한겨레에 따르면, 부동산 불법 의혹이 제기된 국회의원 중 1/3이 명의 신탁 의심을 산 경우가 있어 이를 근절하기 위한 법안 개정안까지 발의되었다고 해요. 부동산 명의 신탁이 무엇인지, 이를 왜 근절해야 하는지 오늘 함께 알아볼게요.
1. 부동산 명의 신탁의 뜻과 의미
2. 부동산 명의 신탁, 하면 어떻게 될까?
오늘은 다소 어려운 내용이 포함되어 있으니 천천히 따라와 주세요.
1. 부동산 명의 신탁의 뜻과 의미
부동산 명의신탁이란 신탁자가 권리를 보유해 부동산을 관리하고 그 수익을 받으면서, 등기는 수탁자의 명의로 경료해 두는 것을 의미합니다.
* 경료하다 : 정해진 절차를 거쳐서 완성하다 또는 마치다.
흔히 부동산을 많이 가지고 있으면 부러움의 대상이 되지만, 소유한 부동산이 많을수록 부과되는 세금은 더 늘어나게 되죠. 일부 사람들은 중과되는 세금을 줄이기 위해 갖은 방법을 사용하는데, 그 중 하나가 바로 부동산 명의 신탁이에요.
부동산 등기를 다른 사람의 이름으로 해두는 것이 부동산 명의 신탁이라고 했는데요, 부동산 등기는 왜 하는 것일까요?
우리는 많은 물건을 소유하며 살아가요. 컴퓨터, 휴대폰, 노트, 필기구 등 사소한 것들까지요. 그러한 물건들은 누구 것인지 알기 쉽죠. 하지만, 부동산은 집의 겉모습만 보고 누구의 집인지 알지 못하죠. 때문에 부동산에 이름을 매겨주어야 합니다. 그 과정을 등기라고 한답니다.
등기부등본은 등기의 결과물로, 집의 소유자가 누구인지, 내가 전세를 살 집의 집주인이 대출을 얼마나 받았는지, 가압류가 들어온 것이 있는지 확인할 수 있는 수단이죠. 등기에 대해 더 많은 정보를 알고 싶다면 등기, 가등기 포스팅을 참고해 주세요.
다시 돌아와, 명의 신탁을 하는 이유는 세금이 중과되는 것을 회피하기 위함이라고 했죠. 즉 다수의 부동산을 소유하고 있는 사람이 다른 부동산을 구매하며, 세금 중과를 회피하고자 무주택자인 다른 가족 구성원 등의 명의로 등기를 하는 경우가 해당됩니다.
이렇게 되면, 등기 상 부동산 소유자는 수탁자(구매자가 아닌 다른 사람)이지만, 신탁자(구매자)의 비용으로 부동산이 구매되었고, 그동안 부동산에 대해 부과된 세금 일체를 납부해온 것이 되죠.
그런데, 이렇게만 보면 명의 신탁이 아주 좋은 방안으로 보일 거예요. 왜 문제가 될까요?
보통 부동산 명의신탁에 관한 법률 분쟁은 주로 수탁자(등기상 명의인)가 신탁자(실제 소유자)의 동의 없이 명의신탁된 부동산을 처분하려고 하는 경우에 발생해요. 신탁자는 자기가 구매하고 그동안 세금을 모두 낸 부동산이 갑자기 처분된다고 하면 억울할 것이니까요.
2. 부동산 명의 신탁, 하면 어떻게 될까?
앞서 말씀드린 바와 같이 중과되는 세금을 회피하기 위한 수단으로서 부동산 명의 신탁을 활용하기 때문에, 탈세와 투기의 목적으로 이용되는 경우가 대부분입니다.
때문에 이에 대해 법적 제재를 가할 필요성이 있죠. 때문에 1995년 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률이 제정되었습니다. (이하 부동산 실명법)
제4조(명의신탁약정의 효력)
① 명의신탁약정은 무효로 한다.
② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.
위처럼 부동산 실명법에 따르면, 명의신탁약정과 그 등기는 무효가 됩니다. 이에 따라 신탁자, 즉 실제 소유자가 명의 신탁된 부동산에 대한 소유권을 가지고 있는 것이 됩니다.
하지만, 명의신탁 사실을 알지 못하고 수탁자(등기상 명의인)로부터 부동산을 매수하였는데, 갑자기 신탁자(실제 소유자)가 명의신탁된 부동산이라며 소유권을 돌려달라고 하면? 수탁자와 거래한 제3자 또한 매우 억울하겠죠.
때문에 부동산 실명법은 수탁자로부터 소유권을 취득한 제3자가 명의신탁 사실을 알고 있었는지 여부를 불분하고 적법하게 소유권을 취득하는 것으로 규정하고 있습니다.
그러면 신탁자(실제 소유자)는 명의신탁약정의 유효함을 전제로 그것을 해지하려는 소유권이전 등기를 청구할 수 없다는 것이 판례에 나와있습니다.
이러한 경우 외에도, 명의신탁약정을 한 것이 적발된 명의신탁자는 과징금을 부과받게 되는데요. 부동산 평가액이 5억원 이하이면 과징금은 그의 5%, 5억원 초과 30억원 이하이면 10%, 30억원 초과이면 15%가 부과돼요.
또한, 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해질 수 있어요. 그러니 부동산 소유 중 납세 회피를 위해 신탁을 하기보다는 성실히 납세하는 것이 좋겠네요.
👉 부동산 명의 신탁 : 신탁자가 권리를 보유해 부동산을 관리하고 그 수익을 받으면서, 등기는 수탁자의 명의로 경료해 두는 것
👉 부동산 명의 신탁 하면 어떻게 될까
- 명의신탁 약정과 그 등기는 무효가 됨
- 신탁자는 적발 시 부동산 평가액에 따라 상이한 과징금을 부과받음
- 신탁자는 적발 시 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해질 수 있음
오늘은 부동산 명의 신탁에 대해 알아보았어요. 어려운 단어와 법률 용어들이 많이 나와 다소 생소하셨을 수 있는데요, 천천히 다시 한 번 읽어보며 이해하고, 부동산 명의 신탁은 최대한 안 하는 것이 좋겠습니다. 오늘도 집품은 여러분의 현명한 부동산 거래를 응원합니다!
