생숙은 생활형 숙박시설의 줄임말로, 주택 구분의 한 종류예요. 이전 정부가 부동산 정책을 다소 강하게 밀어붙이며 많은 규제를 내놓았을 때, 이를 비껴간 존재이죠. 하지만 최근 생활형 숙박시설(이하 생숙)에 대한 규제 또한 엄격해졌는데요, 그 때문에 생숙에 살던 사람들의 고충이 많다고 해요. 오늘은 이러한 생숙이 도대체 무엇인지, 정확히 알아보도록 해요.
1. 생숙이란?
2. 생숙의 장점
3. 생숙에 대한 규제
생숙에 대한 규제와 생숙의 장단점, 생숙의 의미까지 함께 읽어주세요!
1. 생숙이란?
생숙은 우리가 흔히 볼 수 있는 레지던스예요. 이는 숙박용인 호텔과 주거형인 오피스텔이 합쳐진 개념이랍니다. 즉, 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설이에요. 그런데, 생숙에 대해 자세히 알려면 다른 주택의 종류도 잘 알아둬야 해요. 간략히 소개해 볼게요.
📣 아파트
한 건물 내에 독립된 여러 가구가 거주할 수 있도록 지은 5층 이상의 공동주택이에요. 공동주택이란 대지, 복도, 계단, 설비 등을 공동으로 사용하는 곳으로, 각 세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 의미해요.
📣 오피스텔
오피스텔은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로, 업무 공간이 50% 이상, 주거공간이 50%미만인 건축물이에요. 건축법상 오피스텔은 주 용도가 업무시설로 되어 있어요. 그렇기 때문에 주택으로 포함되지 않아 주택 1채와 오피스텔 1채를 동시에 소유해도 1가구 2주택에 해당되지 않아요. 다만 세법상 주거용으로 사용하는 경우에는 주택 수에 포함될 수 있어 과세 판단은 실제 사용 용도에 따라 달라질 수 있어요.
📣 도시형 생활주택
도시형 생활주택은 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 2009년부터 시행된 주거 형태예요. 1세대 당 전용면적인 85제곱미터 이하의 국민주택규모로 300세대 미만으로 구성된 주택을 말해요. 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 전용면적이 100제곱미터 이하예요. 정부에서 주거 안정을 위해 주택건설 기준과 부대시설 등의 설치기준을 완화시켜 신속하고 저렴하게 주택 공급을 할 수 있도록 한 것이랍니다.
도시형 생활주택에는 원룸형 주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택이 있어요. 연립주택과 다세대 주택은 우리가 흔히 부르는 빌라의 정식 용어랍니다. 연립주택은 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택이며 다세대주택은 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택이에요.
그렇다면, 이렇게 건축물의 종류에 대해 알아보았으니 생숙과 타 종류의 차이점을 표로 정리해 볼게요.
위 표에서 생활형숙박시설과 일반숙박시설이 가장 근접한 형태인데요, 둘의 차이점은 취사시설 설치 가능 여부예요. 일반숙박시설(호텔 등)은 취사시설을 설치할 수 없지만, 생숙은 가능하답니다.
2. 생숙의 장점
생숙의 의미를 알아보았으니, 이제 생숙의 장점을 알아볼 차례죠. 왜 생숙이 인기를 끌었는지, 생숙의 장점부터 알아볼게요. 생숙은 호텔과 달리 실내 취사가 가능하지만, 호텔 서비스를 제공받을 수 있으며, 생숙의 구조는 아파트와 비슷합니다.
또한 생숙은 주택법이 아닌 건축법, 공중위생관리법을 적용받기 대문에 청약과 세금, 대출에서 비교적 자유롭죠. 생숙 수십 채를 사들여도 취득세가 중과되지 않고, 채당 4.6%의 단일세율이 적용돼요. 생숙은 양도세도 중과되지 않는답니다. 생숙은 종부세도 내지 않아요.
중도금 대출 또한 일반 아파트에 비해 제한이 덜했으나, 최근에는 가계대출 관리 강화와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 엄격해지면서 과거만큼 대출이 쉽지는 않다는 점을 유의해야 합니다.
3. 생숙에 대한 규제
위와 같은 생숙의 장점들 덕분에 사람들은 각종 규제에서 탈피하기 위해 생숙을 주거용으로 사용하는 경우가 많아져 한창 생숙이 인기를 끌었어요. 하지만 정부는 이를 불법 주거 사용으로 보고 용도에 맞게 사용하도록 관리·단속을 강화했어요.
2025년 1월 1일부터는 숙박업 신고를 하지 않거나 오피스텔로 용도 변경을 완료하지 않고 주거용으로 사용하는 세대에 대해 공시가의 10%가량의 이행강제금이 부과되고 있습니다. 즉, 10억 원짜리 생숙에 거주하며 아무런 조치를 취하지 않으면 매년 1억 원의 벌금을 내야 하는 상황입니다.
그러면, 그냥 생숙을 오피스텔로 용도 변경을 하면 되는 것 아닐까요? 하지만 그조차 쉽지 않은 것이 현실입니다. 오피스텔과 생숙은 적용받는 법도 다르고, 건축 기준도 다르기 때문에 건물을 허물고 다시 짓지 않는 이상 생숙을 오피스텔의 조건으로 변경하기가 어려워요.
오피스텔은 발코니가 없어야 하고, 바닥 난방은 85제곱미터 이하만 가능하며, 전용출입구를 별도로 설치해야 하는 등 많은 제한 사항이 있어요. 하지만 생숙은 이러한 제한 사항에서 자유로웠기 때문에 오피스텔로 용도 변경을 쉽사리 하기는 어려운 상황입니다.
그래서 정부는 이에 대해 생숙의 일부 규제를 완화하기로 했어요. 2023년 10월 14일 이전 사용 승인된 생숙의 용도를 오피스텔로 변경할 경우 오피스텔 건축기준을 충족하지 않아도 주거용 오피스텔로 용도 변경할 수 있도록 했죠.
👉 생숙이란
숙박용인 호텔과 주거형인 오피스텔이 합쳐진 개념으로, 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설
👉 생숙의 특징
- 오피스텔, 도시형 생활주택과 달리 생숙은 건축법, 공중위생관리법을 적용받음
- 호텔과 달리 생숙은 취사시설 설치가 가능함
- 여러 채를 매입해도 생숙은 취득세, 양도세 중과 없음, 종부세 안 냄
- 생숙은 중도금 대출 제한 널널함
👉 생숙에 대한 규제
- 2023년 10월부터 생숙을 주거용으로 사용하면 공시가의 10% 가량의 이행강제금 부과
- 2023년 10월 14일까지 이미 사용 승인받은 생숙의 용도를 오피스텔로 변경할 경우 오피스텔 건축기준을 충족하지 않아도 주거용 오피스텔로 용도 변경할 수 있도록 규제 완화
오늘은 생숙의 의미와 생숙의 특징, 그리고 생숙 관련 규제를 알아보았어요. 생숙에 대한 전반적인 이해에 도움이 되셨길 바라며, 이번 생숙 포스팅을 마무리하겠습니다!
