전세 계약 연장은 단순한 계약 연기뿐 아니라, 갱신 조건, 확정일자 확보, 중개료 부담 여부 등을 꼼꼼히 챙겨야 권리를 놓치지 않아요.
머니투데이에 따르면, 2025년 7월 서울 아파트 전·월세 거래 총 1만 3571건 중 5748건(42.4%)이 기존 세입자와의 계약을 연장한 갱신 계약인 것으로 나타났어요.
이처럼 10명 중 4명이 계약을 연장하는 만큼 이 글에서는 계약 연장 조건, 확정일자 관리, 중개수수료, 통지 시기 및 거부 사유에 대해서 알아볼게요.
✅목차
1. 전세계약 연장 조건
2. 전세계약 연장 확정일자 관리
3. 전세계약 연장 중개수수료(복비) 기준
4. 갱신 통지 기간
1. 전세계약 연장 조건
임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자가 갱신을 요청하면, 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며 보증금은 최대 5% 인상만 가능해요.
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갱신 요구권 행사 요건: 세입자가 이 기간에 요청하면 ‘2년 연장’ 가능
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인상 한도: 보증금 최대 5%까지만 인상 허용 (예: 1억 원 → 최대 1억 500만 원)
이때 거부가 가능한 사유들은 세입자가 과거 2회 이상 연체된 적이 있거나, 고의적 주택 파손, 임대인이 실거주 의사를 밝혔고 실제 거주 중인 경우, 재건축 또는 철거 예정인 경우만 가능해요.
2. 전세계약 연장 확정일자 관리
전세 연장 후 보증금만 인상할 경우, 기존 보증금에 대한 확정일자는 유지되지만, 인상분에 대해서는 반드시 새로운 확정일자를 받아야 권리를 보호할 수 있어요.
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기존 확정일자는 보존되지만, 인상된 금액 부분에 대해 새로운 확정일자를 받아야 우선변제권 우위 가능
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확정일자 확보 후에는 등기부등본 확인을 통해 근저당이나 가압류 여부도 반드시 체크해야 함
3. 전세계약 연장 중개수수료(복비) 기준
재계약 시 복비는 법으로 정해진 부분이 없으므로, 협의를 통해 소액(보통 5만 원~10만 원 수준)이 일반적이에요.
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대필형 계약서: 중개 없이 계약서를 작성할 경우 ‘대필 수수료’ 5~10만 원 선 부담
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기존 중개 방식 유지 시: 보증금 증액분에 대해만 중개수수료 적용
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예시: 증액분 6,000만 원 × 0.4% = 24만 원 수준
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협상 팁을 드리자면, 사전에 중개사와 복비 금액 미리 협의하고, ‘중도 해지 시 누가 부담하는지’ 등 계약 특약 명확히 기재하는 것이 좋아요.
4. 갱신 통지 기간
갱신 의사를 밝히기 위한 시기는 ‘계약 만료 전 6개월~2개월 사이’이며, 이 기간 내에 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 되며 자동 연장으로 간주될 수 있어요.
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묵시적 갱신 조건: 집주인이 해당 기간 동안 갱신 거절 의사 명시하지 않을 경우, 동일 조건으로 자동 갱신
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갱신 거절 가능 사유: 세입자의 연체 또는 계약 위반, 집주인의 실거주 계획, 주택 철거 또는 재건축 예정
또한, 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생해요.
전세계약 연장은 단순한 계약 연장이 아니라, 계약 조건, 보증금 인상 한도, 확정일자 확보, 복비 및 통지 기간 등의 요소를 꼼꼼히 확인해야 하는 과정이에요.
특히 확정일자는 보존하고 인상분에 대해서는 꼭 다시 받아야 우선변제권이 유지되고, 복비는 법적 상한이 없기 때문에 사전 협상으로 금액 조정을 잘 하기실 바랄게요.
또한 통지 기간을 지키면 묵시 갱신이 되지만 주의해야 할 거부 조건도 분명 있으니 모두 확인 후 대응하시는 것이 중요해요.
