여러분은 ‘거품’ 하면 무엇이 떠오르시나요? 보통 부동산 가격이 터무니없이 올라갈 때, 부동산 가격에 버블이 꼈다고 말하곤 하는데요, 오늘은 이에 대해 자세히 알아볼게요.
1. 부동산 버블의 뜻과 의미
2. 서브프라임모기지 사태
3. 부동산 버블의 위험성
비단 부동산뿐만 아니라 다른 경제 요소에도 직간접적인 영향을 주는 부분이니 자세히 읽어보세요!
1. 부동산 버블의 뜻과 의미
부동산 버블에 대해 알기 위해 단어를 한 번 뜯어볼게요. 부동산은 말 그대로 움직이지 않는 자산을 뜻하죠. 그렇다면 버블은 무엇일까요? 우리가 흔히 생각하는 음료수 속 거품, 그 거품이 맞습니다.
보통 버블은 금방 없어지고 푹 꺼지는 특성을 가지고 있죠. 경제학적으로 바라볼 때에도 마찬가지입니다. 버블경제라고 불리며, 거품경제, 포말경제라고 불리기도 하는데요, 이는 시장에 자산이 전반적으로 과공급되거나, 어떤 자산의 가치가 과도하게 평가절상되어 있는 상태예요.
이렇게 개념만 들으면 다소 어려울 수 있어서, 정의에 대한 예시를 준비해 봤어요. 예를 들어, 백화점에서 한정판으로 판매하던 명품 가방을 오픈런하여 겨우 구매했다고 생각해 봅시다. 단 1개뿐이었던 재고를 차지했다는 생각에 이 가방으로 재테크를 할 생각도 했죠.
이처럼 희소성에 의해 프리미엄이 붙은 한정판 제품을 겨우 구매해 가격상승을 노리고 미래를 바라보고 있었는데, 다시 이 가방을 생산하는 공급자가 많아져버렸네요. 그렇다면 가격은 내려가겠죠. 이렇게 엄청나게 가격이 올라가 본래 가치보다 과하게 높은 가격을 형성했다가, 한 순간에 가격이 떨어지는 것을 보고 ‘거품이 꺼진다’고 해요.
2. 서브프라임모기지 사태
그럼, 이제 부동산의 측면에서 버블 경제를 알아봐야겠죠. 부동산 버블의 대표적인 사례가 서브프라임모기지 사태이며, 이 사태는 2008년 발생해 현재까지도 영향을 주고 있기 때문에 많은 전문가들이 아주 중요한 사례로 다루고 있죠.
그래서 집품도 이를 한 번 파헤쳐 보려고 해요. 이미 서브프라임 모기지 사태에 대해 잘 알고 계신 분들도 있겠지만, 한 번 더 흐름을 정리해 볼게요.
1) 모기지론과 CDO의 시초
은행은 사람들의 주택에 저당권을 걸고, 주택을 담보로 하여 돈을 빌려주죠. 그리고 빌려준 돈에 대해 이자 수입을 얻어요. 이 대출 상품을 모기지론이라고 불렀어요. 모기지론을 쓴 사람은 채무자가 되고, 은행은 채권자가 되죠.
은행은 예대마진*을 통해 자금을 증권으로 만들어 불특정 다수의 투자자들에게 팔아넘겼어요. 은행은 그렇게 얻어낸 자금을 다시 대출해주기 시작했죠. 점점 대출해줄 수 있는 자금은 늘어났고, 이자율이 낮아졌어요. 시중에는 너무 많은 돈이 풀려 자산가격이 폭등했어요.
* 예대마진: 예금 이자와 대출 이자의 차액을 통해 은행이 얻는 마진
그러자 미국 시중은행들은 폭증하는 대출 수요를 감당하기 위해 새로운 파생상품을 만들어냈죠. 그것이 바로 CDO(주택담보부증권)였어요. CDO는 쉽게 말하면, 주택담보대출을 모아 만든 증권이죠.
