등기부등본에는 어려운 말도 많고 빨간 줄이 그어져 있는 경우도 있어 처음 보면 당황할 수 있어요. 그래서 오늘은 집품에서 부동산 거래를 하시려는 여러분들께 도움이 될 만한 등기부등본 보는 법을 가지고 왔어요.
1. 등기부등본의 구성
2. 등기부등본 표제부의 내용
3. 등기부등본 갑구의 내용
4. 등기부등본 을구의 내용
부동산 거래를 할 때 꼭 챙겨봐야 할 것들이 많으니, 주의깊게 살펴봐주세요!
1. 등기부등본의 구성
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성돼요. 등기부등본에 어떤 내용이 있는지 간략하게 목록으로 알려드릴게요.
- 표제부 : 부동산에 대한 정보, 주소, 건물번호 등
- 갑구 : 소유권에 대한 사항과 가압류, 가처분 등 소유권에 대한 다툼 사항
- 을구 : 소유자에 대한 정보 외의 다른 정보들(ex. 저당권, 근저당권 등)
2. 등기부등본 표제부의 내용
등기부등본 표제부에 대해 알아볼게요. 먼저, 아래 사진과 같이 등기부상의 주소와 건물 층수, 층별 면적을 볼 수 있어요.
또한, 아래 사진의 빨간색 네모와 같이 해당 집합건물(아파트, 오피스텔, 빌라 등 1동의 건물 중 구조상 구분된 수 개의 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물을 뜻해요)의 전체 대지면적을 알 수 있으며, 파란색 네모와 같이 등기부상 해당 호실의 전용 면적을 알 수 있어요. 또, 초록색 네모와 같이 해당 호실을 취득할 시 소유할 수 있는 대지권도 알 수 있죠.
3. 등기부등본 갑구의 내용
등기부등본 표제부는 다소 간단하죠. 이제 등기부등본 갑구로 넘어와 볼게요. 등기본등본 갑구는 앞서 소유권에 대한 사항과 소유권에 대한 다툼 사항을 볼 수 있는 곳이라고 했어요. 소유권 이전등기, 소유권 보존등기, 가등기, 압류, 가압류, 파산 등을 기재하도록 되어있답니다.
또한 이들 등기 사항의 변경과 말소 및 회복 등을 표시하고 있는데요, 정말 어려운 내용이죠. 먼저, 소유권 이전등기는 집을 매매해 소유자가 바뀌었을 때 하는 등기이구요, 소유권 보존등기는 미등기된 부동산을 그 소유자의 신청에 의해 처음으로 소유권을 공시하는 것이에요.
가등기는 부동산물권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 예비로 하는 등기예요. 앞서 말씀드린 소유권 이전등기, 소유권 보존등기는 본등기에 해당합니다. 등기에 대한 더 자세한 정보는 아래 포스팅을 참고하시면 큰 도움이 될 거예요.
경매는 주택 담보 대출을 받고 대출금을 갚지 못했을 때 담보로 했던 주택이 경매로 넘어갈 때를 의미해요. 압류와 가압류는 각각 국가, 그리고 개인이 채무자의 재산을 임의로 처분하지 못하게 막아 두는 것입니다. 압류와 가압류에 대한 더 자세한 정보는 아래 포스팅을 참고해 보세요.
아래 사진을 보면 소유권보존등기, 소유권이전등기, 가압류, 가압류 등의 사항을 알아볼 수 있죠. 빨간 줄이 쳐져 있는 것은 이미 지나간 내용이니 신경 쓰지 않으셔도 돼요.
그럼, 등기부등본 갑구에 있으면 위험한 단어를 목록으로 알려드릴게요.
- 가등기 : 집이 법적으로 다른 사람에게 넘어갈 예정이라, 집 주인이 바뀔 수 있다는 의미예요.
- 신탁 : 집 주인이 형식적인 부동산 소유권을 신탁회사에 넘겨 대출을 받은 경우와, 관리 측면에서 신탁회사에 맡기는 경우예요. 집이 경매나 공매로 넘어가면 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있어요.
- 압류&가압류 : 집주인이 경제적으로 어려운 상황이라고 생각하면 편해요. 이 또한 보증금을 돌려받기 어려울 수 있다는 의미이죠.
- 경매개시결정 : 집주인이 주택담보대출금을 못 갚아 집에 대한 경매가 진행되고 있다는 뜻이에요. 더불어, 세급체납, 다양한 채무관계에 의해 경매가 진행될 수 있어요.
- 임차권등기명령 : 앞서 집을 빌린 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 사례가 있다는 것을 말해요.
하지만, 등기부등본의 이러한 항목들을 모두 꼼꼼히 살펴보기란 쉽지 않고 용어도 여전히 어렵게 다가올 수 있는데요, 그래서 등기부등본을 바탕으로 내가 들어갈 집이 안전한지 판단해주는 집품 보증금 리포트 서비스를 이용해 보시면 아주 편리해요.
주소만 입력하면 집주인의 과거 보증금 미반환 내역 등을 열람할 수 있어 내가 이 집에 들어가도 될지 판단하는 데 큰 도움이 된답니다.
4. 등기부등본 을구의 내용
등기부등본 을구는 소유권 이외의 권리에 대한 사항을 알려줘요. 아래 사진을 보면 근저당권설정이라는 항목이 많죠.
집주인이 집을 살 때 부동산을 담보로 돈을 빌리곤 해요. 이 경우 등기부등본에 ‘근저당권 설정’이라고 적혀요. 돈을 빌리는 것 자체는 괜찮지만, 지나치게 큰 돈을 빌렸다면 주의해야 해요.
집주인이 돈을 얼마나 빌렸는지는 을구의 근저당권 설정 항목의 관리자 및 기타사항에서 채권최고액을 보면 돼요. 채권최고액은 보통 대출금액의 120~130%로 설정되므로 만약 6,000만원이라고 적혀있다면 약 5,000만원 정도를 빌렸다고 생각하시면 돼요.
빌린 돈과 보증금을 합친 금액이 집 시세의 70% 미만이어야 안전해요. 이는 전세 사기와도 연관이 되어 있어, 관련 포스팅의 링크를 함께 걸어드릴 테니 꼭 참고해 주세요.
👉 등기부등본 표제부
- 등기부상의 주소와 건물 층수, 층별 면적
- 전체 대지면적과 호실의 전용면적, 호실 취득 시 소유할 수 있는 대지권
👉 등기부등본 갑구
- 소유권에 대한 사항과 소유권에 대한 다툼 사항을 볼 수 있음
- 소유권 이전등기, 소유권 보존등기, 가등기, 압류, 가압류, 파산 등을 기재
👉 등기부등본 을구
- 소유권 이외의 권리에 대한 사항을 알려줌
- 근저당권 설정이 되어있을 시, 대출금액의 120~130%로 형성되는 채권최고액을 통해 대출금을 판단하고, 이와 보증금을 합친 금액이 시세의 70%를 넘는다면 위험
오늘은 등기부등본 보는 법을 알아보았는데요, 등기부등본 속 어려운 용어들이 많이 나와서 헷갈리셨을 것 같아요. 하지만 전세 거래를 할 때는 등기부등본에 꼭 챙겨 봐야 하는 정보들이 많으니 참고해서 성공적인 거래를 하시길 바라요.
