부동산 양도세는 부동산을 매매할 때 가장 대표적으로 내야 하는 세금이에요. 이는 아파트나 오피스텔 등 모든 부동산을 매수하고 보유하고 또 매도하는 경우 반드시 내야 합니다. 생각만 해도 어렵게 느껴지죠. 그래서 오늘은 이런 이야기를 준비했어요.
1. 양도소득세란?
2. 양도세율 개정사항 체크
3. 홈택스 양도세 계산기 활용 방법
그럼 지금부터 양도세, 양도소득세의 뜻과 2020년 개정사항, 그리고 양도세율 계산하는 방법에 대해서 알려드리겠습니다!
1. 양도소득세란?
국어사전에 따르면 양도소득세란 토지, 건물 따위를 유상으로 양도하여 얻은 소득에 대하여 부과하는 조세예요. 더 풀어서 설명하자면 개인이 토지나 건물 등 부동산이나 부동산 분양권 또는 주식과 같은 자산에 대한 권리를 양도할 때(소유권을 다른 사람에게 넘길 때) 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금을 말하는데요. 줄여서 양도세라 부르고 있죠. 상속받은 재산에 대해서도 양도소득세가 부과되고 있습니다
양도소득세는 과세대상을 부동산 등을 취득한 날부터 양도하는 날까지 보유기간 동안에 발생된 이익(소득)에 대해 양도시점에 한 번에 과세하기 때문에, 양도로 인해 소득이 발생하지 않는 경우나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 부동산 거래 시 무조건 내야 하는 거래세가 아니라는 것이죠. 부동산 다운계약서나 업계약서를 작성하는 이유도 이런 양도세를 피하기 위한 편법이죠. 양도세는 투기로 인한 불로소득이나 개발 이익의 일부를 소득세로 거둠으로써 거래를 규제하고, 소득재분배 및 부동산 가격의 안정 등을 목적으로 하고 있습니다.
부동산을 양도할 때, 양도한 날짜가 속하는 달의 마지막 날부터 2달 내에 부동산이 소재하고 있던 주소지 관할세무서에 예정신고와 함께 양도소득세를 납부해야 합니다. 신고를 안 할 경우에는 가산세가 부과되니 납부 기한을 꼭 확인하세요. 예를 들어 A 씨가 7월에 부동산을 양도했다면 7월 마지막 날인 31일부터 9월 30일 내에 관할세무서에 양도소득세를 납부해야 하는 것이죠..
2. 2020년 양도세율 개정사항
2020년 7월 10일 발표된 부동산 대책에 따라 2020년부터 양도세율 최고세율의 변화가 큰폭으로 있었는데요. 2021년부터 집을 팔 때 양도소득세 최고세율이 75%로 오른 거예요. 특히 단기 주택 거래 및 다주택자에 대한 세율이 크게 상향 조정되었습니다.
새로 바뀐 양도세제는 1년 미만으로 보유한 주택을 거래할 때 양도세율은 기존 40%에서 70%로 인상됐습니다. 또한 1년 이상 2년 미만으로 보유한 주택에 적용되는 양도세율을 현행 기본세율(과세표준 구간별 6~45%)에서 60%로 올라갑니다.
다주택 중과란 조정대상지역(규제지역) 내에 다주택자의 진입을 막기 위한 대책인데요. 다주택자가 조정대상지역에 소재한 주택을 양도할 경우에 비과세 요건을 충족하지 못했을 때는 세율에 추가세율을 더해 중과세를 받는 것입니다. 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세율이 10% 포인트씩 올랐습니다.
1개의 주택을 소유한 1주택자는 상관없지만, 현재 2개의 주택을 소유한 2주택자는 기본 세율에 10% 포인트를, 3개의 주택 이상을 소유한 자에게는 기본 세율에 20% 포인트를 더해 부과했습니다. 하지만 앞으로는 2주택자는 기본 세율에 20% 포인트를, 3주택자는 30% 포인트를 추가해 부과합니다. 이렇게 더해진 부동산 양도세율은 기존 최고세율 45%에서 3주택 중과에 해당하는 30%가 더해져 75%까지 올라가게 된 것입니다.