2) 사건의 초석
2001년, 미국 달러를 발행하는 미국의 연방준비제도이사회 Fed 의장의 한 마디에서 시작되었어요. 당시 많은 투자자들은 안전하면서도 수익이 보장된 투자처로 미국 국채를 사용했죠. 하지만 Fed는 이를 좋게 보지 않았고, 국채를 통한 수익 창출을 막아버리겠다는 발언을 해요.
의장이 해당 발언을 한 직후, 전 세계의 투자은행과 펀드매니저들은 새로운 저위험 고소득 투자처를 찾기 시작했죠. 그들이 찾아낸 것이 바로 CDO였어요.
투자자들은 저위험 고소득 투자처를 보고 열광할 수밖에 없었어요. 미국뿐만 아니라 세계 각지의 투자자들을 끌어모았죠. 은행은 CDO의 발행으로 많은 돈을 벌 수 있게 되자 대출을 더 많이 해줄 방법을 찾았어요
3) 미국의 신용등급
미국은 주택담보대출의 등급이 우리나라와 다소 달라요. 우리나라는 신용등급으로 대출 여부를 결정하지만, 미국은 세 단계의 등급이 존재한답니다. 재산과 수입이 안정적인 고객인 Prime등급, 채무불이행 위험도가 상대적으로 높지만 돈을 갚을 능력은 있다고 판단되는 A등급, 그리고 돈을 갚지 못할 확률이 높은 SubPrime등급이 있어요.
4) 은행의 잘못된 선택
2003년, 많은 프라임 등급의 사람들은 이미 모기지론을 쓰고 있거나 쓸 의향이 없었죠. 그러자 은행들은 급기야 대출을 더 많이 해줄 방법으로 서브프라임등급에까지 대출을 해주는 행동을 했어요.
은행은 충분히 고객의 재산 목록을 제대로 조사하지 않고 돈을 빌려주기 시작했죠. 수익이 없어도 목돈을 가진 사람이 늘어나버리고, 결국 주택 수요가 너무 많이 올라 집값은 더더욱 치솟고 있었죠.
5) 사태의 시작
집값이 계속적으로 올라가기만 하면 문제가 없겠지만 제대로 된 경제 활동이 아니기 때문에 언젠간 무너지기 마련이죠. 은행 이자율은 총액에 대한 정률이에요. 즉 5%의 이자율이라면 1만 달러를 빌리면 500달러, 백만 달러를 빌리면 5만 달러의 이자 비용이 발생해요.
하지만 집값은 상승률에 있어 전혀 다른 성격을 갖고 있죠. 시장에 풀린 자금의 총액에 정비례해요. 예를 들어, 부동산 시장에 풀린 자금이 A일 때 가격이 10만원이었던 집은 시장에 A가 추가로 유입되어 2A의 자금이 풀릴 경우 20만원이 돼요. 집값 상승률이 100%가 되는 것이죠. 그런데 이 상태에서 시장에 A가 더 유입되어 3A가 풀릴 경우 30만원이 돼요. 그러면 이전과 달리 집값은 50%만 증가하죠. 증가율을 100%로 유지하기 위해서는 A가 아닌 2A를 쏟아야 하고, 그 다음에는 4A를, 그 다음에는 8A를, 이렇게 제곱수로 올라가게 돼요.
6) 변화
부동산 가격이 꾸준히 동일한 상승률을 보이며 올라가기 위해서는 부동산 가격의 상승률과 이자율이 같거나 부동산 가격의 상승률이 더 높아야 해요. 하지만 아무리 많은 투자자가 몰려들어도 집값을 언제나 일정하게 올려주기 위한 통화량을 증가시키는 것은 불가능했고, 결국 집값은 점점 천천히 올라가기 시작했죠.
