연합뉴스에 따르면, 10월 17일 국토교통부에 실제 전세사기 피해자로 인정된 수는 446명이며, 이 가운데 다가구주택 피해 비율이 95%에 달했다고 합니다. 대전경찰은 선순위 임차보증금 액수를 허위 고지하는 수법으로 160억 원대 전세사기가 벌어졌다고 전했어요. 이번 시간에는 대전 전세사기 수법에 대해서 자세히 알아보고, 그 예방법은 무엇이 있는지 알려드릴게요.
1. 무자본 갭투자
✏️ 자본을 투자하지 않은 상태에서 부동산에 투자하여, 실제 매매가보다 전세가를 높여서 계약을 실행해요.
2. 대전 전세사기 수법
✏️ 무자본 갭투자을 이용하여, 임대인은 기존 임차보증금을 또 다른 건물의 임차보증금으로 돌려주고, 임차인들에게 선순위 근저당 등 담보채무액을 축소하여 알렸어요.
3. 전세사기 예방법
✏️ 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있는지 살펴보고, 보증금이 반환되지 않은 경우가 있는지 확인하며 예방할 수 있어요.
이번 대전 전세사기는 무자본 갭투자를 이용하여 선순위 임차보증금을 실제보다 낮게 고지하며 사기를 벌였어요. 사례와 함께 이해하기 쉽게 설명해드릴게요!
1. 무자본 갭투자
단어를 쪼개서 설명해드릴게요. 먼저, 무자본의 뜻은 말 그대로 자본이 없다는 뜻이에요. 그리고 갭투자의 뜻은 전세가와 매매가의 차이가 적은 주택을 매입한 후, 단기간에 전세가를 올려 매매가 상승에서 얻는 시세 차익을 목적으로 하는 투자하는 거예요. 자본이 없는 상태에서 매대금과 전세금의 차액만큼을 투자하고, 시세가 상승하는 경우 그 차익을 노리는 투자하는 것인데요. 예시를 통해서 알아볼게요.
고구마 씨는 Z 건물을 신축하는 과정에서 비용으로 15억 원을 대출받았어요. 건물 다 지어진 후 15명의 전세 세입자를 받기 시작했어요. 한 사람당 대략 1억 원이라고 가정하면, 15억의 전세보증금을 받으면서 현금이 마련돼요. 하지만 Z 건물을 신축하는데 들어간 은행 대출금 상환에 이를 상환하지 않고, 그 옆에 X 건물을 다시 신축하면서 수십 개의 깡통전세 빌라 거리가 만들어지게 돼요.
투자자가 자본금 없이 담보대출금과 전세보증금으로 부동산을 매수하는 방법으로 시세차익을 노리는 무자본 갭투자로 인한 피해가 지속적으로 발생하고 있는 상황이에요.
2. 대전 전세사기 수법
먼저 기사를 통해서 대전 전세사기 수법을 알아볼게요.
대전 전세사기는 무자본 갭투자 방식을 이용한 것으로, 임차인이 맡긴 보증금으로 새로운 건물을 사들인 것인데요. 이렇게 사들인 건물 모두 담보 대출과 전세 보증금을 합한 금액이 실제 매매가격보다 높아 보증금을 제때 돌려받지 못할 가능성이 커요.
임대인은 기존 임차보증금을 또 다른 건물의 임차보증금으로 돌려주고, 임차인들에게 선순위 근저당 등 담보채무액을 축소하여 고지하였어요. 선순위 보증금이 실제보다 적어 충분히 보증금을 돌려받을 수 있다고 속여 전세로 임대차계약이 체결되었어요.
10월 18일 국토교통부에 따르면, 전세 사기로 인정된 대전 지역 피해자는 총 446명으로 다가구주택 피해 비율이 95％로 밝혔어요. 해당 건물 또한 다세대 주택이 아닌 다가구주택으로 지난 6월에 시행된 전세사기특별법의 혜택 대상에서도 제외되었어요. 경매처분이 이뤄지면 다가구주택은 건물이 경매 매물로 나오는 만큼 우선매수권 부여나 매입임대주택 전환도 세입자 모두가 동의해야 해서 제대로 된 피해 구제가 불가능해요.