3. 2023년 양도세율 개정 검토 사항
그런데 2023년부터 정부가 양도세 개편을 논의 중입니다. 2020년 개정 이후 또 한 차례 바뀔 가능성이 있는 거예요. 간단히 요약하면, 2020년에 개정한 양도세는 부동산 단기 양도 거래와 다주택자가 보유한 부동산 양도 거래에 각각 중과세율을 부과하고 있는데, 이 중과 대상, 범위를 줄이기는 방안을 검토 중입니다.
2년 미만 단기간 보유한 주택을 양도할 때 부과하는 양도세를 줄이고 1년 미만 보유했다면 양도세 중과를 폐지하는 방안도 검토하고 있어요. 또한 주택을 1년 미만 보유하고 팔 때 양도세율을 70%로 했으나 45%로 낮추고 분양권도 1년 이상 보유했다면 중과 대상에서 제외합니다. 1년 미만 보유 후 양도할 때는 45%를 매깁니다. 이 단기 양도세율 완화는 보유하고 있는 주택 수와 상관없이 일괄 적용됩니다.
현재 다주택자에 대한 양도세 중과 배제를 2024년 5월까지 한시적으로 시행하고 있는데요. 이 기간동안 주택을 양도하는 다주택자는 중과세율을 최고 82.5%이 아닌 기본세율인 6~45%로 적용 받습니다. 정부에선 이러한 조치를 세제개편안에 반영하는 것을 검토 중입니다.
또한 정부는 서울 등 조정대상지역의 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지를 검토합니다. 다만, 이러한 개편안은 현행은 아니고 논의 중이며 만약 통과될 경우 2024년부터 시행될 전망입니다.
4. 홈택스 양도세 계산기
부동산을 거래하며 발생하는 여러 비용이나 세금 등을 계산할 때 다양한 사이트를 이용할 수 있는데요. 그렇지만 양도세만큼은 매우 중요하기 때문에 국세청에서 제공하는 홈택스 사이트를 활용하는 방안을 적극 추천드립니다.
홈택스는 수시로 변경되는 과세표준과 적용범위를 가장 정확하게 적용하고 있다고 볼 수 있는데요. 워낙 다양한 변수를 고려해 적용해야 하는 양도세이기에 홈택스에서 조회하는 것이 매우 좋습니다.
홈택스 홈페이지 메인 화면에서 세금종류별 서비스란에 세금모의계산을 클릭하세요. 모의계산 페이지가 열리면 양도소득세 자동계산이 있는데요. 항목을 클릭하면 양도소득세 간편계산이 있습니다. 이를 클릭하고 맨 위에 있는 1개 부동산 양도 시 계산하기 버튼을 눌러주면 됩니다. 1개 부동산 양도 시 계산하기는 비로그인 상태로도 가능합니다!
📌 오늘의 부동산 정보 요약
👉 양도세:
토지, 건물, 부동산, 분양권과 같은 자산을 양도할 때 발생하는 소득(차익)에 대해서 부과하는 세금
👉 2020년 양도세 변화:
1년 미만 보유한 주택 거래 시 : 40% -> 70 %
2년 미만 보유한 주택 거래 시 : 기본 세율(6%~45%) -> 60%
조정지역 다주택자 : 양도세율 10%p 증가
2주택자 소유자 거래 시 : 20%p 증가
3주택자 소유자 거래 시 : 30%p 증가
👉 2023년 논의중인 양도세 개편안:
1년 미만 보유한 주택 거래시 : 70 → 45%
1년 이상 보유한 주택 거래시 : 중과대상 제외
→ 보유하고 있는 주택 수와 상관 없이 일괄 적용
다주택자 중과세율 : 82.5% → 기본세율 (6~45%) (2024년 5월까지 한시적 시행)
조정지역 다주택자 : 양도세 중과 폐지
👉 홈택스에서 양도세 계산하기:
홈택스 홈페이지 접속 → 세금종류별 서비스 → 세금모의계산 → 양도소득세자동계산
이번에는 어렵게만 느껴졌던 양도소득세를 차근차근 알아봤습니다. 2020년 변화된 양도세율을 확인하고 현재 논의 중인 양도세율에 대한 변화를 확인해보고 홈택스 양도세 계산기로 예상 세금을 미리 예상해보며 양도세에 대한 대비를 철저히 해보세요!