사람들은 처음에 집값이 빠르게 상승하자 이를 팔면 돈을 많이 벌 수 있다고 생각하고 채무 불이행에 대해선 걱정하지 않았어요. 그런데, 집값이 점점 느리게 상승하자 채무를 갚을 능력이 떨어지는 사람들이 넘쳐났죠. 그러자 많은 서브프라임 고객이 채무불이행을 선언했어요.
7) 사태의 심각화
부동산 가격은 이례적으로 엄청나게 올랐다가 다시 떨어지기 시작했죠. 이 현상을 거품이 꺼진다 라고 해요. 무리해서 집을 산 사람들은 위기에 처했고, 경제가 불황기로 접어들었죠. 당연히 CDO 투자자들도 자금 회수를 못할 것을 알고 돈을 빼내기 시작했어요.
은행들은 공황에 빠졌죠. 결국 CDO를 많이 발행하고 있던 미국의 4대 투자은행 중 하나인 리먼브라더스가 2008년 파산하고 말았고, 미국 경제에 크게 의존하던 몇몇 나라들을 비롯해 전 세계적인 불황이 시작되었어요.
3. 부동산 버블의 위험성
그렇다면, 위의 사례처럼 부동산에 버블이 잔뜩 끼면 어떻게 될까요? 첫 번째로, 금리가 올라갑니다. 대출 이자가 낮아 돈을 빌리기 쉬워지면 사람들은 목돈이 많이 생겨 주택 수요도 올라가고, 돈이 시중에 많이 풀리니 당연히 물가도 올라가겠죠.
그런데 물가가 너무 뛰어버리면 이를 잡는 수단으로 금리를 올립니다. 금리가 오르면 대출을 받기가 어려워지겠죠. 이자가 너무 높으니까요. 집을 사려던 사람들이 줄어들겠죠. 그러자 주택 수요가 낮아지며 집값이 떨어져요. 버블이 꺼지기 시작하는 것이죠.
금리가 오르면 대출을 이미 받아서 집을 샀던 사람의 이자도 엄청나게 올라가요. 부담이 크겠죠. 이를 견디다 못해 집을 내놓는 사람도 생기는데, 집을 사려는 사람이 없으니 가격을 점점 더 낮춰 내놓다 보면 부동산 시장은 무너져버리죠.
이렇게 부동산 시장이 무너지면 전체 경제에 큰 충격이 와요. 집을 가진 사람에게는 집이 가장 비싼 자산인 경우가 대부분이겠죠. 그런데 거품이 꺼지며 집값이 덜어지면 자산이 확 줄어드는 셈이 돼요. 그러면 소비와 투자가 위축되고, 경기가 불황기로 빠져들어요.
👉 부동산 버블이란?
엄청나게 가격이 올라가 본래 가치보다 과하게 높은 가격을 형성했다가, 한 순간에 가격이 떨어지는 현상
👉 서브프라임 모기지론
집값이 폭등하고 상승세가 지속될 것이라고 보고 아무에게나 돈을 무분별하게 빌려줬으나, 집값 상승률을 통화량이 따라갈 수 없어 결국 집값이 낮아지고 4대 은행 중 하나가 파산하며 전 세계적인 불황기가 찾아왔던 사태. 현재까지도 영향을 주고 있음
👉 부동산 버블의 위험성
거품이 꺼지며 집값이 덜어지면 자산이 확 줄어들기 때문에 소비와 투자가 위축되고, 경기가 불황기로 빠져듦. 고금리와 고물가가 위험한 신호임.
오늘은 다소 긴 내용을 함께 살펴보았는데요, 부동산 버블에 대해 정확히 이해하기 위해 서브프라임모기지 사태도 꼼꼼히 살펴봤어요. 현재 우리나라도 금리가 너무 많이 올라가고 있고, 물가도 굉장히 가파르게 상승하고 있는데요, 위험한 상황이 오지 않았으면 좋겠어요. 그럼 오늘도 집품은 여러분께 더 유익한 정보를 전달드리기 위해 노력하겠습니다!