👉 '무자본 갭투자'를 이용하여 무리하게 다수의 주택을 매입하고 전세 계약을 진행하면서 전세보증금을 모았어요.
👉 대부분의 피해자가 사회초년생으로 정확한 선순위보증금을 확인하지 못하였고, 이에 임대인은 허위로 선순위 보증금을 고지했어요. 때문에 경매로 처분되어 낙찰되면 순서대로 배당받아 계약 일시가 늦으면 보증금을 돌려받지 못한 상황에 놓여있게 돼요.
3. 전세사기 예방법
이번 대전 전세사기는 다가구주택의 피해 비율이 높았는데요. 이와 관련해서 전세계약이 이루지기 전과 후에 준비해야 할 것은 무엇이 있는지 알아볼게요.
1) 선순위 임차보증금 확인하기
- 전세계약 전에는 확정일자 부여 현황 서류를 발급받기
임대인의 동의서, 임대인의 신분증 사본, 인감증며서 등 서류를 준비하신 후 발급받을 수 있어요. 전세계약 당일에 '선순위 보증금이 N 원임을 확인했으며, 사실과 다를 시 계약 무효’라는 특약사항을 기재하는 것도 중요해요.
- 전세계약 후에는 임대차 계약서와 필요서류를 챙긴 다음,
- 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역 서류를 모두 발급받기
다가구 주택 전입세대 확정일자 열람 방법은 계약하는 집의 관할 동사무소에서 확인이 가능해요. 인터넷 발급은 모든 호수의 보증금이 나오지 않기 때문에 직접 방문하여 발급하시는 것이 좋아요. 그리고 확정자를 신청하실 땐 다가구주택 선순위 임차보증금인지 확인하시고 신청하셔야 해요.
- 선순위 임차보증금 발급 방법
선순위 보증금은 주민센터나 등기소를 방문해 확정일자 부여 현황을 발급받으면 확인이 가능해요. 하지만 임대차 계약을 체결하기 전에는 임대인의 동의가 필요하기 때문에 계약 체결 후에 확인할 수 있어요.
- 주택도시 보증 공사에 접속한 다음에,
- 고객지원센터에 들어가, 약관/서식/자료실에 들어가시고,
- 보증상품 관련 서식에 전세보증금 반환 보증 제출 서류를 다운받으시면 돼요.
그리고 계약 전에는 부동산 중개인에게 물어보거나 임대인에게 선순위 보증금이 세입자 별로 얼마나 들어가 있는지 확인하고 확인서를 받는 것이 안전해요.
2) 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있는지 확인하기
근저당권이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권이에요.
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등기부등본을 통해서 해당 건물의 실 소유권자를 확인하기
- 부동산이 경매와 압류가 발생되진 않았는지 확인하기
주택담보대출처럼 선순위 근저당권이 잡혀 있다면 보증금을 받은 뒤에 근저당권을 말소하겠다는 조항을 계약서 특약에 넣어야 해요.
*저당권이란 채무자 또는 제삼자가 채무의 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말해요.
3) 집품 보증금 리포트 확인하기
전세사기를 예방하고자 등기부등본과 시세 등 여러 가지를 확인해봐도 복잡하고 어려우시다면 집품 보증금 리포트를 이용해보세요!
집품 보증금 확인 리포트는 등기부등본과 건축물 대장 등의 공문서를 스캔하여 보증금이 안전한지 확인해보실 수 있어요. 집주인의 전세사기 이력, 건물의 불법 위반 건축물 해당 여부, 경매, 공매 이력 등 중요하고 핵심적인 것들을 체크해보실 수 있으니 꼭 확인해보시길 바랄게요!
오늘은 대전 전세사기의 수법인 무자본 갭투자의 뜻과 전세사기를 예방할 수 있는 방법까지 알아보았어요. 전세로 계약을 이행하기 전에 준비 서류 등 꼼꼼하게 파악하셔서 안전한 거래가 되셨으면 좋겠습니다.
