경매와 공매, 의미와 차이점 | 나도 경매와 공매로 돈 벌 수 있을까? (2026)

부동산 경매에 대해 많이 들어보셨을텐데요, 대한경제에 따르면 최근 계속되는 고금리 현상으로 인해 전국 주택 경매 건수가 큰 폭으로 오르고 있다고 해요. 그런데 경매를 알면, 공매에도 관심이 생기게 되는데요, 둘의 차이가 뭘까요? 그리고 둘은 각각 어떤 방식으로 진행될까요? 오늘 같이 알아볼게요.

1. 경매의 뜻과 의미
2. 공매의 뜻과 의미
3. 경매와 공매의 차이점

헷갈리는 정보들이 많으니 꼼꼼히 체크하시고, 경매와 공매의 뜻과 의미, 그리고 차이점까지 함께 알아볼게요!

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1. 경매의 뜻과 의미

경매는 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 채무자의 재산을 법원에서 강제로 처분해 채권자에게 채무를 상환하게 하는 절차예요.

보통 법원에서 이루어지고, 경매로 매각되는 물건들을 토지, 건물과 같은 부동산뿐만 아니라 자동차나 선박 같은 준부동산도 된답니다. 경매는 입찰하는 그 날에 낙찰자를 발표하는 등 입찰절차를 바로 끝내요.

입찰자가 없을 땐 유찰*이 되어서 약 한 달 뒤에 다시 경매를 하는데, 이때는 법원에 따라 가격을 20~30% 떨어뜨려 부동산을 팔기 때문에 시세보다 낮은 금액에 물건을 살 수 있어요.
* 유찰 : 입찰 결과 낙찰이 결정되지 않고 무효로 돌아가는 일

경매에 대한 예시를 알아볼까요?

A씨는 빌라를 구매하기 위해 B은행으로부터 3억을 빌렸어요. 2021년 1월 1일에 빌렸으며, 4년 뒤인 2025년 1월 1일까지 빌린 3억원을 모두 상환해야 해요. 그러나 A씨는 상환 능력이 부족했어요. 그래서 B은행은 A씨가 대출을 받아 구매한 빌라를 법원에 경매를 통해 매각을 신청 했어요. 그래서 B은행은 대출을 해준 3억원을 모두 회수했죠.

2. 공매의 뜻과 의미

공매는 세금이 체납된 경우 그 체납된 세금을 징수하기 위해 체납자의 재산을 강제로 처분하는 절차예요. 즉, 세금 체납자 또는 세금을 내지 않고 지속적으로 회피하는 체납 불량자의 재산을 가압류해 해당 재산에 대한 경매를 진행하는 것을 공매라 해요.

3. 경매와 공매의 차이점

1) 입찰 방식 차이

경매는 법원에서 현장으로 진행돼요. 지정된 경매 입찰 기일에 관할 법원에서 직접 매수인이 가서 입찰을 해요.

반면, 공매는 온라인으로도 가능하답니다. 일반적으로 온비드 공매 방식*을 취해요. 한국자산공매 사이트나 각 은행, 금고, 신탁회사, 기업의 홈페이지에서 공매물건을 찾아볼 수 있어요.
* 온비드 공매 방식 : 한국자산관리공사가 주체가 되어 국세 징수법에 따라 부동산을 매각하는 방식

2) 잔금 납부의 차이

경매는 낙찰을 받은 후 매각 확정 이후 4주간 잔금 납부 기한을 부여받아요. 그 기한 안에 잔금이 완납되어야만 소유권이 인정된답니다.

하지만 공매는 금액에 따라 잔금 납부 기간이 달라요. 짧게는 일주일, 길게는 8주까지도 기한을 부여해요. 공매물건은 잔금을 모두 납부하지 않아도 돼서 미리 소유권을 이전받은 후 잔금 지불을 할 수 있어 효율적이랍니다.

3) 낙찰 후 명의 이전을 강제하는 방식의 차이

경매는 이해관계인인 채권자나 채무자, 점유자 등이 이의를 제기해 매각결정을 한 후 7일 내에 즉시항고를 해 매각을 철회하도록 신청할 수 있어요.

하지만 공매는 항고가 불가능해요. 한 번 명의 이전을 하면 이를 철회할 수 있는 안전 장치가 따로 없다는 말이죠. 따라서 해당 부동산이 무조건 저가로 공매에 나왔다 해서 무턱대고 입찰을 하기 보다는 각 물건을 꼼꼼히 확인해 입찰해야 해요.

4) 경쟁률

입찰 경쟁은 경매가 보통 조금 더 높은데요, 공매는 경매보다 절차가 조금 더 복잡해 실제 입찰에 참여하는 사람들이 비교적 적어요. 한국자산관리공사에 따르면, 2023년 1분기 공매 경쟁률은 3.06:1이었으며, 조선일보에 따르면 해당 시기 경매 경쟁률은 5.1:1이었어요. 2023년 2분기에는 11:1까지 올랐다고 하니, 경매가 얼마나 높은 경쟁률을 보이는지 실감이 나네요.

오늘은 경매와 공매의 뜻과 의미, 차이점에 대해 알아봤어요. 부동산 경매에 관심을 가지는 젊은이들도 많아지는 최근, 경매와 공매에 대해 정확히 알고 있어야 확실한 수익을 얻고 위험성을 떠안지 않을 수 있을 거예요. 오늘의 포스팅을 참고하여 경매와 공매를 하실 때 꼼꼼히 확인하고 판단해 성공적인 경매와 공매를 하시길 바랄게요.