가족간 부동산 증여세 기준 총정리｜3억·30% 규정 쉽게 설명 (2026)

직거래의 대부분이 가족간 부동산 거래로 증여, 매매가 대표적인 방법으로 떠오르고 있는데요, 두 방법이 어떻게 차이나는지 알아보고자 해요.

1. 매매와 증여의 뜻과 의미
2. 예시로 보는 가족간 매매와 증여의 차이
3. 가족간 부동산 거래의 장단점
4. 가족간 부동산 거래 주의사항

조금 어려운 용어들이 많을 수 있으니, 주의 깊게 읽어 주세요!

1. 매매와 증여의 뜻과 의미

매매는 사고 파는 거래를, 증여는 재산을 무상으로 타인에게 양도하여 주는 행위를 뜻해요.

증여를 하게 되면 증여세와 취득세를 내야 하고, 매매를 하게 되면 양도세와 취득세를 내야 하죠. 둘 다 증여를 받은, 매매를 한 사람이 내는 세금이에요.

여기서 세금 부담 주체를 헷갈리기 쉬운데요.

양도세는 파는 사람(양도자)이 내는 세금이고, 취득세는 사는 사람(양수자)이 내는 세금이에요.

증여도 마찬가지로, 증여세는 받는 사람(수증자)이 내는 것이 원칙이고, 취득세 역시 받는 사람이 부담해요.

가족간 부동산 증여와 매매는 우선 일시적 2주택일 때 활용하면 좋아요. 2019년 12월 이후 신규 주택을 조정지역 내에 취득하면 종전 주택을 2년 이내에 양도해야 비과세를 받을 수 있기 때문이에요.

다만 2026년 기준으로는 1세대 1주택 비과세나 일시적 2주택 특례 요건이 취득 시점, 조정대상지역 여부, 거주요건 등에 따라 달라질 수 있기 때문에, 반드시 최신 기준을 확인해야 합니다.

그런데 2년 안에 집을 판다는 것이 매우 어려울 수도 있죠. 따라서 가족간 거래를 하는 사람들이 늘어나고 있어요.

2. 예시로 보는 가족간 매매와 증여의 차이

💡매매 거래 예시

김소민씨는 아버지로부터 부동산을 시가인 13억보다 싼 10억에 매수했어요. 따라서 이익을 얻게 된 셈인데요, 김소민씨는 어떤 세금을 얼마만큼 내야 할까요?

가족 간 저가 매매에서 중요한 건, “10억 미만이면 30%, 10억 초과면 3억” 같은 단순 구분이 아니라, 실제로는 시가와 거래가의 차액이 ‘시가의 30% 또는 3억 중 작은 금액’ 이하인지 여부예요.

즉, 시가와 거래가 차액이 일정 기준 이하이면 그 차액은 증여로 보지 않지만, 기준을 초과하는 금액은 증여로 보아 증여세가 과세될 수 있어요.

그러면, 위의 예시에서 소민씨가 매수한 부동산은 시가 13억이고 거래가 10억으로 차액이 3억이네요.

이 경우는 기준에 걸리지 않아 증여로 보지 않을 수 있으니, 증여세 부담은 없을 가능성이 높아요.

매매를 했을 때 내야 하는 양도세와 취득세만 내면 돼요.

여기서 한 가지 더 중요한 포인트가 있어요.

양도세는 단순히 “시가 13억에서 10억을 뺀 3억”으로 계산하는 것이 아니라, 실제 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 구조로 계산돼요.

따라서 아버지가 예전에 얼마에 취득했는지, 어떤 비용이 있었는지에 따라 양도세는 크게 달라질 수 있습니다.

취득세 역시 매매가 10억이라고 무조건 4%라고 단정할 수 없고, 주택 수, 지역, 취득가액에 따라 달라질 수 있어요.

양도세율은 아래 표를 참고해 보세요.

💡증여 예시

자, 그럼 이번에는 소민씨가 아버지로부터 부동산을 무상으로 증여받았다고 생각해 볼게요.

그렇다면, 증여세와 취득세를 내게 되는데요.

취득세는 증여의 경우 매매보다 세율이 높게 적용될 수 있고, 조건에 따라 중과될 수 있어 세 부담이 커질 수 있어요.

증여세율은 아래 표와 같아요.

소민씨의 경우 13억의 집을 증여받았으니 1억 6천만원을 공제한 후, 그것의 40%를 내야겠네요.

그럼, 소민씨가 매매를 할 때와 증여를 할 때의 금액 차이를 아래 그림으로 알아볼게요. 매매가 더 유리하네요.

3. 가족간 부동산 거래의 장단점

가족간 부동산 매매를 하면 시가보다 일정 기준 범위 내의 저가로 거래해도 증여세 부담이 없을 수 있으며, 취득세 부담도 상대적으로 적다는 장점이 있어요.

가족간 부동산 증여를 하게 되면 증여 받은 부동산을 일정 기간 내에 매도할 경우 양도세 계산이 불리하게 적용될 수 있어 양도세가 많이 나올 수 있어요. 반면 매매는 상대적으로 제약이 적은 편입니다.

하지만, 다주택자라면 매매를 하게 될 때 증여 받을 때보다 양도세가 더 나올 수 있어요. 또 매매를 할 때 매매 대금의 일부는 실제 현금이 오가야 하기 때문에 현금 보유자만 가능하고, 자금조달계획서도 제출해야 해 부담이 될 수 있습니다.

4. 가족간 부동산거래 주의사항

매매를 하게 된다면, 매매계약서에 따라 실제 매매 대금을 이체해야 해요.

특히 가족 간 거래는 실제 대가를 지급했는지 여부가 핵심이기 때문에 이체 내역은 반드시 남겨두는 것이 좋아요.

거래대금 이체 내역은 자금출처 소명에서도 활용되고, 실무상 분쟁이나 세무조사 상황에서도 중요한 자료가 됩니다.

또한, 매매를 하게 된다면 매매대금의 출처가 명확해야 해요.

증여 받은 돈이라면 증여 신고서, 소득으로 번 돈이라면 소득증명원 제출이 필요해요.

오늘은 가족간 부동산 거래의 방법과 주의사항, 장단점에 대해 알아봤어요.

가족간 부동산 거래는 탈세와 편법이라고 인식되는 경우가 많은데요. 하지만 정해진 요건만 잘 지킨다면 적법한 거래예요. 탈세가 아닌 절세가 될 수 있죠.

대신, 오늘의 포스팅을 참고해서 탈세가 되지 않도록 꼭 주의해주세요!