서 이번에는 수원 전세사기 수법과 예방법과 해결책에 대해서 알려드리겠습니다.
1. 공동담보와 쪼개기 대출의 뜻
✏️ 공동담보란 건물 여러 개를 하나의 담보로 묶어 큰 금액을 대출받는 방식이에요.
✏️ 쪼개기 대출이란 건물 한 채를 여러 부분으로 나누어 각각에 대해 대출을 받는 방식이에요.
2. 수원 전세사기 수법
✏️ 쪼개기 대출을 이용한 수법인데요, 때문에 등기부등본에서 정확한 근저당을 확인하지 못하고, 임차인들은 안전한 집으로 인식하고 계약하여 피해 임차인들이 발생했어요.
3. 전세사기 예방법
✏️ 공동담보목록 보기와 전세금반환보증보험 가입하기 신청하여 계약이 종료된 후 보증금을 받을 수 있어요.
이번 수원 전세사기 수법에는 쪼개기 대출을 이용한 사건이에요. 각 용어의 정의와 수원 전세사기 수법, 예방법과 해결책을 쉽게 설명해드릴게요!
1. 공동담보와 쪼개기 대출의 뜻
그렇다면 공동담보와 쪼개기 대출의 뜻과 예시를 통해 자세히 알아볼게요.
1) 공동담보
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공동담보란 하나의 채권을 담보하기 위해 여러 개의 물권에 담보물권을 설정하는 일이에요. 즉 집 여러 개를 하나의 담보로 묶어 큰 금액을 대출받을 수 있다는 뜻이에요.
예를 들어 감자 씨가 100억 원을 대출받으려는 상황을 상상해봅시다. 감자 씨는 100억 원이 필요하지만 80억 원 가치의 건물 한 채, 40억 원 가치의 건물 두 채를 소유하고 있어요. 각 건물에 대해 따로따로 대출을 받는 것은 번거로우니, 공동담보에 의해 세 건물을 160억 원짜리 담보로 묶은 다음 한 번 만에 100억 원을 대출받을 수 있어요.
2) 쪼개기 대출
- 쪼개기 대출은 그 반대로, 하나의 물권을 여러 개로 쪼개어 각각에 담보물권을 설정하는 것이에요. 즉 전체 건물의 일부에 대해서만 대출을 신청할 수 있다는 거에요.
감자 씨가 소유한 80억 건물 한 채에 8세대가 들어와 있다고 가정해볼게요. 감자 씨는 8세대를 몇 부분으로 쪼개어 2세대만에 대해 대출을 받을 수 있어요. 20억원을 담보로 10억 원을 대출받는 거예요. 감자 씨가 40억 원을 대출받고 싶다면, 이 과정을 4번 반복하여 총 40억원을 대출받을 수 있어요.
2. 수원 전세사기 수법
이번 수원 전세사기에서 사용된 수법은 바로 쪼개기 대출이에요. 임대인이 쪼개기 대출을 받은 경우, 임차인이 근저당 금액을 실제보다 낮게 파악할 수 있어요. 근저당 금액이 얼마되지 않으니, 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 되돌려 받을 수 있다고 생각하고 집을 계약하게 되는거죠.
예를 들어 봅시다. 임대인 호박 씨는 12개 호실로 구성된 200억짜리 빌라 한 채를 매수하려고 해요. 호박 씨는 120억 원 정도 대출을 받고 싶어요. 이때 건물 전체를 담보로 120억 원을 대출받는 대신, 쪼개기 대출 방식을 사용하여 2세대를 담보로 20억 원을 대출받았어요. 이를 6번 반복하면, 호박 씨는 120억 원을 대출받을 수 있게 되죠.
임차인이 호박 씨의 건물에 입주하고자 세대별 등기부등본을 발급하면, 20억 원의 채권최고액과 공동담보 목록만을 확인할 수 있어요. 실제로 건물에 설정된 근저당권은 120억 원이지만, 임차인은 20억 원이라고 착각하고 안심하게 되는 거죠. 실제 대출금액이 120억 원이라는 것을 알았다면, 위험하다고 생각해 전세계약을 하지 않았을 텐데 말이에요.
수원 전세사기 사건을 기사로 자세히 알아보겠습니다.
임대인 명의의 한 다세대주택에 거주하던 임차인들이 기간이 만료됐음에도 전세금을 반환 받지 못해 2021년 2월 경찰에 고소하여 사건이 알려졌어요. MBN에 따르면, 수원 전세사기에 피해를 받은 임차인의 피해 규모는 세대수가 파악된 건물은 40개 건물의 721세대로 1200억 원이 넘을 것 추정되며 앞으로도 더 늘어날 수 있다고 해요.
