금리가 인상되면 주택가격이 떨어진다! 왜 그런지 정확히 알고 계신가요? 오늘은 부동산의 경제적 원리를 함께 알아보도록 할 거예요.
1. 금리와 주택가격의 반비례
2. 무조건 반비례 관계는 아니다
3. 주택 가격에 영향을 미치는 또 다른 요소
1. 금리와 주택가격의 반비례
금리란 무엇일까요? 바로 돈의 가치를 의미합니다. 금리를 다른 말로 이자라고 생각해 볼 수도 있는데요, 우리가 은행에서 돈을 대출받으려 할 때 내는 이자를 금리라 볼 수 있겠죠. 금리와 주택가격은 반비례하곤 합니다. 쉽게 말해, 금리가 오르면 집값이 내려간다는 뜻이에요.
📣 금리는 하락하고 집값이 상승하는 경우
금리가 하락한다는 것은 대출을 받을 때 지불해야 하는 비용이 감소한다는 것이겠죠. 주택을 구입하고자 하는 사람에게는 금리 하락이 대출의 허들을 낮추는 역할을 해주어요. 그렇다면 자연스럽게 대출을 받는 사람이 늘어나며 대출액으로 부동산을 구매하려는 사람이 많아지겠죠. 때문에 부동산에 대한 수요가 올라가 집값이 상승한답니다.
임대 수익률 측면에서도 생각해볼 수 있는데요, 금리가 하락하면 내가 은행에서 대출을 받아 주택을 구매해, 이를 임대할 경우 임대 수익률이 내가 은행에 내야 하는 대출 이자보다 높아질 수 있어요. 그래서 대출을 받아 부동산 투자를 하려는 사람도 생기겠죠.
📣 금리가 상승하고 집값이 하락하는 경우
금리가 상승한다는 것은 반대로 대출을 받을 때 지불해야 하는 비용이 증가한다는 것이에요. 주택을 구입하고자 하는 사람에게는 금리 상승이 대출을 받기 힘들게 하는 장벽 역할을 해요. 그리하여 대출을 받는 사람이 적어지고, 목돈을 가진 사람이 적어지니 대출액으로 부동산을 구매하려는 사람도 줄어들겠죠. 때문에 부동산에 대한 수요가 내려가 집값이 하락해요.
2. 무조건 반비례 관계는 아니다?
앞선 내용대로라면 금리가 하락하면 주택가격은 상승해야 하고, 금리가 상승하면 주택가격은 하락해야 되죠. 하지만, 이러한 관계는 금리와 집값 이외의 모든 변수를 배제해야만 성립된답니다. 항상 반비례 관계가 성립하지는 않아요.
예를 들어, 금리가 올랐지만, 오른 금리마저 낮은 수준이라면 어떨까요? 사람들이 대출을 받을 때 큰 부담을 느끼지 않는 것은 비슷할 거예요. 그렇다면 금리가 올라도 부동산 가격이 많이 떨어지지는 않겠죠. 여전히 대출을 받아 집을 사려는 사람이 많을 테니까요.
또 다른 예시로, 금리가 올라도 수도권의 집값 하락율이 크지 않은 경우도 있어요. 보통 서울이나 수도권의 주택은 공급이 부족한 상황이죠. 이처럼 아무리 금리가 올라 집을 살 돈을 대출받지 못하는 사람이 많다고 해도, 대출을 받기 위한 비용을 지불할 용의가 있는 사람들에게 공급할 주택조차 부족하다면 집값이 하락하지 않을 수 있어요.
3. 주택 가격에 영향을 미치는 또 다른 요소
그렇다면, 금리 말고도 주택 가격에 영향을 미치는 다른 요소가 있을까요? 당연히 있습니다. 크게 국민 소득 상승, 금리, 인구 증가의 3가지 변수를 주택 가격 변동의 가장 큰 원인으로 꼽는데요. 지금까지 금리와의 관계에 대해 알아보았으니, 이제 나머지 변수들을 알아볼게요.
한국경제에 따르면, 2000년 8,910달러였던 국민소득은 2022년까지 3만 5천 168달러까지 꾸준히 상승했다고 해요. 국민 소득이 오르며 집값도 자연스럽게 오르는 것이 순리겠죠.
인구 증가는 주택 부족으로 이어져 집값 상승의 요인이 될 수 있지만, 인구 감소는 집값 하락으로 직결되지 않을 수 있어요. 인구 수가 줄어들면 당연히 집값이 떨어질 것으로 생각되겠지만, 사실은 지방과 수도권의 양극화를 초래하는 원인이 된다는 가설이 더 정확해요.
비즈워치에 따르면, 2021년 인구 수는 951만명인 반면, 가구 수는 405만 가구예요. 얼핏 보면 가구 수가 적은 것처럼 보이지만, 2015년부터의 증가율을 보면 가구 수는 증가세를, 인구 수는 감소세를 보여 그 폭이 현격히 차이 나고 있어요.
이처럼 인구는 감소했지만 가구 수가 늘어났기 때문에 여전히 주택이 부족한 상황으로, 집값 하락이 발생하지 않을 수 있어요.
또한, 기업과 인프라가 몰려 있는 서울과 수도권에서의 주택 거래가 더 활발하기 때문에 서울과 수도권에서는 집값이 하락하는 폭이 크지 않지만, 지방에서는 하락세가 강할 것으로 예상돼요.
👉 금리와 주택가격
금리가 오르면 대출에 대한 부담이 낮아져 대출을 받아 목돈으로 집을 사려는 사람들이 많아지고, 자연스레 집값이 올라간다.
👉 항상 반비례인가
아니다. 금리가 올랐지만, 오른 금리마저 낮은 수준이라면 집값이 많이 떨어지지 않는다. 또한, 금리가 올라도 수도권의 집값 하락율은 크지 않은 경우가 많다.
👉 주택가격 변동의 또 다른 원인
국민 소득 상승은 집값이 천천히 오르도록 하는 원인 중 하나이다.
인구 증가 또한 집값 상승 요인 중 하나로 볼 수 있다. 따라서 인구 감소가 집값 하락의 요인으로 보일 수 있지만, 인구가 감소하더라도 가구 수증가로 인구 감소가 집값 하락으로 직결되지 않을 수 있다.
오늘은 금리를 비롯한 다양한 요인들로 인한 부동산 가격의 변동에 대해 알아보았어요. 앞으로는 뉴스에서 금리, 부동산 이야기가 나올 때 잘 이해할 수 있어야겠죠! 여러분의 현명한 부동산 거래를 집품이 항상 응원합니다.
