티브이데일리에 따르면, 배우 류준열씨가 법인 명의로 빌딩을 매입해 2년만에 40억의 시세차익을 얻었다고 해요. 이처럼 부동산 투자를 할 때, 본인 개인이 아닌 법인의 명의로 투자하는 사례가 늘어나며 법인 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있는데요, 오늘은 법인 부동산 투자의 장단점을 알아볼게요.
1. 개인소득과 법인소득에 대한 과세체계
2. 부동산 취득 시 법인 투자 vs 개인 투자 비교
3. 부동산 운용 시 법인 투자 vs 개인 투자 비교
4. 부동산 양도 시 법인 투자 vs 개인 투자 비교
다소 어려운 내용이 포함되어 있으니, 천천히 읽어주세요!
1. 개인소득과 법인소득에 대한 과세체계
개인소득은 크게 종합소득과 양도소득으로 구분돼요. 부동산 임대소득은 종합소득세로, 부동산 양도에 따른 소득은 양도소득세로 과세되죠. 종합소득세율과 양도소득세율은 누진세율로서 동일하지만, 종합소득은 부동산 임대소득 외에도 다른 근로소득, 일반사업소득 등까지 합산해 세율을 적용하죠.
법인의 경우 임대소득과 양도소득의 세율이 동일하고, 법인이 발생시킨 모든 소득을 합산해 과세해요. 주택이나 비사업용 부동산을 매매하는 경우 법인세율 외의 시세차익의 11%를 추가로 납부해야 하죠.
부동산 투자는 크게 취득단계, 운용단계, 처분단계로 구분을 할 수 있습니다. 오늘은 이 3가지 과정에 있어 각각 법인 투자와 개인 투자가 어떤 특징을 갖는지 알아볼게요.
2. 부동산 취득시 법인 투자 vs 개인 투자 비교
부동산 투자를 하려면, 먼저 부동산을 취득해야겠죠. 이때는 법인이든 개인이든 똑같이 세금을 내야 해요. 기본 세율은 개인과 법인 모두 4.6%로 동일하답니다. 하지만, 법인이 부동산을 취득할 경우, 지역별로 취득세 중과세율이 적용돼요.
아래 지도에 있는 과밀억제권역 내의 부동산을 취득할 경우, 9.4%의 취득세 중과세율이 적용되죠.
(사진 출처 : noblesse korea)
즉, 수도권 과밀억제권역 내의 부동산을 취득하는 경우에는 개인보다 법인의 취득세가 훨씬 많아져요.
3. 부동산 운용시 법인 투자 vs 개인 투자 비교
이제 취득한 부동산을 임대해 소득을 발생시키는 운용 과정을 거쳐야겠죠. 조금 전 말씀드렸던 취득과정에서는 수도권 과밀억제권역 내의 부동산 취득 시 법인이 좀 더 불리했지만, 운용 측면에서는 반대예요.
소득에 따른 세율이 다르기 때문이죠. 아래 표를 통해 개인과 법인의 종합소득세율을 알아볼게요.
| 소득구분 | 종합과세 | 과세표준 | 세율 |
|---|---|---|---|
| 이자소득 | 이를 모두 합산해 세율 적용 |
1,200만원 이하 | 6.6% |
| 배당소득 | 4,600만원 이하 | 16.5% | |
| 사업소득 | 8,800만원 이하 | 26.4% | |
| 부동산임대소득 | 1.5억원 이하 | 38.5% | |
| 근로소득 | 3억원 이하 | 41.8% | |
| 연금소득 | 5억원 이하 | 44% | |
| 기타소득 | 5억원 초과 | 46.2% |
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 2억원 이하 | 11% |
| 200억원 이하 | 22% |
개인은 다른 소득과 합산해 다소 적은 소득 구간에서도 20% 이상의 세율을 적용받는 것을 볼 수 있죠. 하지만 법인은 2억원 이하의 소득이 날 경우 11%를, 200억원 이하일 경우 22%를 적용받아 훨씬 유리하죠.
예를 들어, 근로소득 7000만원을 가진 개인의 상가임대소득이 1000만원이라고 할 때, 개인 사업자로 부동산을 운영할 경우 임대소득에 대한 세금은 264만원이에요.
하지만 법인 사업자로 부동산을 운영할 경우 1000만원 임대소득에 대한 세금은 110만원밖에 되지 않죠.
4. 부동산 양도시 법인 투자 vs 개인투자 비교
부동산을 매각할 때에는 단순히 개인이나 법인 중 한 측이 유리하다고 볼 수 없어요. 매각할 당시 양도자의 주택 수와 부동산 소재지에 따라 세율이 상이하기 때문이죠.
개인의 양도세율은 개인의 종합소득세율과 동일하고, 법인의 양도세율은 임대시 세율과 동일해요.
만약, 부동산을 매각해 1억원의 시세차익이 발생했다고 가정할 때, 법인의 경우 11%의 세율을 적용받지만, 개인의 경우 부동산의 종류, 보유기간, 보유 주택 수, 부동산 소재지역에 따라 세율을 달리 적용해야 해요. 이러한 측면에서 2억원 이하의 시세차익을 보았을 경우에는 법인이 유리하다고 볼 수 있겠죠.
하지만 그 이상의 시세차익을 보았을 경우에는 개인이 얼마나 많은 주택을 가졌는지, 얼마나 가지고 있었는지, 장소가 어딘지에 따라 천차만별의 세율이 적용되기 때문에 단순히 개인과 법인의 유리함 정도를 비교하기 어렵답니다.
👉 부동산 취득 시
- 수도권 과밀억제권역 내의 부동산을 취득하는 경우에는 개인보다 법인의 취득세가 훨씬 많아짐
- 이외 지역은 개인, 법인 모두 4.6%의 세율을 적용받음
👉 부동산 운용 시
- 법인은 2억원 이하의 소득이 날 경우 11%를, 200억원 이하일 경우 22%를 적용받아 개인보다 세율이 낮기 때문에훨씬 유리
👉 부동산 양도 시
- 2억원 이하의 시세차익을 보았을 경우에는 법인이 유리하지만, 그 이상의 시세차익을 보았을 경우에는 단순히 비교할 수 없음
오늘은 개인과 법인의 부동산 투자 시 각 단계별 세율 차이를 알아보았어요. 조금 어려운 용어들이 많이 나왔는데, 잘 따라오셨나요? 집품은 항상 여러분께 양질의 콘텐츠를 전달해 드리기 위해 노력하겠습니다. 그럼 오늘도 좋은 하루 보내세요! 😊