임대인은 각 층별로 공동담보를 다르게 설정해 임차인들이 선순위대출이 적은 곳이라고 판단하게 만들었어요. 공동담보는 한 건물 전체가 아니라 1층, 2층, 3층 나눠서 담보를 하게 될 경우에 적어도 전세 대출금이 그 세대와 관련된 것만 나타나기 때문에 피해자들은 모를 수밖에 없어요. 쪼개기 대출과 공동담보는 규정상 위법하지는 않아요. 때문에 등기부등본상 공동담보물을 일일이 확인하기 어려운 단점이 있어서 수원 전세사기의 사건처럼 악용될 수 있습니다.
👉 하나의 건물을 두고 여러 은행의 담보 대출을 받는 '쪼개기 대출'과 은행 대출을 받을 때 여러 세대를 묶어 하나의 대출을 받는 '공동담보'를 이용한 것이 핵심이에요.
이번 수원 전세사기는 등기부등본상 공동담보물을 낱낱이 확인하기 어렵다는 제도적 허점과 근저당 설정이 과도하게 됐음에도 방만한 대출이 이뤄질 수 있는 점을 이용했어요.
3. 예방법
이번 수원 전세사기 뿐만 아니라 앞으로 안전하게 집을 구할 수 있는 두가지 방법을 준비했어요.
- 공동담보목록 보기
- 전세금반환보증보험 가입하기
전세사기를 예방할 수 있는 방법을 하나씩 자세하게 살펴볼게요.
1) 공동담보목록 확인하기
우선 공동담보목록의 뜻을 살펴볼게요. 공동담보목록의 뜻은 공동담보의 등기신청서에 첨부되는 담보목적물을 표시한 목록이에요. 임대인이 대출금을 기한 내 상환하지 못하면 은행은 담보로 제공된 해당 전세 주택과 함께 제공한 공동담보를 경매하여 대출금을 환수하게 됩니다. 일반적인 공동담보가 아닌 임차인을 속이려고 하는 공동담보만을 말하는데요. 이제 공동담보목록을 확인하는 방법을 설명해드릴게요. 건물 등기부를 확인할 때 공동담보목록이 표시된 경우가 있어요.
- 인터넷등기소에 접속하기
- 열람/발급 (출력) 클릭하기
- 공동담보 목록을 체크하기
부동산 등기부등본은 나와 전혀 상관없는 곳의 등기도 주소만 알면 들어가서 확인하고 발급받을 수 있어요. 공동담보목록을 체크해서 발급받으면 모든 담보 목록이 나오고, 설정계약은 언제 이루어졌는지도 확인할 수 있어요. 서류를 통해 권리관계가 어떻게 정리되었는지 볼 수 있는 있어요. 일일이 등기부등본을 떼는 것이 다소 힘드실 수 있겠지만, 꼼꼼히 따져 보신다면 정확한 대출 현황을 알 수 있어요.
2) 전세금반환보증보험 가입하기
전세금반환보증보험은 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임져줄 수 있어요. 서울 보증에 따르면 이런 사유에 한해서 보장을 받을 수 있다고 해요!
보장 범위는 다음의 두 가지 경우에 해당돼요.
- 임대차계약이 해지하여 다음 달부터 효력이 없는 상황 또는 즉시 종료되는 상황시에, 임대인이 임대차계약에 따른 임차보증금반환채무를 이행하지 않아 임차인이 임차보증금을 반환받지 못한 경우
- 임대차기간 중 임차목적물에 대하여 경매 또는 공매절차가 개시된 후 임차인이 배당절차에 참가하여 배당요구를 하였으나 임차 보증금을 반환받지 못한 경우
전세금반환보증보험의 가입하셔서 임대계약서상에서 발생하는 손해와 부담으로부터 안전하게 보호받으셨으면 좋겠습니다.
마지막으로, 집품 보증금 확인 리포트를 통해 안전하게 집을 계약할 수 있는지 확인해보세요! 무료로 발급받을 수 있는 간편 확인 리포트도 있는데요. 확인을 원하는 집에 대한 계약 시 보증보험, 주의사항과 같은 사항을 확인할 수 있답니다. 지금 바로 확인해 보시고 손해없이 계약할 수 있는지 따져보시길 바랄게요!
이번 수원 전세사기는 임차인 가족 일대가 법인을 설립하여 조직적으로 움직여 많은 임차인들이 피해를 봤어요. 공동담보가 설정된 전세 매물은 일단 거래를 고민해보시고, 보증보험이 가입된 매물을 살펴보시며 안전하게 거래를 하셨으면 좋겠습니다.
