반전세는 반은 전세고 반은 월세라는 뜻인데요. 예를 들어 보증금 2억 원을 내고 월세 40만 원을 내며 사는 거예요. 이렇게만 들으면 월세랑 별반 차이 없어 보는데요. 그래서 오늘은 이런 이야기를 준비했습니다.
1. 반전세 뜻과 탄생
2. 반전세 가상 사례로 보는 반전세, 월세 차이
3. 반전세 계산법
4. 반전세 계약시 유의사항
그럼 지금부터 반전세 뜻과 탄생에 대해서 알아보고 가상 사례를 통해 더 쉽게 알려드리겠습니다. 그 후에 반전세 계산법과 유의사항도 간단하게 설명할게요.
1. 반전세 뜻과 탄생
반전세란 매일경제용어사전에 따르면 보증금에 매달 임대료를 내는 보증부 월세와 동일한 개념이에요. 이렇게만 들으면 ‘도대체 월세랑 무슨 차이지?’ 라는 생각이 들 거 같아요. 그래서 반전세의 탄생 개념을 설명드리며 월세와 차이점을 알려드릴게요.
2008년 금융위기 이후 저금리와 부동산시장은 계속 침체됐어요. 그러다 보니 임대인들은 전세로 집을 내놓아서 전세금을 가지며 이자를 받는 것보다 월세를 통한 현금확보가 더 확실해지니, 월세를 선호했습니다.
또한 2011년 동아일보에 올라온 기사에 따르면, 금융위기 이후 집값이 떨어질 거라는 불안감이 확산되면서 집을 사는 것보다 전세를 원하는 사람이 늘었다고 해요. 전셋집 공급은 한정되어 있는데, 수요가 많아지니 전세금이 매우 높아지는 것입니다. 이런 전셋집 품귀현상과 전세금 인상으로 한 때 ‘전세난민’이라는 신조어도 등장했어요.
간단히 정리하면,
- 금융위기로 인해 임대인은 월세를 선호하게 되고
- 집을 사는 것보단 전세를 원하는 사람이 많아져 그만큼 전세금도 오른 것이죠.
- 주변 시세에 맞게 임대인은 전세금을 올릴 수밖에 없고
- 올린 전세금을 당장 구할 수 없던 세입자는 전세금을 월세로 대신하겠다고 합니다.
- 이렇게 전세와 월세가 합쳐진 반전세가 탄생한 거예요.
그럼 정확히 월세와의 차이점은 무엇일까요? 다음 사례를 보면서 알려드릴게요.
2. 반전세 가상 사례로 보는 반전세, 월세 차이
다음은 반전세 가상 사례입니다.
2007년 A 씨는 한 주택에 전세금 4천 5백만 원으로 입주하게 됩니다. 그 후 금융위기가 이어지고 저금리 현상이 지속됐으며 A 씨 지인들은 시세보다 훨씬 비싼 값을 전세금으로 지불하기 시작합니다.
전세금이 올라갈까 불안하던 A 씨는 집주인 B 씨에게 이런 통보를 받습니다. “2009년이 계약 만기인데, 전세금을 6천만 원으로 올리려고 한다. 돈을 주지 못하면 계약은 갱신할 수 없을 거 같다.”
당장 1천 5백만 원을 마련할 수 없던 A 씨는 올린 전세보증금 1천 5백만 원을 월세로 전환할 수 있냐고 물었습니다. 집주인 B 씨는 전세금을 통해 은행에서 나오는 이자도 적으니 월세로 받는 게 현금확보에 좋을 거 같다고 판단했습니다.
그렇게 기존 전세금 4천 5백만 원은 보증금으로 두고, 1천 5백만 원은 월세로 내기로 합의하였습니다. A 씨는 낼 돈이 많아졌지만 2년 더 살 수 있다는 생각에 안심했습니다.
A 씨는 기존에 전세계약을 체결했지만 집주인이 전세 보증금을 올리자 올린 금액만큼을 월세로 전환했습니다. 따라서 애초부터 월세 보증금을 지불하고 월세로 계약하는 월세와는 다르죠.
또한 반전세의 보증금이 월세 보증금보다도 훨씬 비싸다는 특징이 있습니다. 계약 시에도 월세는 기본 1년을 계약하지만 반전세는 2년으로 계약할 수 있습니다.
3. 반전세 계산법
앞서 말한 A 씨는 1천 5백만 원을 어떻게 월세로 지불했을까요? 이번에는 반전세 계산법에 대해 알아보겠습니다.
주택임대차보호법 제7조의2 월차임 전환 시 산정률의 제한을 보면, 보증금 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액은 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율을 초과할 수 없어요.
여기서 대통령령으로 정하는 이율은 연 2%이며 2023년 7월 19일 현재 한국은행에서 공시한 기준금리는 3.5% 입니다. 따라서 월단위 차임으로 전환할 경우에는 전환율을 5.5% (2%+3.5%) 이상을 넘을 수 없는 거예요.
반전세 계산법은 아래 이미지를 확인해주세요.
A 씨는 1천 5백만 원을 월세로 전환해야 합니다. 그러면 1천 5백만 원에 5.5%로 곱합니다. 그러면 82만 5천 원이 나와요. 이를 12로 나누면 6만 8천 750원이 나옵니다. 이를 월세로 지불하면 돼요.
다만 위와 같은 사항은 예시일 뿐이며 실제로는 집주인과의 협의가 필요합니다. 또한 월단위 차임은 5.5%보다 낮아질 수 있으므로 계산 결과는 달라질 수 있습니다.
4. 반전세 계약시 유의사항
그럼 이번에는 반전세 계약시 유의사항에 대해 간단히 살펴볼게요.
- 1) 반전세 계약기간
원래 월세 계약은 1년이고 전세계약은 2년인데, 이 둘이 합쳐진 반전세는 계약기간을 얼마로 해야할까요? 이 경우에는 보통 1년을 계약기간으로 두고, 1년 연장해서 2년 거주합니다. 반전세라 해도 2년 거주는 의무입니다.
- 2) 확정일자
처음부터 반전세로 입주한다면 상관없지만, 계약 갱신시 반전세로 전환했다면 다시 확정일자를 받아야 해요. 계약 내용이 달라졌기 때문이에요.
👉 반전세란?
2008년 금융위기 이후 저금리와 부동산 시장 침체 현상이 지속되며 나온 개념으로 전세와 월세를 합친 것
👉 월세와의 차이점
월세는 1년 계약이지만 반전세는 2년 거주가 의무이며 월세보다 보증금이 훨씬 높음
👉 반전세 계산법
{(현재 전세보증금 – 올린 전세보증금) x 5.5%} / 12
👉 반전세 계약시 유의사항
반전세 계약기간은 2년
반전세 계약으로 갱신했다면 확정일자를 받아야 함
이번엔 반전세 뜻과 반전세가 탄생한 이유를 가상 사례를 통해 쉽게 살펴보고 반전세 계산법과 계약시 유의사항에 대해서도 알아봤어요. 반전세로 계약을 전환하거나, 혹은 준비 중이라면 이번 이야기가 도움이 되길 바라겠습니다!
